Das Erbbaurecht – Wenn Grundstück und Haus nicht zusammen gehören

Autor: Alexandra Müller

Wer ein Haus erwerben oder bauen möchte und eine Finanzierung beantragt, wird gefragt, ob ein Erbbaurecht vorliegt. In den meisten Fällen kann diese Frage verneint werden. Doch es gibt auch heute noch Objekte bzw. Grundstücke bei denen ein Erbbaurecht angegeben ist. Was verbirgt sich dahinter und warum ist dies für die Bank ein entscheidendes Kriterium für die Darlehensvergabe?

Was ist ein Erbbaurecht?

Unter dem Begriff Erbbaurecht oder umgangssprachlich auch Erbpacht, versteht man das Recht, auf einem fremden Grundstück ein Bauwerk zu errichten oder zu besitzen. Es ist ein sogenanntes dingliches Recht, sprich ein Recht, welches sich auf einen Gegenstand, in dem Falle auf ein bestimmtes Grundstück bezieht. Das Recht erhält der Erbbauberechtigte allerdings nicht ohne Gegenleistung, sondern gegen regelmäßige Zahlung eines festgelegten Erbbauzinses. Der Erbbauzins ist das Entgelt für die Nutzung des Bodens und beträgt üblicherweise 3-5 % pro Jahr des Grundstückswertes. Dieser ist frei vereinbar zwischen den Parteien.

Welche Regelungen und gesetzliche Grundlagen gibt es?

In Deutschland ist das Erbbaurecht fest im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) von 1919 verankert. Hier werden die rechtlichen Rahmen grob beschrieben. Individuelle Vereinbarungen und Bestimmungen werden im, vom Notar beurkundeten, Erbbaurechtsvertrag zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Eigentümer des Grundstückes niedergeschrieben. Das Erbbaurecht wird außerdem im Grundbuch in der Abteilung II ausschließlich im 1. Rang eingetragen.

Das Erbbaurecht ist ein grundstückgleiches Recht und wird somit wie ein Grundstück angesehen. Aus diesem Grund gibt es auch ein eigenes Grundbuch, das Erbbaugrundbuch. Das Recht kann veräußert, vererbt und belastet werden. Eine Veräußerung oder Belastung bedarf jedoch der Zustimmung des Grundstückeigentümers.

Erbbaurechte werden meistens von Kommunen, Kirchen oder Stiftungen vergeben, ganz selten bieten auch Privatpersonen oder Unternehmen dieses Recht an. Das Recht dient dem Erhalt des Grundvermögens und gleichzeitig der bestmöglichen Ausnutzung großer Flächen.

Wie lange läuft ein Erbbaurecht und was passiert bei Ablauf dieser Zeit?

Die Laufzeit eines Erbbaurechtsvertrages liegt in der Regel zwischen 75 bis 99 Jahren oder es gibt individuell geschlossene Vereinbarungen. Wenn diese Zeit abgelaufen ist, erlischt das Erbbaurecht. Der Vertrag kann aber grundsätzlich verlängert werden, wenn alle Parteien damit einverstanden sind.

Die auf dem Grundstück errichtete Immobilie ist der Hauptbestandteil des Erbbaurechts und gehört nicht zum Grundstück, sodass der Erbauer der Eigentümer ist. Wenn das Erbbaurecht erlischt, muss das Objekt nicht abgerissen werden, sondern gehört automatisch dem Grundstückseigentümer, da es ab Laufzeitende wieder ein Bestandteil des Grundstückes ist. Der Erbbauberechtigte erhält vom Grundstückseigentümer eine angemessene Entschädigung bzw. Vergütung für das Haus. Diese wird bereits zu Beginn der Laufzeit vertraglich festgehalten und liegt oft bei 2/3 des Objektwertes.

Vorteilhaft an einem Erbbaurecht ist, dass man das Grundstück nicht kaufen muss und sich somit die Zahlung eines meist hohen Kaufpreises spart. Vor allem Immobilienerwerber, die sich kein teures Darlehen leisten bzw. kein hohes Darlehen von der Bank bekommen, können somit einige Tausend Euro sparen und erhalten zumindest eine Finanzierung für das Haus.

Im Gegensatz dazu ist ein Haus, welches auf einem Grundstück mit Erbbaurecht gebaut wurde, schwieriger zu verkaufen. Da das Grundstück zwar genutzt werden darf, aber nicht dem Erwerber gehört, sind diese Objekte oft unbeliebter. Außerdem sind in einigen Erbbauverträgen Vorkaufsrechte und Beschränkungen vereinbart wurden, sodass es oftmals die Zustimmung des Grundstückseigentümers bedarf, wenn man das Haus verkaufen möchte. Diese Probleme kennt natürlich auch die Bank und daher finanzieren nur wenige Bankpartner Immobilien mit bestehenden Erbbaurechten. Das Risiko der schlechten Verwertung zur Darlehensrückzahlung ist für einige Finanzierer zu hoch.

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