Ein steuerlicher Überblick für Erwerber von eigengenutzten Immobilien
Auto: T.Baier
Die steuerlichen Hintergründe bei einem Immobilienerwerb sind sehr umfangreich und aus diesem Grund soll dieser Artikel Ihnen einen ersten Überblick verschaffen, welche Steuern auf Sie zukommen, wenn Sie eine eigengenutzte Immobilie erwerben.
Dabei stehen die häufigsten Steuerformen im Immobilienbereich im Mittelpunkt: die Grunderwerbssteuer, die Grundsteuer und die Erbschafts-/ Schenkungssteuer. Erfahren Sie jetzt, was hinter diesen Steuern steckt und was Sie beim Immobilienerwerb beachten müssen.
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Die Grunderwerbssteuer
Die Grunderwerbssteuer fällt bei einem Kauf einer Immobilie oder eines Grundstücks an und wird nach der Höhe des Kaufpreises bemessen. Da es sich hier um eine Landessteuer handelt, sind die Steuersätze von Land zu Land unterschiedlich. Dabei befinden sich die Sätze grundsätzlich zwischen 3,5 % und 6,5 %. Für die Erhebung dieses Satzes ist in der Praxis der Abschluss des notariell beglaubigten Kaufvertrages entscheidend, denn dieser wird nach Schließung vom Notar an das zuständige Finanzamt geschickt.
Danach wird der Steuerbescheid vom Finanzamt erstellt und die Frist für die Fälligkeit wird auf 4 Wochen gesetzt. Die Zahlung ist für den Eigentümerwechsel der Immobilie unentbehrlich, da er schlussendlich erst erfolgt, wenn mitunter die sogenannte Unbedenklichkeitserklärung des Finanzamts vorliegt. Diese Erklärung wird erst nach vollständigen Zahlungseingang erstellt. Unter diese Steuer fallen damit alle Immobilien, bei denen ein Eigentümerwechsel stattfindet, wobei es einige nennenswerte Ausnahmen gibt. Bei dem Erwerb der Immobilie von Ehegatten oder Kindern der veräußernden Person oder bei dem Erwerb durch Schenkung bzw. Erbschaft fällt keine Grunderwerbssteuer an.
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Die Grundsteuer
Die Grundsteuer fällt dabei, als Substanzsteuer, auf den Besitz von Grundstücken und Immobilien an. Für wohnwirtschaftliche Immobilie wird die Grundsteuer B erhoben. Die Finanzbehörde legt als ersten Schritt den Einheitswert und die Steuermesszahl (in Promille) fest. Das Ergebnis ist der Grundsteuermessbetrag, welcher dann mit dem Hebesatz der Gemeinde verrechnet wird. Die Ermittlung des Einheitswertes und der Steuermesszahl erfolgt gesondert durch das Finanzamt und unterscheidet sich dabei zwischen den alten und neuen Bundesländern. Die Hebesätze werden von den einzelnen Gemeinden durch Beschluss des Gemeinderats festgelegt. Durch diese gesamte Prozedur unterscheidet sich die Grundsteuer sogar von Gemeinde zu Gemeinde und kann sich durch einen neuen Beschluss ändern. Aus diesen Gründen soll auf eine detaillierte Ansicht verzichtet werden.
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Die Erbschafts- und Schenkungssteuer
Die Erbschafts- und Schenkungssteuer ist die dritthäufigste Form der Besteuerung beim Erwerb von Immobilien. In den deutschen Steuergesetzen sind diese beiden Arten im selben Gesetz gleichlaufend geregelt. Die Gegenstände dieser Form ist somit die Schenkung unter Lebenden sowie das vererbte Vermögen. Dabei gilt bei Immobilien der Verkehrswert und nicht der Sachwert bzw. Beleihungswert als Bemessungsgrundlage für die Besteuerung. Grundsätzlich gibt es je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedliche Freibeträge, wobei diese mit der familiären Entfernung sinken. So haben beispielsweise Ehegatten bzw. Lebenspartner 500.000 Euro Freibetrag und die Kinder einen Freibetrag von 400.000 Euro. Zu den unterschiedlichen Freibeträgen kommt die Einteilung in 3 Steuerklassen. Grundsätzlich sind folgende Fakten für Sie wichtig: Der Zusammenhang der Freibeträge mit dem Verkehrswert und die Möglichkeit der generellen Steuerfreiheit. Die Steuerfreiheit erhalten Sie bei Schenkung bzw. Erbe von selbstgenutzten Wohneigentum an Ehegatten/ Lebenspartner und Vererbung an Kinder, sofern diese die Immobilie umgehend selbst nutzen und die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigt.
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