Wie riskant ist eine 100-Prozent Immobilienfinanzierung?
Das Haus ist gefunden, das Ersparte reicht gerade für Notar und Grunderwerbsteuer. Geht die Finanzierung trotzdem? Ja, mit sicherem Einkommen finanzieren Banken den vollen Kaufpreis. Was das kostet, wann es sinnvoll ist und wie Sie den Aufschlag umgehen, lesen Sie hier.
- 100 Prozent heißt: Die Bank finanziert den Kaufpreis, die Nebenkosten zahlen Sie selbst.
- Der Zins steigt mit dem Anteil, den die Bank finanziert. Über 80 und über 90 Prozent gibt es jeweils einen Aufschlag.
- Voraussetzung sind sicheres Einkommen, unbefristeter Job und eine Immobilie, deren Wert stimmt.
- Ein Nachrangdarlehen der Landesförderbank wirkt bei der Bank wie Eigenkapital und senkt den Aufschlag.
Was 100 Prozent bedeutet. Und was 110 Prozent.
Bei der 100-Prozent-Finanzierung übernimmt die Bank den vollen Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten für Notar, Grundbuch, Grunderwerbsteuer und Makler zahlen Sie aus eigener Tasche, je nach Bundesland 8 bis 12 Prozent des Kaufpreises.
Soll die Bank auch die Nebenkosten tragen, ist das eine Vollfinanzierung über 100 Prozent. Dafür verlangt sie meist ein zweites Darlehen ohne Grundschuld, zu einem deutlich höheren Zins. Diesen Teil sollten Sie klein halten.
Was es kostet. Der Zins hängt am finanzierten Anteil.
Banken staffeln den Zins nach dem Anteil, den sie am Immobilienwert finanzieren. Bis 60 Prozent gibt es den besten Satz. Über 80 Prozent kommt ein Aufschlag, über 90 Prozent ein weiterer. Bei 100 Prozent zahlen Sie je nach Bank einige zehntel Prozentpunkte bis zu einem Prozentpunkt mehr als bei 60 Prozent.
Was das ausmacht: Bei 300.000 Euro Darlehen kostet jeder zehntel Prozentpunkt rund 300 Euro im Jahr, über zehn Jahre Zinsbindung also rund 3.000 Euro. Ein Prozentpunkt sind 30.000 Euro. Der Vergleich der Banken lohnt sich hier mehr als irgendwo sonst.
Was die Bank sehen will. Drei Voraussetzungen.
- Sicheres Einkommen: unbefristet, außerhalb der Probezeit, Beamte und Angestellte im öffentlichen Dienst haben es leichter.
- Tragbare Rate: Zins und Tilgung bleiben unter 40 Prozent des Haushaltsnettos. Wie viel das bei Ihnen ist, zeigt unser Beitrag Wie viel Prozent vom Einkommen für die Baufinanzierung.
- Immobilie mit Wert: Die Bank bewertet das Haus selbst. Liegt der Kaufpreis über ihrem Wert, finanziert sie rechnerisch mehr als 100 Prozent und lehnt eher ab.
Der Weg um den Aufschlag. Nachrangdarlehen als Eigenkapitalersatz.
Landesförderbanken vergeben Darlehen, die im Grundbuch hinter der Bank stehen. In Sachsen-Anhalt ist das die IB, in anderen Ländern die NBank, ILB oder L-Bank. Die Bank zählt nur ihren eigenen Anteil, deshalb finanziert sie aus ihrer Sicht weniger vom Kaufpreis.
Ein Beispiel: Kaufpreis 300.000 Euro, kein Eigenkapital außer den Nebenkosten. Finanziert die Bank alles, liegt sie bei 100 Prozent. Übernimmt die Landesförderbank 60.000 Euro im Nachrang, finanziert die Bank 240.000 Euro, also 80 Prozent. Dafür gibt es einen besseren Zins, und der Förderzins liegt meist unter dem Bankzins.
Welche Programme in Ihrem Bundesland infrage kommen, prüfen wir für Sie. Dazu kommt die KfW-Förderung, wenn Sie bauen oder ein älteres Haus sanieren.
Wann sie sinnvoll ist. Und wann nicht.
Sinnvoll, wenn Ihr Einkommen gut und sicher ist, die Immobilie fair bewertet ist und Sie mindestens 2 Prozent tilgen. Dann schrumpft der finanzierte Anteil schnell, und die Anschlussfinanzierung wird günstiger. Wer wartet, bis das Eigenkapital reicht, zahlt in der Zeit Miete, und die Preise warten nicht.
Nicht sinnvoll, wenn die Rate nur knapp passt oder keine Rücklage für Reparaturen bleibt. Eine Vollfinanzierung verträgt keine Überraschungen. Dann ist der bessere Weg, erst die Nebenkosten anzusparen und mit einem Landesprogramm zu kaufen.
Ihr Zins aus über 550 Finanzierungspartnern. In zwei Minuten.
Ob eine 100-Prozent-Finanzierung für Sie möglich ist, sagen wir Ihnen ehrlich. Wir vergleichen über 550 Finanzierungspartner und bauen Förderdarlehen ein, damit der Aufschlag klein bleibt. Kostenfrei und unverbindlich, persönlich in Magdeburg, deutschlandweit per Telefon oder Onlineberatung.
In 2 Minuten zu Ihrer Rate
Kostenfrei · unverbindlich · über 550 Finanzierungspartner
Wir sehen uns Ihre Angaben an
Einen Moment, wir gleichen Ihr Vorhaben mit unseren Finanzierungspartnern ab.
- Zinsen der Finanzierungspartner abgleichen
- Förderprogramme für Ihr Bundesland prüfen
- Passende Finanzierungspartner auswählen
Digitaler Zugang zu Ihrer Immobilienfinanzierung
Sie legen jetzt Ihren persönlichen Bereich an. Dort sehen Sie Ihre Unterlagen, Ihre Angebote und den Stand Ihrer Finanzierung.
Bitte wählen Sie eine Anrede.
Bitte den Vornamen eintragen.
Bitte den Nachnamen eintragen.
Bitte eine gültige E-Mail-Adresse eintragen. An diese Adresse geht Ihr Zugang.
Bitte prüfen Sie die Nummer. Eine Mobilfunknummer beginnt mit 15, 16 oder 17.
Ohne Ihre Zustimmung dürfen wir Sie leider nicht anrufen.
Pflichtangaben. Ihren Zugang schicken wir per E-Mail, die Mobilfunknummer brauchen wir für Rückfragen und für den Zugangscode.
Ich habe die Datenschutzhinweise zur Kenntnis genommen.
Geschafft. Ihre Anfrage ist bei uns.
In wenigen Minuten liegt eine E-Mail in Ihrem Postfach. Darin finden Sie Ihren persönlichen Zugang zu unserem digitalen Kundenordner.
Was Sie dort in zehn Minuten erledigen
- Ihre Selbstauskunft ausfüllen, in Ruhe und ohne dass jemand mitliest
- Eine zweite Person hinzufügen, falls Sie gemeinsam finanzieren
- Angaben zur Immobilie ergänzen oder einfach den Link zum Exposé einfügen
Je vollständiger Ihre Angaben sind, desto genauer können wir rechnen. Und desto schneller haben Sie Ihr Ergebnis.
Keine E-Mail erhalten? Sehen Sie bitte im Spam-Ordner nach oder rufen Sie uns an, 0391 53161710.
Häufige Fragen zur 100-Prozent-Finanzierung. Klar beantwortet.
Was bedeutet 100-Prozent-Finanzierung?
Die Bank finanziert den vollen Kaufpreis, Sie bringen nur die Kaufnebenkosten mit. Trägt die Bank zusätzlich die Nebenkosten, spricht man von einer 110-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung.
Welche Bank macht eine 100-Prozent-Finanzierung?
Nicht jede, aber mehr als viele denken. Entscheidend sind sicheres Einkommen ohne Befristung und ein Kaufpreis, der zum Wert des Hauses passt. Wir prüfen über 550 Finanzierungspartner, wer Ihren Fall annimmt.
Wie viel teurer ist die 100-Prozent-Finanzierung?
Je mehr die Bank vom Kaufpreis finanziert, desto höher der Zins. Über 80 Prozent wird es spürbar teurer, über 90 Prozent noch einmal. Der Aufschlag gegenüber 60 Prozent finanziertem Anteil liegt je nach Bank bei einigen zehntel Prozentpunkten bis zu einem Prozentpunkt.
Kann ich die Nebenkosten mitfinanzieren?
Bei manchen Banken ja, meist über ein zusätzliches Darlehen ohne Eintrag im Grundbuch, das mehr Zins kostet. Besser ist es, die Nebenkosten aus Eigenkapital zu zahlen oder über ein Landesprogramm abzudecken.
Was ist ein Nachrangdarlehen?
Ein Darlehen, das im Grundbuch erst nach der Bank eingetragen ist, etwa von der Landesförderbank. Die Bank sieht nur ihren eigenen Anteil und rechnet mit einem kleineren finanzierten Teil des Kaufpreises. Das Nachrangdarlehen wirkt wie Eigenkapital.
Für wen ist die 100-Prozent-Finanzierung sinnvoll?
Für Käufer mit gutem, sicherem Einkommen und wenig Erspartem, zum Beispiel junge Familien am Anfang der Berufslaufbahn. Mit hoher Tilgung sinkt die Restschuld schnell, und der Zins für die Anschlussfinanzierung fällt niedriger aus.
Welche Risiken hat die 100-Prozent-Finanzierung?
Die Rate ist höher, die Restschuld bleibt lange hoch. Fällt der Immobilienwert, steht das Darlehen über dem Wert. Deshalb gehören eine Rücklage, eine Absicherung des Einkommens und eine Tilgung ab 2 Prozent dazu.
Mehr zum Thema: Haus kaufen ohne Eigenkapital, Eigenleistung als Eigenkapital und Budgetrechner.
Ohne Eigenkapital kaufen. Wir prüfen, wer Ihren Fall annimmt.
Nicht jede Bank macht die Vollfinanzierung. Wir finden die passende und rechnen, ob ein Nachrangdarlehen den Aufschlag spart. Sie erreichen uns in Magdeburg vor Ort, am Telefon oder online.
Sandro Wallisch
Ihr direkter Draht zu uns
„Eine 100-Prozent-Finanzierung ist kein Risiko, wenn Einkommen und Haus zusammenpassen. Genau das prüfen wir vorher.“
Das sagen unsere Kunden
Die Bewertungen sammelt ProvenExpert unabhängig von uns. Über 1.200 Bewertungen, welche davon angezeigt werden, entscheiden nicht wir.Unsere 9 Hauskredit Rechner für Ihre Planung
Nutzen Sie unsere kostenlosen Tools für jede Phase Ihrer Finanzierung.
Wie viel Haus kann ich mir leisten? Berechnen Sie Ihr maximales Budget.
MischzinsrechnerKombinieren Sie KfW und Bankdarlehen und ermitteln Sie Ihren Durchschnittszins.
Tilgung & SondertilgungErstellen Sie Ihren Tilgungsplan und simulieren Sie Sondertilgungen.
ModernisierungPlanen Sie Ihren Kredit für Umbauten, Sanierungen oder Renovierungen.
Bauspar VergleichWas lohnt sich mehr? Klassisches Darlehen oder Bausparvertrag?
BeleihungsauslaufWichtig für den Zinssatz: Ermitteln Sie das Verhältnis von Kredit zu Objektwert.
Mieten oder Kaufen?Zahlen Sie Ihr eigenes Haus ab oder finanzieren Sie den Vermieter? Der Vergleich zeigt die Wahrheit.
HauskreditrechnerErmitteln Sie Ihre monatliche Rate für den Hauskauf schnell und einfach.
PrivatkreditGünstige Kredite zur freien Verwendung – ideal für Möbel oder Umschuldung.