Die Nachfinanzierung – Wenn das Geld plötzlich beim Hausbau nicht ausreicht
Autor: Alexandra Müller -Stand 2022
Wer baut oder eine Immobilie kauft und diese modernisieren oder sanieren möchte, benötigt oftmals eine Finanzierung. Die Kosten sind aufgestellt, die Baufirma ausgewählt und das Darlehen wurde auch genehmigt. Während der Bau – oder Sanierungsarbeiten wird klar, dass die geplanten Kosten und somit die Geldmittel aus dem Darlehen nicht ausreichen. Wer nun kein zusätzliches Eigenkapital auf der hohen Kante zu liegen hat, kommt nun schnell ins Schwitzen. Dann hilft nur noch eine Nachfinanzierung.
Was ist eine Nachfinanzierung?
Wenn die bestehende Baufinanzierung und das Eigenkapital für die Fertigstellung des Bauvorhabens nicht ausreichen sollte, benötigt man die sogenannte Nachfinanzierung. Dies passiert meist in Fällen, wo entweder ungenau und zu eng kalkuliert wurde oder unerwartete Kosten auf den Bauherren zukommen. Zum Beispiel sind durch starke Witterung die Materialien unbrauchbar geworden und müssen ersetzt werden, der Bauherr kann aufgrund einer Erkrankung Eigenleistungen nicht mehr ausführen und muss eine Firma beauftragen oder es wird sich doch kurzfristig für teurere Fliesen und Böden entschieden.
Eine Nachfinanzierung darf nicht mit einer Anschlussfinanzierung oder einer Nachrangfinanzierung verwechselt werden. Die Anschlussfinanzierung ist die Umschuldung oder Prolongation der bestehenden Baufinanzierung nach Ablauf der Zinsbindung. Die Nachfinanzierung ist eine Aufstockung des bestehenden Darlehens oder eine zweite Finanzierung parallel zum 1. Darlehen.
Die Nachrangfinanzierung ist ein Darlehen einer anderen Bank, welches im Grundbuch nachrangig zum Hauptdarlehen eingetragen ist und bei einer Zwangsversteigerung zuletzt bedient wird. Allerdings kann die Nachfinanzierung in Form einer Nachrangfinanzierung erfolgen, sollte die eingetragene Grundschuld nicht ausreichen oder eine andere Bank die Nachrangfinanzierung übernehmen.
Wie erfolgt eine Nachrangfinanzierung?
Der erste Weg sollte immer zur bereits finanzierenden Bank führen. Dort kann das Hauptdarlehen entweder aufgestockt werden oder ein zweites Darlehen wird abgeschlossen. In der Regel wird die Immobilie wieder als Sicherheit herangezogen. Wenn der Bauherr bei einer anderen Bank die Nachfinanzierung abschließen will, gestaltet sich dies aufgrund des Nachrangs im Grundbuch sehr schwierig und die Zinsen werden teurer ausfallen.
Sollte aber der Beleihungswert der Immobilie durch das erste Darlehen bereits ausgeschöpft sein, wird ein Nachrangdarlehen ohne Besicherung bzw. ein Privatdarlehen angeboten. Diese Darlehen sind zinstechnisch oft um einiges teurer als die Immobiliendarlehen, die im Grundbuch besichert sind. Das Risiko für die Bank und der Arbeitsaufwand werden dadurch abgegolten.
Eine weitere Möglichkeit wäre ein Darlehen über Familie, Freunde oder dem Arbeitgeber. Wichtig ist, auch hier auf die Konditionen zu achten. Es sollte alles vertraglich vereinbart und festgehalten werden.
Es gibt auch Darlehen, die eine sogenannte Reserveoption beinhalten. Hier wird von vornherein die Möglichkeit geboten, bei Bedarf eine weitere Summe über das Darlehen zu erhalten. Je nach Bank bzw. Darlehensgeber können somit Beträge bis 20.000 EUR abgerufen werden. Allerdings sollte man wie bei allen Verträgen aufpassen, dass keine hohen zusätzlichen Gebühren für diese Option verlangt werden.
Alles in allem sollte man von Beginn an die Finanzierung genau kalkulieren und einen Puffer einbauen. Diese Reserve entpuppt sich oft als richtige Entscheidung. Dabei kann man ca. 3-5 % der Baukosten als zusätzliches Kapital einplanen. Sollte dann ein geringer Betrag übrigbleiben, kann man entweder diesen für das Objekt noch nutzen oder auch als Sondertilgung in das Darlehen wieder zurückfließen lassen.
Welche Unterlagen benötigt die Bank für eine Nachfinanzierung?
Natürlich muss man bei der Nachfinanzierung nicht noch einmal sämtliche persönliche Unterlagen oder Bauunterlagen vorlegen. Neben dem unterschriebenen Finanzierungsantrag prüfen die Banken das Einkommen anhand der aktuellen Einkommensnachweise, den genauen neuen Finanzierungsbedarf anhand einer Aufstellung über die noch zu bewerkstelligen Tätigkeiten und eine Bestätigung durch den Architekten, dass der Bau mit der Nachfinanzierung fertiggestellt werden kann und nicht plötzlich nochmals Kosten dazukommen.
Um den Finanzierungsrahmen passend zu planen, helfen unsere Experten in Zusammenarbeit mit der Baufirma oder dem Architekten des Kunden, die Kosten genau einzuschätzen und einen ausreichenden Puffer mit einzubauen.
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