Hypothek und Grundschuld beim Hauskredit, verständlich gemacht
Die Sicherheit der Bank verstehen und für sich arbeiten lassen
Beim Notar unterschreiben Sie ein Dokument, das die meisten Käufer nie gelesen haben. Dabei entscheidet genau diese Eintragung mit über Ihren Zins, über die Auszahlung des Kaufpreises und über Ihre Flexibilität in zwanzig Jahren. Wir gehen das Thema mit Ihnen durch, bevor Sie unterschreiben.
Hypothek oder Grundschuld, was ist der Unterschied?
Im Alltag sagen alle Hypothek. In der Praxis der Banken spielt fast nur noch die Grundschuld eine Rolle. Der Unterschied betrifft Ihr Geld.
Eine Hypothek ist ein Pfandrecht an einer Immobilie, mit dem die Bank einen Immobilienkredit absichert. Dasselbe leistet die Grundschuld, beide gehören zur Familie der Grundpfandrechte. Die Bank lässt sich ein Recht an Ihrer Immobilie eintragen und gibt Ihnen dafür einen günstigen Kredit. Die Hypothek ist streng an die Restschuld gekoppelt. Mit jeder Rate schrumpft sie mit. Klingt sympathisch, macht Sie aber unflexibel. Ist sie abbezahlt, ist sie weg.
Die Grundschuld bleibt in voller Höhe eingetragen, auch wenn Ihre Restschuld längst gesunken ist. Das bedeutet für Sie, die freigewordene Sicherheit lässt sich später erneut nutzen. Für eine Modernisierung, für die Anschlussfinanzierung oder für den Kauf einer weiteren Immobilie. Ohne neuen Notartermin und ohne neue Eintragungsgebühren. Deshalb arbeiten Banken heute in der großen Mehrheit der Fälle mit der Grundschuld.
Die beiden Grundpfandrechte im Vergleich
Wenn wir auf dieser Seite von der Hypothek sprechen, meinen wir deshalb das, was Sie bei Ihrer Finanzierung tatsächlich unterschreiben werden, nämlich die Grundschuld.
Was im Grundbuch passiert und was es kostet
Das Grundbuch ist der Ausweis Ihrer Immobilie. Wer hier eingetragen ist, hat Rechte. Deshalb schaut die Bank so genau hin.
Die Sicherheit der Bank landet in Abteilung III des Grundbuchs. Damit darf die Bank die Immobilie verwerten, falls Raten dauerhaft ausbleiben. Im Gegenzug schützt das Grundbuch Ihr Eigentum vor dem Zugriff Dritter. Wichtig ist die Rangfolge. Wer an erster Stelle steht, wird im Ernstfall zuerst bedient. Deshalb verlangt Ihre Hauptbank fast immer den ersten Rang und deshalb sind nachrangige Kredite teurer.
Für Notar und Grundbuchamt sollten Sie insgesamt etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises einplanen, darin stecken Kaufvertrag und Grundschuldbestellung. Die Gebühren sind gesetzlich geregelt, verhandeln lässt sich daran nichts. Wir kalkulieren diese Position von Beginn an in Ihren Finanzierungsplan ein, damit am Ende nichts fehlt.
Wann fließt das Geld? Die Bank zahlt den Kaufpreis erst aus, wenn die Grundschuld rangrichtig eingetragen ist oder der Notar die Eintragung gesichert hat. Zwischen Unterschrift und Auszahlung liegen deshalb oft mehrere Wochen. Wir überwachen diesen Ablauf für Sie, damit der Kaufpreis pünktlich beim Verkäufer ankommt. Wie die Schritte ineinandergreifen, zeigt unsere Seite zum Ablauf der Immobilienfinanzierung.
Hypothek auf ein abbezahltes Haus aufnehmen
Ihr Haus ist schuldenfrei und Sie brauchen Kapital? Dann ist Ihre Immobilie Ihr stärkstes Argument gegenüber jeder Bank.
Viele Eigentümer wissen nicht, welchen Hebel sie besitzen. Ein abbezahltes Haus lässt sich neu beleihen. Das Grundbuch nimmt wieder eine Grundschuld auf und Sie erhalten dafür einen Kredit zu Konditionen, von denen Ratenkreditnehmer nur träumen. Typische Anlässe sind eine große Modernisierung, die energetische Sanierung, die Unterstützung der Kinder beim eigenen Kauf oder der Wunsch nach Liquidität im Ruhestand.
Steht die alte Grundschuld noch im Grundbuch, wird es besonders günstig. Sie lässt sich für den neuen Kredit wiederverwenden, die teure Neubestellung entfällt. Das bedeutet für Sie, aus einem verstaubten Grundbucheintrag wird bares Geld. Wir prüfen vorab, welche Bank Ihr Vorhaben zu welchen Konditionen begleitet, auch im Alter. Eine Absage der Hausbank ist dabei kein Urteil, die Anforderungen unterscheiden sich von Institut zu Institut erheblich.
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Warum die Grundschuld über Ihren Zins mitentscheidet
Je besser die Sicherheit aus Sicht der Bank, desto günstiger Ihr Kredit. Diese Rechnung können Sie beeinflussen.
Das Verhältnis zwischen Darlehen und Immobilienwert heißt Beleihungsauslauf. Wer unter 80 Prozent bleibt, erreicht die günstigen Zinsstufen. Darüber wird es spürbar teurer, weil die Sicherheit der Bank dünner wird. Manchmal genügen wenige tausend Euro mehr Eigenkapital oder ein nachrangiges Förderdarlehen, um in die bessere Stufe zu rutschen. Ihre Quote rechnen Sie im Beleihungsauslauf-Rechner nach.
Auch bei der Anschlussfinanzierung spart die Grundschuld Geld. Wechseln Sie die Bank, muss keine neue Grundschuld bestellt werden. Die bestehende wird per Abtretung übertragen, das kostet nur einen Bruchteil der Neueintragung. Banken erzählen das beim Abschluss selten, denn es macht den Wechsel zur Konkurrenz leicht. Genau diesen Wettbewerb nutzen wir im Vergleich aus über 550 Banken für Sie.
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Häufige Fragen zur Hypothek
Was ist eine Hypothek, einfach gesagt?
Ein Pfandrecht an einer Immobilie. Die Bank gibt Ihnen einen günstigen Kredit und darf dafür im äußersten Fall auf die Immobilie zugreifen, wenn Raten dauerhaft ausbleiben. Solange Sie zahlen, merken Sie davon nichts. In der heutigen Praxis wird dafür fast immer eine Grundschuld eingetragen, die flexibler ist als die klassische Hypothek.
Hypothek oder Grundschuld, was ist besser?
Für Käufer ist die Grundschuld in aller Regel die bessere Wahl und die Banken bieten ohnehin kaum etwas anderes an. Sie bleibt nach der Rückzahlung nutzbar und spart bei jeder späteren Finanzierung Notarkosten und Zeit. Die klassische Hypothek schrumpft mit der Restschuld und erlischt am Ende, damit ist ihr Wert als wiederverwendbare Sicherheit dahin.
Was kostet die Eintragung der Grundschuld?
Für Notar und Grundbuchamt zusammen sollten Sie rund 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises einplanen, darin ist die Beurkundung des Kaufvertrags enthalten. Die reine Grundschuldbestellung macht davon nur einen Teil aus. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt und bei jedem Notar gleich.
Kann ich eine Hypothek auf ein abbezahltes Haus aufnehmen?
Ja und oft zu sehr guten Konditionen, denn die Bank bekommt eine erstrangige Sicherheit. Das funktioniert für Modernisierung, Sanierung oder Kapitalbedarf, mit Einschränkungen auch im Ruhestand. Entscheidend sind Ihr Einkommen und der Zustand der Immobilie. Wir vergleichen vorab, welche Institute Ihr Vorhaben begleiten.
Soll ich die Grundschuld nach der Rückzahlung löschen lassen?
Meist lohnt das Stehenlassen. Die Löschung kostet Gebühren und bringt selten Vorteile. Bleibt die Grundschuld eingetragen, können Sie sie für einen künftigen Kredit wiederverwenden und sparen die Neubestellung. Nur wer sicher nie wieder finanzieren will oder verkauft, lässt sie löschen. Verlangen Sie in jedem Fall die Löschungsbewilligung der Bank und heben Sie sie gut auf.
Was passiert mit der Grundschuld beim Verkauf?
Der Käufer will ein lastenfreies Grundbuch. Der Notar sorgt dafür, dass aus dem Kaufpreis zuerst Ihre Restschuld abgelöst und die Grundschuld gelöscht oder an die Bank des Käufers abgetreten wird. Sie müssen dafür nichts vorstrecken, die Abwicklung läuft über das Notaranderkonto oder direkt zwischen den Banken.
Über 4.000 begleitete Finanzierungen. Das sagen die Mandanten dazu.
Über 1.200 Bewertungen, erhoben und veröffentlicht von ProvenExpert. Welche davon angezeigt werden, entscheiden nicht wir.
Rechner, die zum Grundbuchthema passen
Vor dem Notartermin lohnt der Blick auf die eigenen Zahlen. Diese drei Rechner nutzen Sie ohne Anmeldung.
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Lieber einmal gemeinsam durchrechnen
Sandro Wallisch
Wir telefonieren kurz. Ich sage Ihnen ehrlich, ob Ihr Vorhaben realistisch ist und wie sich die beste Finanzierung dafür aufbauen lässt. Sie arbeiten von der ersten Berechnung bis zur Auszahlung mit derselben Person, deutschlandweit telefonisch und online, in Magdeburg auch persönlich.
Beratung, Vergleich und die Begleitung bis zur Auszahlung kosten Sie nichts. Dafür werden wir wie jeder Vermittler von der finanzierenden Bank vergütet. Ob für einen Förderantrag ein Honorar anfällt, sagen wir Ihnen vorher und nicht hinterher.