Baufinanzierung: Was kann ich mir leisten?

Das historische Zinstief ist nur allzu verlockend. „Wann, wenn nicht jetzt, soll ich eine Immobilie kaufen und damit auch für mein Alter vorsorgen?“, fragen Sie sich vielleicht. Auch wenn Sie beste Voraussetzungen wie einen Grundstock an Eigenkapital haben, viel selber machen können oder einen sicheren Job haben, sodass Sie auch die Raten für ein Darlehen problemlos zurückzahlen können, sollten Sie diesen Schritt vorab gründlich überlegen.

Denn mit einer guten, soliden und vor allem ehrlichen Planung vermeiden Sie unangenehme Überraschungen zu einem späteren Zeitpunkt. Welche Art von Immobilie Sie sich leisten können, können Sie relativ punktgenau im Vorfeld ermitteln. Am besten gehen Sie dafür nach folgenden Schritten vor:

1. Kassensturz
2. Die Finanzierbarkeit ermitteln
3. Die Kosten im Griff behalten

Eine wichtige Säule: Das Eigenkapital in der Immobilienfinanzierung

Zwar gibt es mittlerweile verschiedene Finanzdienstleister, die eine sogenannte Vollfinanzierung für das Eigenheim anbieten, für die Sie keinen Cent an Eigenkapital benötigen. Allerdings müssen Sie auch in diesem Fall nachweisen, dass Sie die Raten für das Darlehen aufbringen können. Deshalb sollten Sie sich besser an die klassische Formel zur Immobilienfinanzierung halten, die besagt, dass Sie etwa 20 bis 30 Prozent an Eigenkapital einbringen sollten.

Ein beliebtes Mittel, um das Eigenkapital aufzubringen, besteht im Abschluss eines Bausparvertrages. Diesen können Sie schon in sehr jungen Jahren in Anspruch nehmen und somit vom Zinseszinseffekt profitieren. Sobald die Entscheidung für eine Immobilie gefallen ist, profitieren Sie außerdem durch zinsgünstige Bauspardarlehen vom Vertrag.

Sobald Sie das Eigenkapital ermittelt haben, legen Sie im nächsten Schritt fest, wie viel Geld Sie monatlich für einen Kredit aufbringen können. Wählen Sie hier einen realistischen Rahmen, der Ihnen auch finanziellen Spielraum für Unvorhergesehenes lässt. Sonst kann es im schlimmsten Fall passieren, dass Sie Ihre monatlichen Raten nicht mehr bezahlen können, was unweigerlich Probleme mit dem Kreditgeber nach sich zieht.

Die Ermittlung der maximalen Finanzierbarkeit

Im nächsten Schritt ermitteln Sie, welchen Betrag die Immobilie tatsächlich kosten darf. Diesen Betrag können Sie mit einer relativ einfachen Formel ermitteln: Sie multiplizieren die finanzielle Belastbarkeit mit zwölf, das Ergebnis anschließend mit 100. Dieses teilen Sie durch den Zinssatz in Prozent plus der Tilgung in Prozent.

Beispiel: Bei einer finanziellen Verfügbarkeit von 894 Euro im Monat, 4,5 Prozent Zinsen und 1,0 Prozent Tilgung ergibt sich daraus ein maximaler Kreditbetrag von 195.054 Euro. Zum maximalen Kreditbetrag addieren Sie das Eigenkapital hinzu, um zu wissen, wie viel Ihr Haus oder Ihre Wohnung maximal kosten darf. Bauherren sollten von diesem Betrag aber noch rund zehn Prozent abziehen, weil beim Hausbau mit zusätzlichen Kosten zu rechnen ist.

So behalten Sie die Kosten im Griff

Weil Sie sich mit einem Immobiliendarlehen langfristig binden, sollten Sie von Anfang an eine Darlehensform wählen, mit der Sie sich auch nach mehreren Jahren noch wohl fühlen. Sie können aber schon von Anfang an dafür sorgen, dass die Immobilie insgesamt günstiger werden kann als gedacht. So sollten Sie Gehaltserhöhungen, die Vergütung für Überstunden oder eventuelle Einkünfte aus einem Nebenjob nicht in Ihre Kalkulation einfließen lassen. Die bessere Alternative besteht darin, diese Beträge anzusparen und im Rahmen einer Sondertilgung zurückzuzahlen.