Erben einer Immobilie – Die Erbschaftssteuer

Autor: Alexandra Müller Stand 2018

Erbschaftssteuer Immobilie, dass sollten Sie beachten.

Fast jeder von uns kommt einmal in die Situation, in der ein Familienmitglied stirbt und sich um das Erbe gekümmert werden muss. Bei vielen Erben kommen dabei große Unsicherheiten bezüglich der Versteuerung des Erbes auf. Das Finanzamt möchte genaue Auskünfte über die einzelnen Werte haben.

Bei Geld und Wertpapieren ist dies oftmals leicht zu beantworten, doch wie sieht es mit der geerbten Immobilie aus? Dieser Artikel soll etwas Licht ins Dunkel bringen und Ihnen dabei helfen, die mögliche Steuerlast besser beurteilen zu können.

Die Erbschaftssteuer

Wie der Name erahnen lässt, fällt diese Steuer bei einer Erbschaft an. Wenn ein Erblasser stirbt, geht sein Vermögen auf eine andere Person über. Für den Wert des Erbes fällt eine Steuer an. Zu unterscheiden ist sie von der Schenkungssteuer. Diese wird erhoben, wenn Vermögenswerte von einer lebenden Person auf eine andere übertragen werden. Beide Steuern sind im Erbschaftssteuer – und Schenkungsgesetz (ErbStG) geregelt.

Berechnung der Steuerlast

Nachdem man von seinem Erbe erfahren hat, ist man verpflichtet innerhalb von drei Monaten dem zuständigen Finanzamt Gegenstand und Wert des Erbes zu melden.

Ermittlung des Immobilienwertes

Nun stellt sich vielen Erben von Immobilien die Frage, welchen Wert das Objekt denn überhaupt hat. Das Finanzamt legt seit dem 01.01.2009 den Verkehrswert der Immobilie für die Wertermittlung zugrunde. Der Verkehrswert ist der Wert, der im Falle eines Verkaufs voraussichtlich am Markt zu erzielen ist. Hier ist zu beachten, dass sich das Finanzamt nicht persönlich ein Bild des Hauses oder der Eigentumswohnung verschafft. Vielmehr wird sich an Durchschnittswerten orientiert. Um einen genauen Aufschluss über den Immobilienwert zu erhalten, empfiehlt es sich, vor allem bei wertvollen Objekten, einen Gutachter einzuschalten. Vorteilhaft ist es, wenn man wertmindernde Eigenschaften aufführt wie z.B. dringende Modernisierungen, um die Steuerlast noch weiter zu mindern.

Freibeträge und Steuersätze

Nur weil es die Erbschafssteuer gibt, heißt es nicht automatisch, dass sie bei Ihrem Erbe tatsächlich anfällt. Es gibt bestimmte Freibeträge für jeden Erben, die nicht versteuert werden müssen. Die Höhe der Freibeträge richtet sich nach dem Verwandtschaftsgrad zwischen Verstorbenen und Erben. Zusätzlich ist jeder Erbe einer bestimmten Steuerklasse zugeordnet.

Erwerber	Steuerklasse	Freibetrag
Ehepartner, eingetragene Lebenspartner	I, III	500.000 €
Kinder, auch Adoptivkinder und Stiefkinder	I	400.000 €
Enkelkinder	I	200.000 €
Eltern, Großeltern	I	100.000 €
Geschwister, Schwiegereltern, geschiedene Ehepartner, Kinder der Geschwister	II	20.000 €
alle anderen Erben	III	20.000 €

Für möglichen mitgeerbten Hausrat gibt es zusätzliche Freibeträge. Personen in der Steuerklasse I können zum Beispiel 41.000 € steuerfrei an Hausrat erben. Sollte der Wert des Erbes über dem Freibetrag liegen, zahlt der Erbe den für die Steuerklasse relevanten Steuersatz auf diesen Vermögensanteil.

Wert steuerpflichtig	Steuerklasse I	Steuerklasse II	Steuerklasse II
bis 75.000 €	7 %	15 %	30 %
bis 300.000 €	11 %	20 %	30 %
bis 600.000 €	15 %	25 %	30 %
bis 6.000.000 €	19 %	30 %	30 %
bis 13.000.000 €	23 %	35 %	50 %
bis 26.000.000 €	27 %	40 %	50 %
ab 26.000.000 €	30 %	43 %	50 %

Beispiel:

Fall 1: Sandra Muster erbt von ihrer verstorbenen Mutter ein Haus im Wert von 350.000 € und 30.000 € Bargeld. Da ihr ein steuerlicher Freibetrag in Höhe von 400.000 € zusteht, muss Frau Muster keine Erbschaftssteuer an das Finanzamt zahlen.

Fall 2: Max Muster erbt von seiner Tante eine Immobilie, deren Verkehrswert bei 160.000 € liegt. Nach Abzug des Freibetrages von 20.000 €, muss er 140.000 € versteuern. Davon zahlt er auf die ersten 75.000 € 15 % Steuern (11.250 €) und auf die restlichen 65.000 € 20 % (13.000 €). Die gesamte zu entrichtende Erbschaftssteuer beträgt 24.250 €.

Sonderregelungen zur Erbschaftssteuer:

Vermietete Immobilien:

Erbt man ein Objekt, welches an Dritte vermietet ist, rechnet das Finanzamt nur 90 % des Verkehrswertes für die Erbschaftssteuer an.

Schützenswerte Denkmäler:

Sollte die Immobilie sich seit mindestens 20 Jahren im Familienbesitz befinden und ein schützenswertes Denkmal sein, kann eine Steuerbefreiung in voller Höhe erfolgen. Dabei ist zu beachten, dass der Erbe sich den besonderen Bestimmungen des Denkmalschutzes unterstellt und diesen auch beantragt.

Eigennutzung des geerbten Hauses:

Sollte der Verstorbene selber bis zum Tode in dem Objekt gelebt haben, erhalten Ehepartner oder Kinder das Objekt steuerfrei. Allerdings darf die Wohnfläche eine Größe von 200 m² nicht übersteigen und die Erben müssen mindestens 10 Jahre lang in der Immobilie wohnen

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