Baufinanzierungs-Lexikon

Die meist genutzte Form der Baufinanzierung ist das Annuitätendarlehen. Bei dieser Art der Finanzierung wird eine feste monatliche Rate vereinbart. Diese Monatsrate setzt sich aus den Zinsen und der zurückzuzahlenden Kreditsumme, dem Tilgungsbeitrag zusammen.

Da sich die Restschuld  stetig verringert, sinkt auch die Zinslast. So wird mit jeder Rate eine immer größere Summe der Restschuld an den Darlehensgeber zurückgeführt. Bei dieser Form der Finanzierung bleibt die monatliche Rate über die gesamte Zinsfestschreibung gleich und unterliegt keinen Schwankungen.

Die Anschlussfinanzierung bezeichnet die Verlängerung bzw. den Abschluss einer erneuten Zinsfestschreibung der bestehenden Baufinanzierung. Im Fachjargon wird bei der Anschlussfinanzierung auch von einer Prolongation gesprochen. Üblich unterliegt ein Immobiliendarlehen der Zinsfestschreibung oder Zinsbindung. Sehr häufig bieten bekannte Kreditinstitute ihren Bestandskunden im Zuge einer Anschlussfinanzierung immer wieder identische Konditionen an.

Da eine simple Verlängerung eines bestehenden Darlehensvertrages keinen enormen Zeitaufwand oder auch Manpower verschlingt, sprich erheblich weniger Aufwand betrieben werden muss, sind identische Darlehenskonditionen unter den gegebenen Umständen nicht nachvollziehbar. Die Darlehenssumme ist in der Zwischenzeit geringer geworden und ein eventueller Risikozinsaufschlag seitens der finanzierenden Bank sollte neu ausgehandelt werden.

Obwohl ein solcher Zuschlag zwischenzeitlich womöglich nicht mehr gerechtfertigt ist, werden diese Risikozinsaufschläge oftmals kommentarlos auf eine Anschlussfinanzierung übertragen. Das ist Grund genug, um im Gespräch mit der Bank günstigere Konditionen auszuhandeln. In jedem Fall sollten Sie mehrere Angebot einholen und vergleichen.

Der Beleihungswert einer Immobilie ist der Wert, den die Kreditgebende Bank als Sicherheit für Ihre Immobilienfinanzierung ermittelt.

Die Ermittlung des Beleihungswertes richtet sich hierbei nach dem erzielbaren Wiederverkaufswert Ihrer Immobilie. Und da die Banken vorsichtig sind, der Wert könnte ja sinken, gibt es gleich noch einen Risikoabschlag. Dieser Abschlag ist von Bank zu Bank verschieden.

Als Bonität wird die Kreditwürdigkeit des Darlehensnehmers bezeichnet. Bevor die Bank ein Darlehen gewährt, überprüft Sie die Bonität der Darlehensnehmer. Dabei geht es nicht nur um das monatliche Einkommen und Vermögen, sondern auch um die Zahlungsmoral. Dafür fragt die Bank in der Regel die Schufa-Daten ab.

Im Effektivzins werden die Gesamtkosten in % des Darlehens pro Jahr dargestellt. Hingegen gibt der Sollzins lediglich die Höhe der Darlehensverzinsung an. Bei der Berechnung des Effektivzinses werden weitere Faktoren, wie z.B. Bearbeitungsgebühren, Restschuldversicheurngen etc. berücksichtigt. Der Effektivzinssatz gibt Aufschluss über die tatsächliche Gesamtbelastung für den Darlehensnehmer und ist damit oft auch eine geeignete Größe, um Angebote mit identischer Zinsfestschreibung miteinander zu vergleichen.

Eigenkapital ist das eigene Vermögen, das der Bauherr zur Finanzierung einsetzt. Das Eigenkapital umfasst Bargeld, Bank- und Sparguthaben, Bausparguthaben (sofern sie zuteilungsreif sind), Wertpapiere, unbelastete Grundstücke und auch die Eigenleistungen, sprich wenn ein Eigentümer bei Renovierung oder Neubau selbst mit anpackt. Je mehr Eigenkapital vorhanden ist, desto geringer ist das Risiko für die Bank und desto günstiger sind die Konditionen. Wir empfehlen mindestens 20 % des Kauf- bzw. Baupreises sowie die Nebenkosten durch Eigenkapital zu finanzieren.

Sollten Sie kein Eigenkapital besitzen, so beraten wir Sie gern, ob eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital zu realisieren ist. Hierbei spricht man von einer einhundert Prozent Finanzierung.

Erwerbsnebenkosten sind die Kosten, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Deshalb werden diese auch als Kaufnebenkosten bezeichnet.

Sie setzen sich aus den Zahlungen für den Notar, die Eintragung im Grundbuch sowie der Grunderwerbssteuer (in jedem Bundesland unterschiedlich) und den möglichen Maklergebühren zusammen. In der Regel belaufen sich diese Ausgaben auf etwa 5,5-15 % des Kaufpreises.

Das Festdarlehen ist eine Finanzierungsform bzw. Finanzierungsart der Baufinanzierung, die sich speziell für Kapitalanleger eignet, d.h. für “nicht selber genutzte Immobilien”. Durch ein Festdarlehen können auch die steuerlichen Vorteile einer “Geldanlage in Immobilien” auch Immobilienanlage genannt ausgeschöpft werden.

Das Festdarlehen bekommen Sie von einem Darlehensgeber, d.h. einer Bank, Bausparkasse etc. Dem Festdarlehen liegt eine bestimmte Laufzeit zu Grunde. Die Rückzahlung der Darlehenssumme Ihres Festdarlehens erfolgt in der Regel monatlich und setzt sich aus dem Zins und der Tilgung zusammen.

Die Zinsen des Festdarlehens zahlen Sie ratierlich in eine rmonatlichen Rate an den Darlehensgeber zurück. Die Zinsen des Zinszahlungsdarlehens können steuerlich geltend gemacht werden. Die Tilgung des Festdarlehens wird jedoch in Geldanlagen wie Aktien, Aktienfonds oder festverzinsliche Wertpapiere investiert. Die Tilgung des Festdarlehens fließt somit nicht direkt zur Bank zurück.

Während der gesamten Laufzeit bleibt die Restschuld des Festdarlehens konstant, d.h. in gleicher Höhe bestehen. Kommen die Geldanlagen dann später zur Ausschüttung, wird hiervon das Festdarlehen zurück gezahlt. Beibt die langfrsitige Werteentwicklung der Geldanalgen positiv, kann zudem auch ein Vermögensüberschuss erwirtschaftet werden.

Die ratierliche, in der Regel monatliche Belastung bleibt bei einem Festdarlehen während der gesamten festgeschriebenen Laufzeit gleich hoch. Die Rückzahlungsrate des Festdarlehens setzt sich aus Zins und Tilgung zusammen. Die Finanzierung über ein Festdarlehen sorgt somit für einen stabilen monatlichen Abtrag mit gleichbleibender monatlicher Belastung.

Um die Finanzierungshöhe zu ermitteln, müssen zunächst die monatlichen Einnahmen berechnet werden.

Neben dem Gehalt, Kindergeld, eventuelle Miet- oder Pachteinnahmen sollten auch Renten einbezogen werden. Einnahmen, die nicht dauerhaft garantiert sind, wie z.B Bonifikationen oder vorübergehende Zusatzeinkünfte sollten hierbei nicht berücksichtigt werden. Wir empfehlen Zahlungen, wie Weihnachtsgeld und Ähnliches zum abfedern der steigenden Lebenshaltungskosten zu nutzen und nicht mit bei den Einnahmen einzurechnen.

Gegen die Einnahmen werden jetzt sämtliche Ausgaben gestellt, wie z.B. Lebenserhaltungskosten, von Essen, Kleidung, Strom, Benzin, Versicherungen bis zum Urlaubsbudget. Sie sollten die Nebenkosten des zukünftigen Eigentums nicht vergessen. Bei der Berechnung hat sich 2,50 pro Quadratmeter Wohnfläche bewährt (120WF x2,50 Euro = 300 Nebenkosten). Die Differenz aus beiden Posten (Eingaben und Ausgaben) ergibt die maximal mögliche Finanzierungsrate aus dem sich dann die Darlehenshöhe errechnen lässt.

Sie sollten bei der Berechnung und Festlegung Ihrer maximalen Finanzierungsrate finanzielle Puffer einplanen, um bei unvorhergesehenen Ausgaben nicht in Schwierigkeiten zu geraten. Es könnte sogar passieren, dass der Kredit von der Bank bei Zahlungsschwierigkeiten gekündigt wird. Deshalb empfehlen wir auf der Ausgabenseite immer auch eine Summe einzuberechnen, die als Puffer dient. Eine gute Kalkulation sorgt letztlich dafür, dass der Traum vom eigenen Haus nicht platzt.

Bei einem Forward-Darlehen handelt es sich um ein Annuitätendarlehen, mit der Besonderheit, dass es nicht sofort nach dem Abschluss zur Auszahlung kommt. Der Darlehensvertrag kann bis zu 60 Monate vor Ende der Zinsbindungsfrist oder auch Zinsfestschreibung genannt abgeschlossen werden und das zu tagesaktuellen Zinsen bei Vertragsabschluss.

Die vorzeitige Zinssicherung kann vor allem in einer Niedrigzinsphase sehr lohnenswert sein und somit bares Geld sparen. Durch die vorzeitige Zinssicherung wird die monatliche Rate auch über die alte Zinsfestschreibung planbar. Für jeden Monat bis zur Auszahlung fällt ein geringer Zinsaufschlag an und so birgt diese Darlehensform unter Umständen das Risiko, dass zum Auszahlungszeitpunkt die Bauzinsen nicht gestiegen sind und die Art der Finanzierung teurer ist als eine reine Anschlussfinanzierung.

Deshalb sollte ein Forward-Darlehen auch erst ungefähr 24-36 Monate vor Ablauf der Zinsbindung abgeschlossen werden. Einige Banken bieten gegen einen zusätzlichen Zinsaufschlag kündbare Forward-Darlehen an.

Banken sichern ihre Immobiliendarlehen meistens über eine Grundschuld ab, d.h. eine Eintragung im Grundbuch. Bei Zahlungsausfall des Mandanten räumt die Grundschuld der Bank das Recht auf Auszahlung einer bestimmten Geldsumme aus dem Grundstück ein. Das bedeutet für den nicht zahlungsfähigen Eigentümer meistens die Zwangsversteigerung.

Die Grundschuld ist im Gegensatz zur Hypothek nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden, sondern kann zur Absicherung beliebiger Forderungen beim gleichen Gläubiger (Bank, Versicherung, Bausparkasse) eingesetzt werden. Daher wird die Grundschuld mittlerweile häufiger verwendet als die Hypothek.

Wenn Sie sich mit dem Gedanken beschäftigen, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, dann sollten Sie vor allem auf die Eigenkapitalquote achten.

Je mehr Eigenkapital beigesteuert wird, desto günstiger wird der Zinssatz für Ihre Immobilie. Investieren Sie so viel Eigenkapital wie möglich.

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, jedoch ist sie deutlich teurer als mit einem Eigenkapitalanteil (höherer Darlehenszins). Deshalb sollten Bauherren mindestens 15–20% der Gesamtkosten aus eigenen Geldmitteln aufbringen können.

Bei 35 % oder mehr Eigenanteil erhalten Sie nochmals deutlich niedrigere Darlehenszinsen. Wir empfehlen Bauherren sämtliche zur Verfügung stehende Mittel für ihre Immobilienfinanzierung einzubringen und lediglich eine Reserve in Höhe von drei bis sechs Monatsgehältern auszusparen. Die Reserve dient als Puffer für ungeplante Ausgaben.

Die staatliche Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Kredite und fördert Bau, Kauf und Sanierung von Immobilien mit 50.000 € bis zu 150.000 €. Die meisten Förderprogramme der KfW beziehen sich auf die selbst genutzte Immobilie. Es werden z.B. energieeffizientes Bauen und energetische Sanierungen mit bis 75.000 EUR bezuschusst. In verschiedenen Bundesländern besteht die Möglichkeit, zusätzlich zur KfW-Förderungen durch die Landesinvestitionsbanken weiter Förderungen zu beantragen. (z.B. in Niedersachen die N-Bank und Sachsen Anhalt die IB-LSA)

Das Konstant-Darlehen ist eine Finanzierungsform bzw. Finanzierungsart, bei der die Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit des Darlehens im Vordergrund steht. Durch die hohe Kalkulationssicherheit bietet sich das Konstant-Darlehen somit für sicherheitsorientierte Kreditnehmer an. Ein Konstant-Darlehen ist die Kombination aus einer Vorfinanzierung und einem Bauspardarlehen.

Das Konstant-Darlehen setzt sich aus zwei Teilen zusammen. Zum einen aus einem Darlehen und zum anderen aus einem Bausparvertrag. Zunächst zahlen Sie mit der monatlichen Rate zugleich die Kreditzinsen des Darlehens ab und in einen Bausparbetrag ein. Die monatliche Rate bleibt über die gesamte Laufzeit gleich hoch. Das Darlehen wird bis zur Zuteilung des Bausparvertrages nicht getilgt.

Erst nach der Zuteilung des Bausparvertrages wird das Darlehen mit der Bausparsumme (Bausparguthaben und Bauspardarlehen), mindestens teilweise, getilgt. Dann läuft der noch verbleibende restliche Kredit als Bauspardarlehen weiter. Die Höhe der monatlichen Rate ist die gleiche wie zuvor. Mit ihr werden jetzt jedoch die Zinsen und die Tilgung des Bauspardarlehens abbezahlt.

Wenn bei dem Vorhaben (Kauf- Umbau- oder Neubau) mehr Kosten anfallen als geplant, reichen Ihre beantragten Darlehensmittel nicht aus. Dann gibt es die Möglichkeit zur Nachfinanzierung.

Die Nachfinanzierung ist bis zur maximalen Beleihungsgrenze möglich, die in einigen Fällen bereits für die Hauptfinanzierung angesetzt oder ausgereizt wird. Daher muss bei der Nachfinanzierung meistens mit höheren Kosten gerechnet werden als bei der bestehenden Finanzierung.

Die Gründe der Nachfinanzierung können vielfältig sein. Meistens ist es eine Verzögerung der Bauarbeiten oder falsche Kalkulationen, die solch eine Aufstockung notwendig machen.

Die Restschuld ist der Teil des Darlehens, der am Ende der Laufzeit (Zinsfestschreibungszeit) noch nicht zurückgezahlt ist. Für die Tilgung der Restschuld braucht der Darlehensnehmer eine Anschlussfinanzierung.

Die Restschuld eignet sich als Vergleichsgröße für verschiedene Darlehensangebote. Bei der Erstfinanzierung stellt die Restschuld eine feste Größe dar, um das Darlehen für den Darlehensnehmer planbar zu machen.

Eine sogenannte Sondertilgung kann der Darlehensnehmer zusätzlich zur normalen Tilgung leisten. Dadurch kann er sein Darlehen schneller an den Darlehensgeber (Bank, Bausparkasse, Versicherung) zurückzahlen.

Bei Darlehen mit fest vereinbartem Zinssatz und fester Zinsfestschreibung sind Sondertilgungen meist nicht möglich. Sondertilgungen müssen bei Vertragsabschluss mit dem Darlehensgeber vereinbart werden. Sollten Sie keine Sondertilgung vertraglich vereinbart haben, so erklärt sich der Darlehensgeber evtl. dennoch zu einer Sondertilgung bereit, jedoch muss der Darlehensnehmer möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung bezahlen.

Bei Darlehen mit variabler Zinshöhe (ohne Zinsfestschreibung) sind Sondertilgungen dagegen zu 100 % möglich.

Die regelmäßige Rückzahlung von langfristigen Schulden nennt sich Tilgung. Meistens wird sie als Prozentsatz bezogen auf den Nennbetrag des Darlehens angegeben. Neben der eigentlichen Kreditsumme beinhaltet der Nennbetrag eines Darlehens alle zusätzlichen Kosten, wie z.B. Bearbeitungsgebühren.

Die anfallenden Zinsen werden hier aber nicht mit einberechnet. Bei einer Tilgungsaussetzung zahlt der Darlehensnehmer während dieser Zeit nur die vereinbarten Zinsen an die Bank.

Bei dieser Darlehensart wird der Zinssatz nicht für einen längeren Zeitraum festgeschrieben, sondern wird an einen Geldmarktzins gekoppelt, wie z.B. den Euribor. Die Bank passt den variablen Zinssatz dann in regelmäßigen Abständen an die Veränderungen des Geldmarktzinses zu einem bestimmten Stichtag an. Der Darlehensnehmer gewinnt auf Kosten der Sicherheit eine hohe Flexibilität. Somit kann er das Darlehen jederzeit ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen.

Als Verkehrswert wird der geschätzte Wert bezeichnet, den eine Immobilie beim Verkauf erzielen würde. Vor der Kreditvergabe ermittelt der Darlehensgeber oder ein beauftragter Gutachter den Verkehrswert der Immobilie.

Anhand des Verkehrswertes wird die Beleihungsgrenze festgesetzt. Bis zu diesem ermittelten Wert erhalten Sie das Darlehen bei Ihrer Bank.

Beim Volltilger-Darlehen geht es um den Zeitraum, nach dem Sie schuldenfrei sein wollen, d.h. das Darlehen vollständig zurück geführt sein soll. Nicht die Höhe des jährlichen Tilgungssatzes wird festgelegt, sondern die Zeit, in der das Volltilger-Darlehen zurückbezahlt sein soll. Somit ist der gesamte Zeitraum der Baufinanzierung bis zur vollständigen Rückführung des Darlehens durch ein Volltilger-Darlehen klar vorgegeben.

Beim Volltilger-Darlehen bekommen Sie für Ihre Baufinanzierung ebenfalls Baugeld von einem Darlehensgeber, mit dem Ziel, die gesamte Darlehenssumme in einem bestimmten Zeitraum wieder zurückzuzahlen. Die ratierliche Rückzahlung erfolgt in der Regel monatlich. Die Rückzahlungsrate beinhaltet die Tilgung und die Zinsen des Volltilger-Darlehens.

Wie bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rückzahlungsrate (Annuität) über die gesamte Laufzeit des Volltilger-Darlehens gleich hoch und setzt sich aus Zins (Zinssatz) und Tilgung (Tilgungsanteil) zusammen.

Anders als bei einem klassischen Annuitätendarlehen wird beim Volltilger-Darlehen jedoch der Rückzahlungszeitraum festgelegt, nicht die Tilgungshöhe (Tilgungssatz). Die Höhe des Tilgungsanteils bestimmt sich durch die Laufzeit des Volltilger-Darlehens. Das bedeutet: Je kürzer Sie die Laufzeit des Volltilger-Darlehen wählen, um so höher wird der Tilgungsanteil der Rückzahlungsraten. Je länger Sie die Laufzeit des Volltilger-Darlehens wählen, um so geringer wird der Tilgungsanteil der Rückzahlungsraten

Wer sein Darlehen innerhalb der Zinsfestschreibung vorzeitig ablöst, muss der Bank in der Regel eine hohe Entschädigung, die sogenannte Vorfälligkeit zahlen.

Wenn der Darlehensnehmer einen Vorfälligkeitsschutz abgeschlossen hat, dann nimmt der Darlehensnehmer entweder einen höheren Zinssatz oder eine Einmalgebühr in Kauf, um der Entschädigungszahlung zu entgehen. Damit der Vorfälligkeitsschutz greift, müssen meistens ganz bestimmte Gründe vorliegen, wie z.B. ein Umzug, eine Scheidung oder Arbeitslosigkeit.

Mit unserem Vorfälligkeitsrechner können Sie die ungefähre Höhe der zu erwartenden Vorfälligkeit berechnen.

Der Staat fördert den Bau oder Kauf von selbst genutzten Immobilien. Wer bereits einen Riester-Vertrag besitzt, kann bis zu 100 % seines angesparten und steuerlich geförderten Vermögens für eine Immobilie verwenden.

Eine Rückzahlungsverpflichtung für den entnommenen Betrag gibt es dabei nicht. Von Banken, Bausparkassen und Versicherungen werden spezielle Riesterdarlehen angeboten. Aus dem breiten Spektrum das richtige Produkt zu wählen sollten Sie jedoch Ihrem Berater überlassen. Dieser plant ihre vollständige ist- und künfige Situation mit ein – Kontaktieren Sie unseren Experten.

Wer noch keinen Riester-Vertrag abgeschlossen hat, der kann die staatliche Förderung für eine Darlehensaufnahme nutzen. Die Zulagen fließen dann direkt in das Darlehen. Unabhängig vom Einkommen bekommt jeder Förderberechtigte 175 € jährlich. Wer bei Vertragsabschluss unter 25 Jahre alt ist, kann sich außerdem einen einmaligen sogenannten Start-Bonus in Höhe von 200 € sichern. Eltern erhalten pro Kind eine Extra-Zulage: Für Kinder, die vor 2008 geboren sind in Höhe von 185 € im Jahr, bei einem späteren Geburtsdatum sogar 300 € je Kind.

Die Fördergelder können entweder für einen Bausparvertrag, ein Annuitätendarlehen oder einen Bauspar-Kombivertrag genutzt werden.

Während der Sparphase sind die staatlichen Förderungen komplett steuerfrei. Mit Renteneintritt fordert der Staat dann aber Steuern auf die geförderten Tilgungsleistungen und Zulagen ein. Der Rentner kann die Steuerschuld entweder sofort begleichen oder sie in Raten bis zum 85. Lebensjahr abzahlen.

In der Praxis sollten Sie auf Dinge, beispielsweise steuerliche Auswirkungen, Flexilibität achten.

Die Zinsfestschreibung oder auch Zinsbindungsfrist bezeichnet den Zeitraum, für den der im Kreditvertrag vereinbarte Zinssatz fest vereinbart wird (5–40 Jahre), ohne dass sich aktuelle Marktzinsveränderungen auf den vereinbarten Zins auswirken.

Nach Ablauf der Zinsfestschreibung wird eine neue Zinsvereinbarung getroffen. Die Festschreibung von Zinsen, die während einer bestimmten Laufzeit (Zinsperiode) unverändert bleiben sollen, verfolgt den Zweck, eine sichere Kalkulationsgrundlage zu bieten und das durch Marktschwankungen bedingte Zinsänderungsrisiko auszusetzen. Sollten während der Zinsbindungsfrist die Marktzinsen steigen, sind die Kredite mit festgeschriebenen Zinsen nicht betroffen.

Andererseits kommt der Kreditnehmer bei fallenden Zinsen nicht in den Genuss des günstigeren Zinses sondern muss weiterhin den höheren Festzins zahlen.