Der Mietkauf – Die Alternative zum Bankdarlehen?
Autor: Alexandra Müller
Immer öfters werden nicht nur Wohnungen, sondern auch Einfamilienhäuser zur Miete angeboten. Für viele schon ein ähnliches Gefühl wie die eigenen vier Wände. Wäre es da nicht schön, dieses Haus sein Eigentum zu nennen? Dies ist manchmal gar nicht so abwegig. Es gibt eine Alternative zum Bankdarlehen, wenn man nicht genügend Eigenkapital hat oder sich unsicher ist, ob man wirklich ein eigenes Haus erwerben möchte: Der Mietkauf. Was sich dahinter verbirgt und wie dies genau funktioniert, wird im Folgenden näher beleuchtet.
Was bedeutet Mietkauf und wie funktioniert er?
Bisher ist der Mietkauf sehr selten anzutreffen bzw. hat es sich nie durchgesetzt. Der Mietkauf stellt einen Vertrag dar, bei dem der Vermieter dem Mieter das Recht einräumt, die gemietete Sache innerhalbe einer festgelegten Frist zu erwerben. Der Mieter mietet dementsprechend die Immobilie und kauft sie nach einer bestimmten Zeit vom Vermieter ab. Die Miete gilt dabei als Ratenanzahlung und wird beim Kauf der Immobilie mit dem Kaufpreis verrechnet. Dabei behält der Vermieter einen Teil der Miete als Mietzins. Der Mieter wird zum Käufer und der Vermieter zum Verkäufer.
Geregelt wird das Ganze im Mietkaufvertrag. Hier werden Kaufpreis, Zeitpunkt des Kaufs und Höhe der monatlichen Miete (Zins + Tilgung) niedergeschrieben. Der Vertrag besteht aus 2 Teilen: Dem Mietvertrag, auf dem das Mietrecht anzuwenden ist und dem Kaufvertrag, auf dem das Kaufrecht Anwendung findet. Die Vereinbarungen finden direkt zwischen Mieter und Vermieter statt, ohne Vermittler/Makler oder Banken. Sondertilgungen und weitere Rechte und Pflichten wie z.B. Instandhaltung des Objektes müssen genau geklärt werden, denn beim Mietkauf gibt es keine festgelegten Konditionen oder Regelungen, an die sich der Verkäufer gesetzlich halten muss. Daher unterscheiden sich solche Vertrag oftmals erheblich.
Welche Arten des Mietkaufs gibt es?
Man unterscheidet 2 verschiedene Formen beim Mietkauf: das klassische Mietkaufmodell und der Optionskauf.
Bei dem klassischen Modell wird vertraglich bereits festgelegt, dass nach einer bestimmten Zeit, egal ob 2, 5 oder 10 Jahre der Mieter das Objekt kauft. Der Mieter verpflichtet sich durch diesen Vertrag, die Immobilie vom Vermieter zum vereinbarten Preis abzukaufen. Die Schuld wird teilweise durch eine Anzahlung in Höhe von 20% des Kaufpreises, den monatlichen Mietzahlungen und möglicherweise aus einer Restschuld beglichen. Letztere kann z.B. über ein Bankdarlehen gezahlt werden. Hat der Mieter das Eigenkapital für die Anzahlung nicht, kann dies anhand von Raten, die auf die Miete aufgeschlagen werden, abgegolten werden. Der Vertrag muss bei einem Notar beurkundet werden.
Das zweite Modell ist der Optionskauf. Hier gibt es keinen Vertrag über den Eigentumserwerb, sondern nur ein Mietvertrag, indem dem Mieter eine Option eingeräumt wird, das Objekt zu einem festgelegten Preis zu erwerben. Das bedeutet, der Mieter ist nicht verpflichtet, sondern berechtigt die Immobilie zu kaufen. Bei dieser Variante gilt auch: Kaufpreis abzüglich Mietzahlungen. Oftmals sind bei dieser Variante die Mieten deutlich höher, um den Mieter mehr an einen Kauf zu binden, denn sonst hat er die teuren Raten umsonst gezahlt. Anstatt des notariell beurkundeten Mietkaufvertrages, lässt der Vermieter und Immobilienbesitzer das Optionsrecht zugunsten des Mieters im Grundbuch eintragen
Welche Vor- und Nachteile birgt ein Mietkauf?
Kommen wir zuerst zu den Vorteilen des Mietkaufs.
Der Mieter/Käufer hat monatlich gleichbleibende Raten über die gesamte Laufzeit und ist dabei unabhängig von der Zinsentwicklung am Markt. Je nach Variante des Mietkaufs, ist der Mieter dabei nicht zum Kauf verpflichtet, sondern kann die Immobilie in Ruhe testen und sich dann entscheiden. Das bedeutet mehr Flexibilität als bei einem Bankdarlehen. Der Mietkauf eignet sich vor allem für Personen, die sich ein teures und unsicheres Bankdarlehen nicht leisten können bzw. nur schwer an ein Darlehen kommen würden, aufgrund persönlicher Belange. Durch den Mietkauf können sie sich den Traum vom eigenen Heim doch noch erfüllen.
Der eindeutige Nachteil des Mietkaufs ist, dass die Konditionen sehr ungünstig sind und nur schwer zu vergleichen. Die monatlichen Mieten sind oftmals teurer als die ortsübliche Vergleichsmiete, da nicht nur Tilgung, sondern auch der Mietzins mitfinanziert wird und es gibt auch oft zusätzliche Kosten wie z.B. eine Abschlussgebühr oder Kosten für die Instandhaltung des Objektes. Außerdem kann man keine Zuschüsse oder zinsgünstige Förderdarlehen der zuständigen Investitionsbanken oder der KFW Bank beantragen, da sie bei Mietkauf nicht greifen. Vorsicht geboten ist auch immer bei den angebotenen Objekten. Sehr häufig werden unattraktive Objekte oder Häuser angeboten, die nur schwer zu verkaufen sind.
Ob sich der Mietkauf wirklich lohnt oder ob ein Bankdarlehen möglicherweise günstiger wäre erfahren Sie bei unseren Experten. Kontaktieren Sie uns unter 0391/53161716.
