Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie – Hallo Verbraucherschutz, Tschüss Eigenheim
Autor: Alexandra Müller
Als Immobilienerwerber oder auch Immobilienbesitzer geht man bekannter Weise hohe finanzielle Risiken und Verpflichtungen ein. Um diese etwas zu minimieren bzw. abzuschwächen gilt seit dem 21.03.2016 eine neue Regelung zur Vergabe von Immobiliendarlehen. Was genau damit erreicht werden soll und welche Vor- oder Nachteile dieses Gesetz für Eigenheimbesitzer und – erwerber mit sich bringt, lesen Sie im folgenden Artikel.
Was ist die Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR)?
Das Gesetz zur Neuregelung der Darlehensvergabe soll die Verbraucher besser vor Überschuldung und fehlerhafter Beratung schützen. Sie wurde am 04.02.2014 von der EU entschieden. Innerhalb von 2 Jahren war die Bundesregierung dazu verpflichtet, diese Regelung in das nationale Recht umzusetzen. Am 21.03.2016 trat dann die WIKR in Kraft.
Viele Kunden haben seitdem oftmals noch nichts von diesem neuen Gesetz gehört, denn die Banken halten sich damit sehr bedeckt.
Was genau wird durch die Wohnimmobilienkreditrichtlinie geregelt?
Ein wichtiger Punkt wurde bereits genannt: der Verbraucherschutz. Dieser soll verbessert und die Banken mehr in die Haftung genommen werden. Wie sieht das im Einzelnen aus: Um die Kreditnehmer mehr vor unseriösen Vermittlern zu schützen, müssen diese einen Sachkundenachweis und eine Berufshaftpflichtversicherung vorweisen können. Dadurch soll die Beratung mehr an Professionalität gewinnen.
Auch sogenannte Kopplungsgeschäfte werden ab sofort verboten. Das bedeutet, dass Darlehen zusammen mit Bausparverträgen oder Riester-Sparplänen vergeben werden dürfen, aber nicht mehr in Verbindung mit Aktien, Pfandbriefen oder Versicherungen.
Um einen besseren Vergleich zwischen den Darlehensangeboten verschiedener Anbieter und Banken zu bekommen, wird der effektive Jahreszins einheitlich berechnet. Diese Berechnungsgrundlage gilt EU-weit. Des Weiteren sollen die Verbraucher mehr vor Währungsrisiken geschützt werden.
Damit alle Verbraucher besser vor Überschuldung und der Zwangsvollstreckung geschützt sind, wird die Vergabe der Darlehen strenger überwacht und die Bedingungen werden stark
erhöht. Vor Abschluss eines Darlehens wird der Darlehensnehmer intensiver und umfassender beraten und muss über alle Chancen und Risiken aufgeklärt werden. Die Beratung muss protokoliert und vom Kunden unterschrieben werden. So soll der Kunde in seinem Interesse eine passende Empfehlung erhalten. Der Berater hat nun die Pflicht die Kreditwürdigkeit eingehend und nachhaltig zu prüfen. Dabei spielt auch das Szenario Renteneintritt und mögliche Rentenhöhe eine entscheidende Rolle. Die vollständige Rückzahlung des Darlehens vor Rentenbeginn sollte nun im Fokus liegen, da es sonst für viele eher schlechter ausschaut ein Darlehen zu bekommen. Denn es muss wahrscheinlich sein, dass die Summe noch in Lebzeiten zurückgezahlt werden kann. Vor der neuen Richtlinie waren viele Kredite und Immobiliendarlehen ganz knapp kalkuliert worden, dies ist nun vorbei. Auch Immobilienbesitzer werden bei Zinsbindungsende nochmals geprüft.
Welche Auswirklungen hat die Wohnimmobilienkreditrichtlinie?
Zwar schützen diese Regeln die Verbraucher, doch welche Folgen diese mit sich bringen, wird oft nicht bedacht. Eine strengere Bonitätsprüfung und höhere Anforderungen und Bedingungen bedeuten für viele Immobilienerwerber nun das Aus vom Traum von den eigenen vier Wänden. Durch die höheren Tilgungsraten können sich besonders die Geringverdiener kein Darlehen mehr leisten.
Beispiel: Maxi und Max Muster möchten sich ein Haus kaufen. Vor einem Jahr hatten sie sich schon einmal beraten lassen, doch leider gab es zu diesem Zeitpunkt keine passende Immobilie. Nun haben sie ihr Traumobjekt gefunden und sind sich sicher, dass sie ein Darlehen bekommen. Doch bei ihrer Hausbank erfahren sie, dass die Haushaltsrechnung und somit die Bonität der beiden nicht mehr ausreichend ist. Wie kann das sein? Vor einem Jahr berechnete die Bank für die Lebenshaltungskosten eine Pauschale für 3 Personen in Höhe von 1.200 EUR. Nach Einführung der WIKR stieg diese auf 1.400 EUR an. Sie haben nun deutlich mehr Ausgaben und weniger Puffer für die Darlehensrate, die sich aufgrund der Tatsache, dass das Darlehen schneller zurückgezahlt werden muss, auch von 600 EUR auf 800 EUR erhöht hat. Die Bank muss die Anfrage ablehnen.
So wie in dem Beispiel wird es einigen Interessenten gehen. Sogar Immobilienbesitzer, die ihr bestehendes Darlehen umschulden oder prolongieren möchte, stehen vor dieser Hürde. Denn die neue Kreditwürdigkeitsprüfung erfasst auch sie. Sollten sie also nun keine ausreichende Bonität vorweisen können, kann es passieren, dass das Darlehen gekündigt und die Immobilie zwangsversteigert werden muss. Sie befinden sich von da an im finanziellen Ruin.
Experten gehen davon aus, dass die Zahl der Darlehen sich halbieren wird. Aufgrund weniger Kreditvergaben und mehr Ablehnungen fallen automatisch auch wieder die bislang gestiegenen Immobilienpreise. Das Objekt hat nicht mehr denselben Wert wie noch vor einem Jahr. Der Immobilienmarkt gerät unter Druck.
Fazit zu der Wohnimmobilienkreditrichtlinie
Die neue Richtlinie ermöglicht dem Verbraucher zwar mehr Schutz durch eine bessere Informations- und Beratungspflicht, aber kann dem gegenüber auch dazu führen, dass weniger Darlehen vergeben werden und die Darlehensnehmer eher vor höheren Hindernissen stehen als zuvor.
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