Anschlussfinanzierung mit gleichzeitiger Modernisierung
11.09.2021
Warum sollten Sie sich heute den günstigen Zinssatz über eine Anschlussfinanzierung sichern?
Die Kreditzinsen für den Bau und die Modernisierung von Immobilien sind nach wie vor günstig. Da in Krisenzeiten viele Menschen jedoch auf „Betongold“ vertrauen, ändern sich bereits seit Januar 2022. Es ist daher ratsam, schon jetzt ein passendes Darlehen aufzunehmen und zu modernisieren.
Dies schlägt gleich zwei Fliegen mit einer Klappe: Zinskosten werden erstens in einem erheblichen Ausmaß gespart, was schnell auf dem Konto spürbar ist. Schon 0,5 Prozent mehr Zinsen pro Jahr können einen erheblichen Unterschied bedeuten. Zweitens steigt der Wert der eigenen Immobilie erheblich.
Die Erläuterung der wichtigsten Begriffe wie die Anschlussfinanzierung, das Forward-Darlehen und die Modernisierung
Eine Anschlussfinanzierung ist die Fortführung eines Immobiliendarlehens. Dieses kann vom bisherigen Kreditgeber aufgenommen werden, muss es aber nicht. Im zweiten Fall spricht man von einer Umschuldung.
Ein Forward-Darlehen ist der frühzeitige Abschluss einer Anschlussfinanzierung zu den aktuellen Konditionen (sowie einem kleinen Zuschlag). Es dient dazu, sich frühzeitig die besten Zinssätze zu sichern und Planungssicherheit zu geben. Das Forward-Darlehen ist deshalb ausgesprochen populär.
Sie können ein Forward- Darlehen zwischen 5-7 Jahre vor Ablauf der Zinsfestschreibung abschließen und sich somit den günstigen Zinssatz weit in die Zukunft sichern.
Eine Modernisierung kann aber alle Überlegungen für die Anschlussfinanzierung überflüssig machen. Modernisierung meint dabei als Begriff sämtliche Maßnahmen, die der Wertsteigerung des Objekts dienen. Gängig lassen sich beispielsweise die energetischen Eigenschaften der Immobilie modernisieren (Heizung, Fenster, Fassade, Dach). Oder es wird eine Solaranlage eingebaut.
Für Modernisierungen gibt es zwar einige spezialisierte Kredite, aber ein weiteres Darlehen ist aufgrund der zusätzlichen Rate unbeliebt, die mit ihm verbunden wäre. Wer modernisieren möchte, will die Kosten für die entsprechenden Arbeiten deshalb lieber über die bestehende Immobilienfinanzierung begleichen. Durch einen niedrigeren Zinssatz wird die Zinsersparnis genutzt, um ein Teil der Modernisierungskosten zu finanzieren. So wird die Belastung durch eine zusätzliche Rate vermieden.
Checkliste zur Modernisierung (Stand 01.2023)
Die Herausforderung bei der Anschlussfinanzierung zusammenhängend mit der Modernisierung
Forwarddarlehen Anschlussfinanzierung ModernisierungDie bisherige Finanzierung, sollte gekündigt werden. Es wird schließlich ein höherer Kredit benötigt, der die Kosten für das Modernisieren berücksichtigt und der alte Darlehensnehmer teilt uns den genauen Ablauf der Zinsbindung sowie die Ablösesumme schriftlich mit. Jedoch sollten Sie keine Kredite kündigen, bevor Sie keine neue Kreditzusage vorweisen oder die Machbarkeit durch einen Experten geprüft wurde.
Aus der Praxis: Anschlussfinanzierungen mit Modernisierungskredite können ab 3 Jahre (bei wenigen Banken ab 5 Jahre) vor Ablauf der alten Zinsfestschreibung bzw. Ausübung des Sonderkündigungsrechtes nach § 489 BGB beantragt werden. Hierbei wird bei der neuen oder bestehenden Bank die sogenannte Restschuld zum Auslauf der Zinsfestschreibung zuzüglich der Darlehenssumme für die anstehende Modernisierung beantragt. Wir berücksichtigen hierbei auch Fördermöglichkeiten der KfW und Landesinvestitionsbanken.
Sonderkündigungsrecht in der Immobilienfinanzierung
Lösungsansätze bei Zinsfestschreibung über die Zehn-Jahres-Frist
Nach zehn Jahren gibt es ein Sonderkündigungsrecht ohne Strafgebühren also die sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen. Dies ist gesetzlich durch § 489 BGB geregelt. Zu beachten ist dabei: Die Vorschrift etabliert auch eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Faktisch handelt es sich also um einen Zeitraum von 10,5 Jahren. Aber wann beginnt dieser eigentlich zu laufen? Diesbezüglich gilt generell: Die Uhr beginnt einen Tag nach der vollständigen Auszahlung des Darlehens zu ticken.
Für Forward-Darlehen kann dies zu einem Problem werden: Diese Form der Anschlussfinanzierung wird schließlich nicht sofort ausgezahlt, sondern erst Jahre später. Der Zeitraum verlängert sich entsprechend. Die Gerichte haben diese Sichtweise auch weitgehend bestätigt. Allerdings gibt es eine wichtige Ausnahme: Läuft das Forward-Darlehen bei der bisherigen Bank, zählt die Auszahlung der ersten Finanzierung. Es kann also ohne Strafgebühren nach zehn Jahren und sechs Monaten eine neue Finanzierung aufgenommen werden, um zu modernisieren.
Noch ein Tipp zur Modernisierung: Freie Grundschuldteile können einbezogen werden. Wer dies nicht möchte, muss darauf achten, dass die Modernisierungskosten höchstens 50.000 Euro betragen darf. Hierzu gibt es flexible Modernisierungskredite was in einem anderen Artikel beschrieben ist.
Fazit: Modernisieren zusammen mit der Anschlussfinanzierung lohnt sich. Sie sollten jetzt Ihre Situation prüfen und die Angebote für eine Anschlussfinanzierung vergleichen! In schwierigen Zeiten ist die Absicherung des eigenen Vermögens wichtig. Die Modernisierung der eigenen Immobilie ist hierfür eine hervorragende Maßnahme – insbesondere bei niedrigen Zinsen.
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