Eine Immobilie verschenken – Den neuen Eigentümer selbst bestimmen

Autor: Alexandra Müller

Viele Hauseigentümer möchten ihre Immobilie auch nach ihrem Ableben in guten Händen wissen und bestimmen, wer das Haus bekommt. Dies kann durch eine Schenkung zu Lebzeiten kontrolliert und gesteuert werden. Welche Vorteile, aber auch Tücken eine Schenkung mit sich bringt, erfahren Sie im Folgenden.

 Was ist eine Schenkung?

 

Vorzeitiges Erbe oder normale Übertragung. Wie wirkt sich den Schenkung aus?

Bei einer Schenkung übertragen Sie Ihr Vermögen, in dem Fall Ihre Immobilie, unentgeltlich an eine andere Person. Wer der Beschenkte sein wird, bestimmen Sie als Schenker. Daher liegt es Ihnen frei, das Haus Ihrem Kind, dem besten Freund oder den Arbeitskollegen zu schenken. Bei einer Schenkung fällt, genau wie bei einem Erbe, eine Steuer an.

Wie erfolgt eine Schenkung?

Wenn sich Schenker und Beschenkter einig sind, gehen sie einen Schenkungsvertrag ein. Bei diesem Vertrag verpflichtet sich nur der Schenker eine Leistung zu erbringen. Dieses Schenkungsversprechen wird im Vertrag festgehalten und muss notariell beurkundet werden. Dabei können Sie auch eine Auflage eintragen lassen, die erfüllt sein muss, damit die Schenkung tatsächlich vollzogen wird.

Kann man eine Schenkung rückgängig machen?

Wenn bestimmte Bedingungen erfüllt sind, kann eine Schenkung auch wieder rückgängig gemacht werden. Gründe können z.B. Verarmung oder Insolvenz des Schenkers sein.

Die beiden Gründe beziehen sich darauf, dass die Schenkung das Vermögen des Schenkers vermindert. Sollte dieser danach aufgrund einer finanziellen Schieflage oder durch eine Pflegebedürftigkeit nicht mehr in der Lage sein, mithilfe seines Einkommens seinen eigenen Lebensunterhalt zu bestreiten, kann er das Geschenk wieder zurückverlangen. Der Staat wird ihm keine Sozialleistungen zahlen, da er seine Situation durch das Verschenken selbst herbeigeführt hat. Dies tritt jährlich bei etwa 360.000 Fällen ein, bei denen das Sozialamt die Geschenke der letzten 10 Jahre zurückfordert.

Bei einer Privatinsolvenz des Schenkers, kann der Gläubiger, die Schenkungen, die in den letzten 4 Jahren vor der Insolvenz getätigt wurden, anfechten. Der Schenker muss beweisen, dass die Schenkung bereits länger zurück liegt.

Wie hoch wird die Steuer für die Schenkung ausfallen?

Da sich das Vermögen des Beschenkten durch die Immobilie erhöht, unterliegt sie der sogenannten Schenkungssteuer. Die Steuersätze, Steuerklassen und die Freibeträge decken sich mit denen der Erbschaftssteuer. Der Unterschied besteht darin, dass Sie die Freibeträge alle 10 Jahre neu in Anspruch nehmen können und dass auch der Schenkende die Steuer bezahlen kann.

Das Finanzamt muss über die Schenkung innerhalb von 3 Monaten informiert werden. In der Regel erfolgt dies formlos unter Angabe des Wertes, der Namen der Beteiligten und das Verhältnis zueinander. Bei Immobilien erfährt das zuständige Finanzamt aufgrund der Eigentumsumschreibung im Grundbuch von der Schenkung. Das Finanzamt entscheidet, ob eine Steuererklärung eingereicht werden muss (z.B. verzichtet das Finanzamt bei einer Steuer unter 50 EUR darauf). Sollte eine Steuer anfallen, hat man einen Monat Zeit das Steuerformular ausgefüllt zurück zu senden.

Die Höhe der Steuer richtet sich wie erwähnt an zwei wichtigen Faktoren: Zum einen, in welchem Verhältnis bzw. Verwandtschaftsgrad die Beteiligten stehen und zum anderen, welchen Wert die Immobilie hat. Der Wert des Objektes wird dabei anhand der Verkehrswertermittlung berechnet. Danach wird der Schenkungssteuersatz ermittelt. Anhand der folgenden Tabelle erkennen Sie, wie sich dieser zusammensetzt:

Wert bis…. Steuerklasse I

(Ehepartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel)

Steuerklasse II

(Eltern, Großeltern, geschiedene Ehegatten, Geschwister, Nichten /Neffen)

Steuerklasse III

(z.B. Freunde, Nachbarn, Arbeitskollegen usw.)

75.000 EUR 7% 15% 30%
300.000 EUR 11% 20% 30%
600.000 EUR 15% 25% 30%
6.000.000 EUR 19% 30% 30%
13.000.000 EUR 23% 35% 50%
26.000.000 EUR 27% 40% 50%
Über 26.000.000 EUR 30% 43% 50%

 

Auch die Freibeträge richten sich nach dem Verhältnis des Schenkenden und des Beschenkten zueinander:

Freibetrag Verhältnis
500.000 EUR Ehepartner
400.000 EUR Kinder, Stiefkinder
200.000 EUR Enkel
20.000 EUR Eltern, Großeltern. Geschwister, Nichten/Neffen und übrige Personen

 

Beispiel 1: Maxi Muster schenkt ihrer Tochter ihr Einfamilienhaus im Wert von 200.000 EUR. Als Tochter steht ihr ein Freibetrag von 400.000 EUR zu. Das bedeutet, die Tochter von Frau Muster muss keine Steuern an das Finanzamt zahlen.

Beispiel 2: Max Musterhausen möchte seinem Pfleger als Dankeschön ein Grundstück schenken. Das Grundstück hat einen aktuellen Wert von 40.000 EUR. Da dem Pfleger ein Freibetrag von 20.000 EUR zusteht, muss er nur 20.000 EUR versteuern. Sein Steuersatz wiederum beträgt 30%. Er muss also 30% von 20.000 EUR, was einer Steuer von 6.000 EUR entspricht, an das Finanzamt zahlen. Damit der Pfleger dadurch keine Nachteile hat, übernimmt Herr Musterhausen die Steuer.

Im Übrigen fällt bei der Schenkung einer Immobilie die Grunderwerbssteuer weg. Nur die Kosten für den Notar, welche in etwa 1,5% des Wertes ausmachen, müssen bezahlt werden.

Wie wirkt sich eine Schenkung auf das Erbe aus?

Der häufigste Grund eine Immobilie zu Lebzeiten zu verschenken ist es, dass man das Erbe kontrollieren möchte und Erbstreitigkeiten zu umgehen. Doch durch die gesetzlichen Vorschriften wirkt sich eine Schenkung auf das spätere Erbe direkt aus.

Da eine Schenkung das Erbe vermindert und somit die Erben benachteiligt werden, gibt es den sogenannten Pflichteilsergänzungsanspruch. Beim Erbe wird nicht nur die Nachlasshöhe zum Todeszeitpunkt ermittelt, sondern es werden auch alle Schenkungen mit berücksichtigt. Der Erbe, dem ein Pflichtteil zusteht, hat zusätzlich noch den Anspruch den Pflichtteil aus dem Immobilienwert  zu erhalten. In welcher Höhe die Schenkungen in den Wert des Nachlasses fließen, hängt auch davon ab, wann die Schenkung stattgefunden hat. Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass der Pflichtteilanspruch sich mit jedem Jahr, das seit der Schenkung verstrichen ist, um 10% vermindert.

Das bedeutet, dass eine Schenkung, die im Jahre des Todes des Schenkenden stattfindet, zu 100% in den Pflichtteilsanspruch einfließt. Im 2. Jahre sind es noch 90% und nach 10 Jahren nur noch 10%. Liegt die Schenkung bereits über 10 Jahre zurück, wird sie in die Pflichtteilsberechnung nicht mehr berücksichtigt. Auch Geschwister müssen die Schenkung aus ihrem jeweiligen Erbe ausgleichen. Diese besteht nur bei großen Vermögenswerten wie Immobilien, Autos und hohe Geldbeträge. Zuschüsse zum Beispiel zur Hochzeit oder während eines Studiums müssen nicht ausgeglichen werden.

Sollten Sie sich in einer solchen Situation befinden und können den Ausgleichsanspruch finanziell nicht selber stemmen, wenden Sie sich an unsere Finanzierungsexperten. Wir stehen Ihnen mit Rat und Tat zur Seite.

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