Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Eine Immobilienfinanzierung ist der Oberbegriff für alle Kredite (Darlehen), die Sie für den Kauf, den Bau oder die Sanierung einer Immobilie aufnehmen. Dazu gehören der klassische Hauskredit oder die Baufinanzierung für einen Neubau.

Unterschied: Immobilienfinanzierung vs. Baufinanzierung?

Die Begriffe werden oft gleichbedeutend verwendet. 'Immobilienfinanzierung' ist der Oberbegriff. 'Baufinanzierung' beschreibt oft speziell die Finanzierung eines Neubaus. Ein 'Hauskredit' ist meist der Kredit für den Kauf eines bestehenden Hauses.

Was bedeutet 'Zweckgebunden'?

Zweckgebunden bedeutet, dass Sie das Geld von der Bank ausschließlich für den vereinbarten Zweck (z.B. Kauf der Immobilie) verwenden dürfen. Als Sicherheit dient der Bank die Immobilie selbst (Grundschuld). Das macht den Kredit günstig.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins ist der reine Zins für das geliehene Geld. Der Effektivzins ist der 'echte' Preis des Kredits, da er fast alle Nebenkosten enthält. Sie müssen immer den Effektivzins vergleichen.

Finanzieren Sie auch Eigentumswohnungen oder Grundstücke?

Ja. Eine Immobilienfinanzierung ist nicht nur für Häuser. Wir finanzieren jedes 'unbewegliche' Gut. Dazu gehören der Kauf einer Eigentumswohnung (ETW), der Kauf eines Grundstücks oder auch eine Wohnung als Kapitalanlage zur Vermietung.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Als Faustregel sollte Ihre monatliche Rate nicht mehr als 35 bis 40 Prozent Ihres Haushalts Nettoeinkommens betragen. Wir erstellen für Sie kostenlos eine Haushaltsrechnung, um Ihren maximalen, sicheren Kreditrahmen zu ermitteln.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Je mehr Eigenkapital, desto besser der Zins. Wir empfehlen, mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 10-12%) als Eigenkapital zu haben. Ein Kauf ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) ist auch möglich, stellt aber höhere Anforderungen.

Was sind die Kaufnebenkosten?

Die größten Kosten neben dem Kaufpreis. Sie müssen als Eigenkapital geplant werden. Je nach Bundesland sind das: Grunderwerbsteuer (3,5% bis 6,5%), Notar und Grundbuch (ca. 2,0%) und eventuell Maklercourtage.

Wovon hängt mein persönlicher Zinssatz ab?

Der Zinssatz ist individuell. Die wichtigsten Faktoren sind Ihre Bonität (Einkommen, Schufa), Ihr Eigenkapital (je mehr, desto besser), die Immobilie (Zustand, Lage) und die Zinsbindung.

Kann ich eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bekommen?

Ja, das ist als 'Vollfinanzierung' möglich. Die Anforderungen sind aber sehr hoch. Sie benötigen ein sehr gutes und sicheres Einkommen und eine perfekte Bonität. Der Zinssatz wird bei dieser Variante höher sein.

Wie ist der genaue Ablauf einer Immobilienfinanzierung?

Der Prozess läuft meist in vier Schritten ab: 1. Kostenlose Analyse Ihres Vorhabens. 2. Vergleich von 550 Banken. 3. Antragstellung und Beschaffung der Finanzierungsbestätigung. 4. Auszahlung nach dem Notartermin.

Welche Unterlagen brauche ich für eine Finanzierung?

Die Bank prüft Ihre Bonität (z.B. Gehaltsnachweise, Schufa) und das Objekt (z.B. Grundbuchauszug, Kaufvertragsentwurf). Wir geben Ihnen eine exakte Checkliste und helfen Ihnen bei der Beschaffung.

Was ist eine Finanzierungsbestätigung?

Das ist Ihr wichtigster Vorteil beim Immobilienkauf. Es ist ein offizielles Dokument, das dem Verkäufer bestätigt, dass Sie sich die Immobilie leisten können. Wir können Ihnen eine solche Bestätigung oft schon nach dem ersten Gespräch ausstellen.

Wie lange dauert eine Finanzierungszusage?

Nachdem alle Unterlagen vollständig eingereicht sind, dauert eine erste Zusage (oder die Finanzierungsbestätigung) bei uns oft nur 24 bis 48 Stunden.

Was prüft die Bank bei einer Kapitalanlage (vermietete Wohnung)?

Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung kaufen, rechnet die Bank die zukünftige Kaltmiete als zusätzliches Einkommen an. Dafür zieht sie aber auch Kosten für die Verwaltung und einen möglichen Mietausfall ab.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das ist der Standardfall (über 90% aller Finanzierungen). Sie zahlen über die gesamte Zinsbindung eine gleichbleibende monatliche Rate, die aus Zins und Tilgung besteht. Das gibt Ihnen maximale Planungssicherheit.

Welche staatlichen Förderungen gibt es (KfW, Bafa)?

KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet zinsgünstige Darlehen für energieeffizientes Bauen oder Sanieren. Bafa (Bundesamt für Wirtschaft) gibt direkte Zuschüsse für einzelne Sanierungen, z.B. eine neue Heizung. Wir prüfen alle Programme für Sie.

Was ist eine Anschlussfinanzierung oder ein Forward Darlehen?

Eine Anschlussfinanzierung brauchen Sie, wenn Ihre erste Zinsbindung ausläuft, aber noch eine Restschuld übrig ist. Ein Forward Darlehen ist eine Zinssicherung für die Zukunft (1-5 Jahre im Voraus).

Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Bei einem Volltilgerdarlehen ist die Rate so berechnet, dass der Kredit am Ende der Zinsbindung (z.B. nach 20 Jahren) komplett abbezahlt ist. Es bleibt keine Restschuld übrig. Banken geben hierfür oft einen Zinsrabatt.

Kann ich eine Immobilienfinanzierung von der Steuer absetzen?

Nur, wenn Sie die Immobilie vermieten (Kapitalanlage). Die Zinskosten für ein selbstgenutztes Eigenheim können Sie leider nicht von der Steuer absetzen. Bei einer Vermietung können die Zinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Fehler beim Widerruf des Darlehensvertrages (BGH Urteil)

Fehler beim Widerruf durch des fehlerhaften Darlehens nutzlos machen

Die BGH Urteile zu den fehlerhaften Widerrufsbelehrungen der Banken und der falschen Darlehensgebühren machen den Banken langsam zu schaffen. Zu Beginn waren die meisten Institute noch kulant und lösten stillschweigend und vor allem schnell die Kunden aus den fehlerhaften Verträgen.

Mittlerweile wurden jedoch die Samthandschuhe ausgezogen und der Widerruf ist bei einigen Darlehensgebern nicht mehr so einfach. Genau aus diesem Grund sind wichtige Sachen zu beachten. Hier ein kurzer Auszug zu den größten Fehlern, die dem Kunde passieren können.

Keinen Fachanwalt

Fehler beim Widerruf des Darlehensvertrages (BGH Urteil)

Durch den Medienrummel über das Thema des Widerrufs sind auch viele Anwälte auf das Thema aufmerksam geworden und versuchen auf den Trend aufzuspringen. Dabei sollten Sie allerdings auf die Fachrichtung des Anwalts achten. Experten sollten bestenfalls aus dem Banken- und Kapitalmarktrecht kommen und auch solche Referenzen vorweisen können. Diese Fachanwälte können auch die notwendige Routine vorweisen, solche Fälle schnell abzuarbeiten und erfolgreich zu begleiten.

Zu teure Kanzleien

Bei den Anwälten sollten Sie sich auch die Honorarstruktur genauer anschauen. Oftmals ergibt sich hieraus die wahre Motivation des Rechtsberaters. Die Prüfung eines Vertrages auf Widerrufbarkeit sollte im Grunde keine 200 Euro übersteigen – sogar im besten Fall erfolgsabhängig sein. Ebenfalls der Widerruf selbst sollte sich in Grenzen halten und kann ebenfalls mit Erfolgshonoraren vergütet werden. Zu beachten sind dabei Aussagen über ihre Rechtsschutzversicherung. Falls Sie selbst gebaut haben sollten oder den Bau in Auftrag gegeben haben, kann es sein, dass Ihre Versicherung eine Bauherrenausschlussklausel besitzt und diese somit nicht greift. Das bedeutet für Sie, dass sie den Prozess finanzieren müssen und das mit eigenem Risiko.

Keinen unabhängigen Finanzierer

Eine Anschlussfinanzierung nach einem Widerruf zu finden, kann auch Probleme bereiten. Einige Banken haben ihre Firmenpolitik darauf ausgerichtet, keine solcher Kunden zu finanzieren oder eine Anschlussfinanzierung mit hohen Hürden behaftet. Oftmals sind mehrere Anläufe nötig, um einen passenden Bankpartner zu finden, welcher die Finanzierung übernimmt. Hier sollten Sie einen möglichst unabhängigen Partner mit gewisser Erfahrung an der Seite haben.

Der Vorteil daran liegt, dass dieser meistens mehrere Lösungen erarbeiten kann und somit ein höheres Sicherheitspotenzial bietet. Als Kunde sollten Sie nicht vergessen, dass bei erfolgreichen Widerruf die Anschlussfinanzierung gesichert sein sollte, da der Darlehensgeber oftmals innerhalb von 30 Tagen die Darlehenssumme als Ganzes zurückfordert.