Nachrangdarlehen, der Baustein für die Finanzierung ohne Eigenkapital
Wie der zweite Rang im Grundbuch Ihre Hauptfinanzierung günstiger macht
Banken bepreisen fehlendes Eigenkapital mit Aufschlägen auf die gesamte Kreditsumme. Ein nachrangiger Baustein dreht diese Rechnung um. Er trägt die Nebenkosten oder mehr, hält die Hauptfinanzierung in der günstigen Zinsstufe und macht die Vollfinanzierung überhaupt erst möglich. Hier steht, wie das funktioniert und für wen es passt.
Was ist ein Nachrangdarlehen?
Ein Nachrangdarlehen ist ein Kredit, dessen Sicherheit im Grundbuch hinter der Hauptbank steht. Im Ernstfall wird der Geldgeber erst nach dem ersten Rang bedient.
Die Rangfolge im Grundbuch entscheidet, wer bei einer Verwertung zuerst sein Geld sieht. Ihre Hauptbank verlangt deshalb fast immer den ersten Rang. Alles, was dahinter steht, trägt mehr Risiko und genau dieses Risiko macht nachrangige Kredite pro Euro teurer. Wie die Rangfolge technisch funktioniert, zeigt unsere Seite zu Hypothek und Grundschuld.
Der entscheidende Punkt für Käufer ist ein anderer. Viele erstrangige Banken behandeln nachrangige Mittel wirtschaftlich wie Eigenkapital, denn ihre eigene Sicherheit bleibt unangetastet. Aus einem Baustein im zweiten Rang wird so der Schlüssel für Käufer, deren Erspartes noch nicht reicht.
Der Zins-Hebel hinter dem zweiten Rang
Der Trick ist reine Mathematik. Der teure Aufschlag trifft sonst die ganze Summe, mit Nachrang-Baustein nur den kleinen Teil.
Ihre Hauptbank bepreist den Beleihungsauslauf, also das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Oberhalb von 80 Prozent steigt der Zins spürbar, oberhalb von 100 Prozent deutlich. Der Aufschlag von häufig 0,3 bis 0,8 Prozentpunkten gilt dabei für die gesamte Kreditsumme, nicht nur für den Teil über der Schwelle.
Dieselbe Finanzierung, zwei Strukturen
Ob die Rechnung aufgeht, hängt von den konkreten Konditionen beider Bausteine ab. Den Gesamtzins aus beiden Teilen zeigt der Mischzinsrechner, Ihre Zinsstufe der Beleihungsauslauf-Rechner. Wir rechnen beide Strukturen grundsätzlich gegeneinander, bevor wir empfehlen.
Die drei Wege zum nachrangigen Baustein
Nachrang ist nicht gleich Nachrang. Drei Quellen kommen infrage und sie unterscheiden sich erheblich im Preis.
Weg eins, das Förderdarlehen des Landes. Der Königsweg, wenn Sie berechtigt sind. Landesförderbanken wie die IB Sachsen-Anhalt treten mit ihren Darlehen bewusst in den zweiten Rang und lassen der Hausbank den ersten. Zinsverbilligt und von vielen Banken wie Eigenkapital gewertet, besser wird es nicht.
Weg zwei, das Privatdarlehen ganz ohne Grundbuch. Bis etwa 80.000 Euro geht es auch ohne jede Eintragung, mit Laufzeiten bis zu 240 Monaten und schneller Auszahlung für die früh fälligen Nebenkosten. Alle Details stehen auf unserer Seite zum Privatdarlehen als Eigenkapitalersatz.
Weg drei, das echte Nachrangdarlehen einer zweiten Bank. Einige Institute vergeben gezielt zweitrangig besicherte Darlehen. Der Zins liegt über dem Erstrang, dafür trägt er nur den kleinen Teil der Finanzierung. Welche Banken das zu welchen Konditionen tun, ändert sich laufend, genau dafür ist der Marktzugang eines Vermittlers da.
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Die 110-Prozent-Finanzierung, für wen sie wirklich passt
Kaufpreis plus alle Nebenkosten ohne einen Euro Erspartes. Das geht, aber nicht für jeden und nicht bei jeder Bank.
Die Vollfinanzierung steht und fällt mit dem Einkommen. Banken vergeben sie bevorzugt an Berufsgruppen mit sicherer Perspektive, etwa Beamte, Angestellte im öffentlichen Dienst und Berufseinsteiger mit akademischem Abschluss und steigendem Gehalt. Wer heute wenig gespart, aber ein belastbares Einkommen hat, ist der klassische Kandidat.
Die Frage nach der einen Bank für die 110-Prozent-Finanzierung führt in die Irre. Entscheidend ist die Struktur aus erstrangiger Hauptfinanzierung und passendem Nachrang-Baustein. Welche Institute dabei mitgehen, unterscheidet sich je nach Beruf, Objekt und Region. Wir sehen im Vergleich aus über 550 Banken vorab, welche Kombination zu Ihrem Fall passt, bevor eine Anfrage Ihre Schufa belastet.
Die ehrliche Seite der Vollfinanzierung
Wir verkaufen Ihnen keine Struktur, die Sie in fünf Jahren bereuen. Deshalb gehören die Risiken auf dieselbe Seite wie die Vorteile.
Ohne Eigenkapital ist die Gesamtrate höher und die Schuldenfreiheit weiter entfernt. Fällt der Immobilienwert, kann die Restschuld zeitweise über dem Verkaufswert liegen. Wer in dieser Phase verkaufen muss, zahlt drauf. Die Vollfinanzierung braucht deshalb stabile Lebensverhältnisse und eine Rate mit Luft nach oben, keine Rechnung auf Kante.
Ob Ihre Haushaltsrechnung zwei Bausteine sicher trägt, zeigt der Budgetrechner. Reicht es noch nicht, sagen wir das offen und bauen mit Ihnen den Sparplan zum späteren Kauf. Ein Nein mit Plan ist besser als ein Ja mit Zitterpartie.
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Häufige Fragen zum Nachrangdarlehen
Was ist ein Nachrangdarlehen, einfach gesagt?
Ein Kredit, dessen Sicherheit im Grundbuch hinter dem Darlehen der Hauptbank steht. Bei einer Verwertung wird zuerst der erste Rang bedient, danach der Nachrang. Wegen dieses Risikos ist der Zins pro Euro höher, dafür lässt sich mit dem Baustein fehlendes Eigenkapital ersetzen und die Hauptfinanzierung bleibt in der günstigen Zinsstufe.
Zählt ein Nachrangdarlehen als Eigenkapital?
Rechtlich ist es Fremdkapital, wirtschaftlich behandeln viele erstrangige Banken es wie Eigenkapital, weil ihre eigene Sicherheit im ersten Rang unangetastet bleibt. Besonders Förderdarlehen der Landesbanken im Nachrang verbessern so die Zinsstufe der Hauptfinanzierung. Welche Bank das wie großzügig wertet, wissen wir aus der täglichen Praxis.
Welche Bank vergibt Nachrangdarlehen?
Drei Quellen kommen infrage. Landesförderbanken wie die IB Sachsen-Anhalt treten planmäßig in den Nachrang, spezialisierte Banken vergeben Privatdarlehen bis etwa 80.000 Euro ganz ohne Grundbucheintrag und einige Institute bieten echte zweitrangige Darlehen an. Die eine Nachrang-Bank gibt es nicht, die passende Quelle hängt von Vorhaben, Beruf und Region ab.
Wie hoch sind die Zinsen beim Nachrangdarlehen?
Über dem Erstrang, denn der Geldgeber trägt mehr Risiko. Die Spanne reicht vom zinsverbilligten Landesförderdarlehen bis zum spürbaren Aufschlag bei echten Zweitrang-Darlehen. Entscheidend ist aber der Gesamtzins der Struktur, denn der teurere Baustein trägt nur einen kleinen Teil, während die große Hauptfinanzierung günstiger wird. Genau diese Mischrechnung stellen wir für Sie auf.
Ist eine 110-Prozent-Finanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Ja, bei belastbarem Einkommen und stabilen Verhältnissen. Banken vergeben Vollfinanzierungen bevorzugt an Beamte, Angestellte im öffentlichen Dienst und Akademiker mit steigendem Gehalt. Der Weg führt fast immer über die Struktur aus erstrangiger Hauptfinanzierung und nachrangigem Baustein für die Nebenkosten. Die Haushaltsrechnung muss beide Raten sicher tragen.
Was passiert mit dem Nachrangdarlehen beim Verkauf?
Aus dem Verkaufserlös wird zuerst die erstrangige Bank abgelöst, danach der nachrangige Geldgeber. Der Notar steuert die Reihenfolge. Liegt der Erlös über den Restschulden, ist das unproblematisch. Kritisch wird es nur, wenn kurz nach einer Vollfinanzierung verkauft werden muss, dann kann eine Restschuld übrig bleiben. Deshalb gehört zur Vollfinanzierung ein langer Anlagehorizont.
Über 4.000 begleitete Finanzierungen. Das sagen die Mandanten dazu.
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Lieber einmal gemeinsam durchrechnen
Sandro Wallisch
Wir telefonieren kurz. Ich sage Ihnen ehrlich, ob Ihr Vorhaben realistisch ist und wie sich die beste Finanzierung dafür aufbauen lässt. Sie arbeiten von der ersten Berechnung bis zur Auszahlung mit derselben Person, deutschlandweit telefonisch und online, in Magdeburg auch persönlich.
Beratung, Vergleich und die Begleitung bis zur Auszahlung kosten Sie nichts. Dafür werden wir wie jeder Vermittler von der finanzierenden Bank vergütet. Ob für einen Förderantrag ein Honorar anfällt, sagen wir Ihnen vorher und nicht hinterher.