Immobilienkreditvergabe an Selbständige – leichter als gedacht
Autor: E.Borchert
Wenn man als Selbständiger oder Freiberufler einen Kredit benötigt, ist man nicht bei jeder Bank willkommen. Dieser Berufsgruppe wird die Beantragung von Krediten nicht nur oft schwer gemacht, oft zahlt diese Kundengruppe auch mehr als ein Angestellter Kreditnehmer. Die gute Nachricht: es gibt auch für Selbständige und Freiberufler die passenden Angebote. Diese Hürden müssen überwunden werden:
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Die Bonitätsprüfung beim Kredit für Selbständige
Diese Prüfung ist besonders streng, da die Banken sich vor dem Kreditausfall absichern möchten. Alle Banken prüfen, ob der Kredit auch regelmäßig und dauerhaft bedient werden kann.
Wichtig ist hier, vollständige und aktuelle Unterlagen der Bank zur Verfügung zu stellen.
Das sind im Besonderen:
- die letzten 3 Jahresabschlüsse
- die letzten 3 Einkommenssteuerbescheide
- die letzte vollständige Einkommenssteuererklärung
- Eventuelle Einkommensbescheide für Nebeneinkünfte
- Kontoauszüge der letzten 3 Monate
Haben Sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung dann ist auch die Einreichung der Mietverträge für die Bank hilfreich.
Haben Sie stark schwankende Umsätze, bitten Sie Ihren Steuerberater zu einer Erklärung.
Fazit hier: je ausführlicher und plausibler die Unterlagen sind, umso eher wird die Bank den Kredit gewähren.
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Das Rating für selbständige Kreditnehmer
Ob ein Kredit gewährt wird, hängt neben dem Wert der Immobilie auch vom Ratingergebnis des Kreditnehmers ab.
Dazu werden neben den Einkommensunterlagen herangezogen:
- die Schufaauskunft über die Privatperson
- eine Bonitätsauskunft einer Auskunftei (Creditreform Boniversum, Bürgel, Infoscore, Deltavista oder weitere)
- Soft- und Hardfacts über die Firma
Was tun bei negativer Schufa-Auskunft?
Ist die Schufa-Auskunft negativ, ist es wirklich sehr schwer, einen Kredit zu bekommen. Manche Banken akzeptieren auch einen potentiellen Bürgen. Und es gibt Banken, die nicht mit der Schufa zusammenarbeiten. Allerdings ist bei diesen Banken eine Kreditaufnahme von der bisherigen Kundenverbindung abhängig. Bedeutet: wenn Sie als Neukunde zu dieser Bank kommen, werden Sie auf Herz und Nieren geprüft und müssen auch ihre Hauptbankverbindung zu dieser Bank legen und erst nach einer bestimmten Zeit kann der Kredit beantragt werden.
Fazit: abwarten, bis das Negativmerkmal aus der Schufa ist und dann darüber nachdenken.
Infos zur Schufa gibt es unter:
Was tun bei negativer Bonitätsauskunft einer Auskunftei?
Hier hat sich bewährt, regelmäßig eine Selbstauskunft anzufordern und geforderte Jahresabschlüsse der Auskunftei zur Verfügung zu stellen. Sie können in der Selbstauskunft sehen, was die Auskunftei über sie speichert und ggf. Änderungen veranlassen (z.B. falsche Adressdaten, beendete Handyverträge, die nicht gelöscht wurden etc.)
Die Auskunftei muss Ihnen einmal pro Jahr kostenlos eine Selbstauskunft zur Verfügung stellen, zu bestellen mit Verweis auf §34 des Bundesdatenschutzgesetzes.
Welche Hard- und Softfacts werden für das Rating herangezogen?
Hard facts lassen sich in betriebswirtschaftlichen Kennzahlen wie Kosten, Kapitalumschlag oder Durchlaufzeiten ausdrücken. Man spricht von ökonomischer Objektivierung durch Kennziffern. Zu den soft facts zählen die persönliche Kreditwürdigkeit des Unternehmers, Images, Stimmungen, Märkte bzw. Branche, in denen das Unternehmen tätig ist, aber auch Wissen und daraus resultierendes Verhalten (De-/Motivation) sowie Handlungsweisen (Unterstützung/Widerstand).
Man kann davon ausgehen, dass die hard facts zu 70% die Ratingnote beeinflussen, die soft facts zu 30%. Falls Ihnen der Bankberater oder Finanzberater Fragen zum Unternehmen stellt, benötigt er diese für das Rating und Sie sollten so ausführlich wie möglich antworten. Nur so verbessern Sie hier den Scorewert.
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Wo finde ich nun eine Bank die Immobilienkredite auch für Selbständige finanziert?
Der einfachste, jedoch nicht immer der günstigste und beste Weg, ist die Anfrage bei der Hausbank.
Warum nicht immer der günstigste und beste Weg?
Weil die Hausbank um ihre Stellung weiß und ihnen nicht immer den günstigsten Zinssatz anbieten wird. In der Regel müssen die Kreditnehmer dort bei schon vorhandenen Geschäftskrediten kaum Einkommensunterlagen einreichen. Das erscheint den Kreditnehmern sehr praktisch.
Andererseits müssen man bedenken, dass die Bank bei zukünftigen Kreditvergaben sich auch auf der Immobilie besichern möchte und Sie bei Umschuldung keine Chance haben, die Hausbank zu verlassen, da vielleicht Kredite für die Firma über die Immobilie besichert sind.
Wo finde ich alternative Banken?
Um zu vergleichen, empfiehlt sich der Weg über ein Finanzierungsportal. Dort wird Ihnen der Berater aufgrund der gemachten Angaben in der Regel mehrere Banken zeigen oder nennen, die Finanzierungen für Selbständige anbieten.
Seriöse Berater können Ihnen auch mitteilen, wie die Bank den Zinssatz kalkuliert und wie hoch ggf. der Aufschlag für die Selbständigkeit ist.
Und mit einem Partner an Ihrer Seite der moderne Kommunikationswege wie eine Onlineberatung anbietet, sparen sie viel Zeit nach der Suche der richtigen Bank. Hier werden Ihnen alle Banken während der Beratung aufgezeigt und Sie können selbst entscheiden.
Eine professionelle Onlineberatung finden Sie hier.
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