Eine Immobilie verschenken. Steuer, Fallen und Finanzierung.
Sie wollen Ihr Haus zu Lebzeiten weitergeben und selbst bestimmen, wer es bekommt. Mit einer Schenkung geht das, mit großen Freibeträgen in der Familie und klaren Regeln für alle anderen. Hier lesen Sie, was die Schenkung kostet, wo die Fallen liegen und was sie für eine laufende oder neue Finanzierung bedeutet.
KI-generiertes Bild (Art. 50 KI-VO)
- Kinder haben 400.000 Euro Freibetrag je Elternteil, alle zehn Jahre neu. Fremde nur 20.000 Euro.
- Grunderwerbsteuer fällt nicht an, nur Notar und Grundbuch.
- Nießbrauch oder Wohnrecht senken die Steuer, aber auch den Beleihungswert.
- Ein laufendes Darlehen wandert nicht automatisch mit. Die Bank muss zustimmen.
Was eine Schenkung ist. Und wie sie abläuft.
Bei einer Schenkung übertragen Sie Ihre Immobilie ohne Gegenleistung auf eine andere Person. Der Vertrag muss beim Notar beurkundet werden, danach wird der Beschenkte im Grundbuch als Eigentümer eingetragen. Das Finanzamt erfährt davon über das Grundbuchamt, melden müssen Sie die Schenkung trotzdem innerhalb von drei Monaten.
In den Vertrag gehören die Punkte, die Sie absichern wollen. Ein Wohnrecht oder Nießbrauch für Sie, ein Rückforderungsrecht für den Fall, dass der Beschenkte vor Ihnen stirbt, das Haus verkauft oder in Insolvenz gerät, und bei mehreren Kindern ein Gleichstellungsgeld für die Geschwister.
Was die Schenkung kostet. Freibeträge und Steuersätze.
Die Schenkungsteuer folgt denselben Regeln wie die Erbschaftsteuer. Der Freibetrag hängt vom Verhältnis zwischen Ihnen und dem Beschenkten ab und gilt alle zehn Jahre neu.
- Ehepartner. 500.000 Euro Freibetrag, Steuerklasse I.
- Kinder und Stiefkinder. 400.000 Euro je Elternteil, Steuerklasse I.
- Enkel. 200.000 Euro, Steuerklasse I.
- Eltern, Geschwister, Nichten, Neffen, geschiedene Ehepartner. 20.000 Euro, Steuerklasse II mit 15 bis 43 Prozent.
- Alle anderen, auch Lebensgefährten. 20.000 Euro, Steuerklasse III mit 30 Prozent, über 6 Millionen Euro 50 Prozent.
In Steuerklasse I steigt der Satz mit dem Wert über dem Freibetrag von 7 Prozent bis 75.000 Euro über 11 Prozent bis 300.000 Euro auf 15 Prozent bis 600.000 Euro. Ein Beispiel: Eine Mutter schenkt ihrer Tochter ein Haus im Wert von 350.000 Euro. Nach dem Freibetrag von 400.000 Euro bleibt nichts zu versteuern. Grunderwerbsteuer fällt bei Schenkungen nicht an, es bleiben Notar und Grundbuch mit meist unter einem Prozent des Werts.
Bewertet wird die Immobilie nach dem Bewertungsgesetz, meist nahe am Verkehrswert. Ein Nießbrauch oder Wohnrecht für den Schenker mindert den steuerlichen Wert, je jünger der Schenker, desto mehr. Die Steuer trägt der Beschenkte, der Schenker kann sie übernehmen.
Haus an Fremde verschenken. Erlaubt, aber teuer.
Sie dürfen Ihr Haus jedem schenken, dem Nachbarn, der Pflegekraft, dem Lebensgefährten ohne Trauschein. Steuerlich gelten alle als Fremde mit 20.000 Euro Freibetrag und 30 Prozent Steuer auf den Rest. Bei einem Haus für 300.000 Euro sind das 84.000 Euro, die der Beschenkte innerhalb eines Monats nach dem Steuerbescheid zahlen muss.
Wer das Geld nicht hat, muss das Haus beleihen oder verkaufen. Deshalb gehört die Steuerfrage vor den Notartermin. Oft ist ein Verkauf zum reduzierten Preis, eine Schenkung in Raten über die Zehnjahresfristen oder eine Heirat die bessere Lösung. Das rechnet ein Steuerberater, wir rechnen die Finanzierung dazu.
Was die Schenkung für die Finanzierung bedeutet. Vier Fälle aus der Praxis.
- Das Haus ist noch belastet. Die Grundschuld bleibt bestehen, das Darlehen bleibt beim Schenker. Soll der Beschenkte übernehmen, prüft die Bank ihn wie einen neuen Kunden. Häufig ist eine neue Finanzierung auf seinen Namen günstiger als die Übernahme. Was dabei zu beachten ist, steht unter Schuldhaftentlassung.
- Die Geschwister sollen ausgezahlt werden. Ein Gleichstellungsgeld von 100.000 Euro muss der Beschenkte meist finanzieren. Das geschenkte Haus dient dann als Sicherheit, der Zins liegt auf dem Niveau einer Baufinanzierung. Mehr dazu unter Grundschuld und Sicherheiten.
- Der Schenker behält den Nießbrauch. Für die Bank steht das Recht im Grundbuch vor der Grundschuld. Die meisten Banken beleihen ein solches Haus nicht oder nur mit großem Abschlag. Wer das Haus später sanieren oder als Sicherheit nutzen will, sollte das vorher wissen.
- Der Beschenkte will kaufen oder bauen. Ein geschenktes, lastenfreies Haus ist starkes Eigenkapital. Es kann als Zusatzsicherheit für den Kauf einer weiteren Immobilie dienen und den Zins spürbar senken.
Die Fallen. Rückforderung, Pflichtteil, Insolvenz.
Eine Schenkung lässt sich nicht einfach zurückdrehen. Drei Fälle sollten Sie kennen. Wird der Schenker innerhalb von zehn Jahren bedürftig, etwa durch Pflegekosten, kann er die Schenkung nach § 528 BGB zurückfordern, und das Sozialamt macht diesen Anspruch für ihn geltend. Gerät der Schenker in die Insolvenz, können Gläubiger Schenkungen der letzten vier Jahre anfechten.
Beim Erbe zählt die Schenkung für übergangene Pflichtteilsberechtigte mit, im ersten Jahr voll, dann jedes Jahr zehn Prozent weniger, nach zehn Jahren gar nicht mehr. Bei Schenkungen unter Ehepartnern läuft diese Frist nicht. Wer das im Vertrag regelt, etwa mit einem Pflichtteilsverzicht der Geschwister gegen Gleichstellungsgeld, erspart der Familie den Streit nach dem Tod.
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Häufige Fragen zur Schenkung einer Immobilie. Klar beantwortet.
Kann ich mein Haus an Fremde verschenken?
Ja, der Gesetzgeber macht keine Vorgabe, wer beschenkt wird. Nur die Steuer unterscheidet. Außerhalb der Familie bleibt nach 20.000 Euro Freibetrag fast alles steuerpflichtig, mit dem Satz der Steuerklasse III. Rechnen Sie das vorher durch, ein Verkauf zum Vorzugspreis kann die klügere Lösung sein.
Wie hoch ist der Freibetrag bei einer Schenkung an Kinder?
400.000 Euro je Kind von jedem Elternteil. Verschenken Vater und Mutter gemeinsam, bleiben 800.000 Euro steuerfrei. Die Frist beginnt mit jeder Schenkung neu, nach zehn Jahren steht der volle Betrag wieder zur Verfügung.
Wann ist eine geschenkte Immobilie steuerfrei?
Immer dann, wenn der Wert unter dem Freibetrag liegt. Dazu kommt eine Sonderregel: Das selbst bewohnte Familienheim können Sie Ihrem Ehepartner zu Lebzeiten komplett steuerfrei schenken, ohne dass der Freibetrag angetastet wird. Für Kinder gilt diese Regel nur im Erbfall, nicht bei der Schenkung.
Wie berechnet das Finanzamt den Wert der Immobilie?
Nach dem Bewertungsgesetz, bei Häusern und Wohnungen meist über Vergleichspreise oder den Sachwert, seit der Reform 2023 nahe am Verkehrswert. Wer einen niedrigeren Wert nachweisen will, braucht ein Gutachten eines zertifizierten Sachverständigen. Ein Nießbrauch oder Wohnrecht wird vom Wert abgezogen.
Was muss ich beachten, wenn ich ein Haus geschenkt bekomme?
Die Schenkung innerhalb von drei Monaten dem Finanzamt melden, die Steuer aus eigener Tasche oder über den Schenker klären, laufende Kosten und Instandhaltung übernehmen und prüfen, ob eine Grundschuld oder ein Darlehen auf dem Haus liegt. Grunderwerbsteuer fällt nicht an, Notar und Grundbuch kosten meist unter einem Prozent.
Was passiert mit dem laufenden Darlehen, wenn ich das Haus verschenke?
Es bleibt beim Schenker, die Grundschuld bleibt im Grundbuch. Übernimmt der Beschenkte das Darlehen, muss die Bank zustimmen und stellt ihm dieselben Fragen wie jedem Antragsteller. In vielen Fällen lohnt der Vergleich, ob eine frische Finanzierung günstiger ist als die Übernahme.
Was ist ein Nießbrauch und was macht er mit dem Wert?
Sie bleiben Nutzer des Hauses, wohnen darin oder vermieten es, obwohl es dem Beschenkten gehört. Das Finanzamt zieht den Wert dieses Rechts vom Schenkungswert ab. Für die Bank ist ein Haus mit Nießbrauch kaum beleihbar, weil das Recht im Rang vor ihr steht.
Kann das Sozialamt eine Schenkung zurückfordern?
Ja, innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung, wenn der Schenker seinen Unterhalt oder die Pflege nicht mehr bezahlen kann. Dann verlangt das Sozialamt das Geschenk oder dessen Wert zurück. Deshalb lieber nicht alles weggeben, eine Reserve bleibt beim Schenker.
Wie wirkt sich die Schenkung auf den Pflichtteil der Geschwister aus?
Übergangene Kinder können einen Ausgleich fordern, solange die Schenkung weniger als zehn Jahre zurückliegt, mit jedem Jahr sinkt ihr Anteil. Am sichersten ist eine Regelung im Schenkungsvertrag, etwa ein Gleichstellungsgeld oder ein notarieller Pflichtteilsverzicht.
Mehr zum Thema: Schuldhaftentlassung beim Darlehen, Grundschuld und Sicherheiten und Hypothek und Grundschuld.
Schenkung und Finanzierung. Wir rechnen beides zusammen.
Gleichstellungsgeld, laufendes Darlehen, Nießbrauch oder das geschenkte Haus als Sicherheit für den nächsten Kauf. Wir zeigen, welche Bank das finanziert und zu welchem Zins. Sie erreichen uns in Magdeburg vor Ort, am Telefon oder online.
Sandro Wallisch
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