Nachfinanzierung beim Haus, wenn das Budget nicht reicht
Engpass lösen, Kosten begrenzen und beim nächsten Mal vermeiden
Der Rohbau steht, dann kommt die Rechnung, die niemand eingeplant hat. Der Puffer ist aufgebraucht und die Hausbank zögert. Diesen Moment fürchten viele Bauherren, dabei ist er lösbar. Wir zeigen Ihnen die drei Wege aus dem Engpass und was sie jeweils kosten.
Wie es zur Nachfinanzierung kommt
Eine Nachfinanzierung ist selten Pech. Meist ist sie das Ergebnis einer zu knappen Planung. Die Auslöser ähneln sich verblüffend.
Eine Nachfinanzierung ist ein zusätzlicher Kredit, der eine laufende Baufinanzierung aufstockt, wenn das ursprüngliche Budget nicht reicht. Beim Neubau steigen Materialpreise zwischen Vertrag und Ausführung, das Bodengutachten bringt Überraschungen oder die Baunebenkosten wurden unterschätzt. Bei der Sanierung öffnet der Handwerker eine Wand und dahinter wartet das eigentliche Projekt. Häufig wird auch die eigene Muskelkraft überschätzt. Die eingeplante Eigenleistung schafft neben Beruf und Familie kaum jemand vollständig.
Das Ergebnis ist immer dasselbe. Das Darlehen ist ausgezahlt, das Haus ist nicht fertig und es fehlt ein fünfstelliger Betrag. Je früher Sie in dieser Lage handeln, desto mehr Auswahl haben Sie. Wer erst anfragt, wenn Handwerker mahnen, verhandelt aus der schwächsten Position.
Altes Haus sanieren, wo die Kernsanierung Überraschungen bereithält
Wer ein altes Haus sanieren will, kennt das wahre Projekt erst nach der Entkernung. Wer das weiß, plant anders und finanziert anders.
Hinter Tapeten und abgehängten Decken warten die Klassiker. Marode Balkenköpfe, feuchtes Mauerwerk, Elektrik aus den Sechzigern, Leitungen, die beim ersten Anfassen zerfallen, manchmal Schadstoffe, die eine Fachfirma entsorgen muss. Aus der geplanten Modernisierung wird dann schnell eine Kernsanierung mit Kosten, die pro Quadratmeter weit über dem ersten Angebot liegen. Kein Gutachten sieht durch Wände. Deshalb gehört beim Bestandskauf ein Sachverständiger zur Besichtigung und trotzdem bleibt ein Rest, der sich erst beim Öffnen zeigt.
Für die Finanzierung heißt das zweierlei. Erstens planen wir beim Altbau den Puffer eher bei 15 als bei 10 Prozent und legen den Modernisierungsbaustein von Anfang an in die Hauptfinanzierung, zum günstigen Erstzins statt zum Nachschlagszins. Zweitens holen wir die Förderung an Bord, denn genau für alte Häuser ist sie am stärksten. Die KfW-Förderung belohnt die Sanierung mit Tilgungszuschüssen, für Dämmung und Fenster fließen BAFA-Zuschüsse. Das bedeutet für Sie, aus der gefürchteten Überraschung wird eine kalkulierte Position mit Zuschuss.
Der Praxistipp zur Reihenfolge. Erst entkernen, dann die Gewerke final beauftragen. Wer alle Aufträge vor der Öffnung der Wände vergibt, bezahlt jede Überraschung als teuren Nachtrag. Mit offenem Bauzustand lassen sich Angebote auf den echten Zustand einholen und die Fördermittel passend beantragen.
Warum die Nachfinanzierung teurer ist als das erste Darlehen
Der Nachschlag kostet mehr als der ursprüngliche Kredit. Dafür gibt es zwei handfeste Gründe und beide lassen sich abmildern.
Erstens steht Ihre Hauptbank im Grundbuch an erster Stelle. Ein zusätzlicher Kredit ist nachrangig gesichert und damit aus Sicht der Bank riskanter. Zweitens sind Nachfinanzierungen meist kleine Summen, der Bearbeitungsaufwand bleibt aber gleich. Viele Institute verlangen deshalb einen Kleindarlehensaufschlag.
Mit diesen Größenordnungen sollten Sie rechnen
Die Beträge zeigen die Spannen aus der Praxis, Ihr Angebot hängt vom Einzelfall ab. Entscheidend ist die Struktur. Ob eine neue Grundschuld nötig wird oder ein Kredit ohne Grundbucheintrag reicht, macht schnell vierstellige Unterschiede.
Die drei Wege aus dem Engpass
Welcher Weg passt, hängt von Summe, Baufortschritt und Ihrer Hausbank ab. Wir rechnen alle drei gegeneinander.
Weg eins, die eigene Bank stockt auf. Der naheliegende Weg und manchmal der beste, denn Ihre Bank kennt das Objekt bereits. Sie sitzt allerdings am längeren Hebel und bepreist das. Ein Gegenangebot aus dem Markt wirkt hier Wunder, selbst wenn Sie am Ende bei Ihrer Bank bleiben.
Weg zwei, ein Kredit ohne Grundbucheintrag. Bei Summen bis etwa 80.000 Euro lässt sich der Engpass oft über ein Privatdarlehen für Immobilienbesitzer lösen. Ohne Notar, ohne Grundbuch und mit Laufzeiten bis zu 20 Jahren bleibt die Monatsrate klein. Das geht deutlich schneller als jede Grundschuldbestellung, was bei mahnenden Handwerkern zählt.
Weg drei, eine andere Bank übernimmt. Im Vergleich aus über 550 Banken finden sich Institute, die Nachränge oder Aufstockungen deutlich freundlicher bepreisen als die Hausbank. Das bedeutet für Sie, Sie verhandeln nicht als Bittsteller, sondern mit Alternativen in der Hand.
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Die beste Nachfinanzierung ist die, die nie nötig wird
In unseren Finanzierungsplänen ist der Puffer kein Luxus, sondern Pflicht. Das unterscheidet Planung von Hoffnung.
Wir kalkulieren Neubauten und Sanierungen grundsätzlich mit einer Reserve von 10 bis 15 Prozent der Bausumme. Wird sie nicht gebraucht, fließt sie als Sondertilgung in den Kredit und verkürzt die Laufzeit. Wird sie gebraucht, ist sie zum günstigen Erstzins mitfinanziert statt zum teuren Nachschlagszins. Dazu prüfen wir Leistungsverzeichnisse auf die Positionen, die Baufirmen gern offenlassen, etwa Außenanlagen, Bodenplatte und Hausanschlüsse.
Eigenleistung setzen wir nur in dem Umfang an, den Banken realistisch anerkennen. Was auf dem Papier Eigenkapital ersetzt, muss neben einem Vollzeitjob auch machbar sein. Wie eine tragfähige Planung von der ersten Rechnung bis zur Schlüsselübergabe aussieht, zeigt unsere Seite zum Ablauf der Immobilienfinanzierung.
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Häufige Fragen zur Nachfinanzierung
Muss ich die Nachfinanzierung bei meiner bisherigen Bank abschließen?
Nein. Die Hausbank ist oft der bequemste Weg, aber nicht automatisch der günstigste. Andere Institute übernehmen Aufstockungen oder geben nachrangige Kredite zu besseren Konditionen. Bei Summen bis etwa 80.000 Euro kommt zusätzlich ein Kredit ganz ohne Grundbucheintrag infrage. Ein Vergleich kostet Sie nichts und stärkt Ihre Verhandlungsposition auch gegenüber der eigenen Bank.
Wie hoch sind die Zinsen bei einer Nachfinanzierung?
Meist spürbar höher als beim ersten Darlehen, in der Praxis oft ein bis drei Prozentpunkte über dem aktuellen Bauzinsniveau. Der Grund ist die nachrangige Sicherung im Grundbuch, dazu kommen bei kleinen Summen Kleindarlehensaufschläge. Die genaue Höhe hängt von Summe, Objekt und Ihrer Bonität ab, deshalb lohnt der Vergleich mehrerer Anbieter besonders hier.
Geht eine Nachfinanzierung auch ohne neuen Grundbucheintrag?
Häufig ja. Spezielle Kredite für Immobilienbesitzer verzichten bis etwa 80.000 Euro auf die dingliche Sicherung. Das spart Notar- und Grundbuchkosten und beschleunigt die Auszahlung erheblich. Die Laufzeiten reichen bis zu 20 Jahren, damit bleibt die Rate trotz des Nachschlags tragbar.
Lehnt die Bank eine Nachfinanzierung auch ab?
Das kommt vor, besonders wenn die Haushaltsrechnung schon beim Erstdarlehen knapp war. Eine Absage der Hausbank bedeutet aber nicht das Ende des Projekts. Institute bewerten Einkommen, Objekt und Beleihung unterschiedlich. Wir sehen im Vergleich vorab, welche Banken zu Ihrem Fall passen, bevor eine Anfrage Ihre Schufa belastet.
Wie viel Puffer sollte ich beim Bauen einplanen?
Wir setzen 10 bis 15 Prozent der Bau- oder Sanierungssumme an. Bleibt die Reserve ungenutzt, fließt sie als Sondertilgung zurück in den Kredit, Sie verlieren also nichts. Fehlt der Puffer dagegen, zahlen Sie den Engpass später über eine teurere Nachfinanzierung. Die Reserve zum Erstzins ist immer die günstigere Versicherung.
Was mache ich bei Überraschungen während der Entkernung?
Zuerst den Schaden beziffern lassen, bevor weitere Gewerke beauftragt werden. Dann die Reserve der Hauptfinanzierung nutzen, falls eingeplant. Reicht sie nicht, ist ein Kredit ohne Grundbucheintrag bis etwa 80.000 Euro der schnellste Weg, parallel prüfen wir Fördermittel für die ohnehin nötige Sanierung. Je früher Sie anrufen, desto mehr Wege stehen offen.
Über 4.000 begleitete Finanzierungen. Das sagen die Mandanten dazu.
Über 1.200 Bewertungen, erhoben und veröffentlicht von ProvenExpert. Welche davon angezeigt werden, entscheiden nicht wir.
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Modernisierungsrechner
Berechnet die Rate für Sanierung und Umbau mit und ohne Grundbucheintrag.
Zum RechnerTilgungsrechner
Rechnet aus, wie Sondertilgungen aus ungenutztem Puffer die Laufzeit verkürzen.
Zum RechnerAlle Werkzeuge stehen in der Rechnerübersicht.
Lieber einmal gemeinsam durchrechnen
Sandro Wallisch
Wir telefonieren kurz. Ich sage Ihnen ehrlich, ob Ihr Vorhaben realistisch ist und wie sich die beste Finanzierung dafür aufbauen lässt. Sie arbeiten von der ersten Berechnung bis zur Auszahlung mit derselben Person, deutschlandweit telefonisch und online, in Magdeburg auch persönlich.
Beratung, Vergleich und die Begleitung bis zur Auszahlung kosten Sie nichts. Dafür werden wir wie jeder Vermittler von der finanzierenden Bank vergütet. Ob für einen Förderantrag ein Honorar anfällt, sagen wir Ihnen vorher und nicht hinterher.