Kündigung eines Immobiliendarlehens

Teil II – Kündigung durch die Bank

Autor: Alexandra Müller

Im ersten Teil dieser Reihe wurde aufgezeigt, welche Möglichkeiten der Darlehenskündigung ein Immobilienbesitzer hat. In diesem Beitrag wird die andere Seite genauer betrachtet, nämlich die Kündigungsrechte der Banken.

Gesetzliche Regelung der Darlehenskündigung

Im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) findet man für beide Seiten die Kündigungsmodalitäten. Unter § 488 bis § 497 BGB finden sich einige wichtige Punkte zur Darlehenskündigung, die man jederzeit auch online nachlesen kann.

Kündigung aufgrund Gefährdung der Rückzahlung

Kündigung eines Immobiliendarlehens durch die Bank.

Allgemein bekannt prüft jede Bank vor Darlehenszusage die Bonität (Kreditwürdigkeit) des Kunden. Als Sicherheit für die Bank lässt sich diese eine Grundschuld im Grundbuch Abteilung III eintragen. Doch die Situation eines jeden Darlehensnehmers kann sich während der Laufzeit ändern. Sollte die Bank bemerken, dass sich die Vermögensverhältnisse und die Werthaltigkeit der gestellten Sicherheiten (Immobilien; Versicherungen; Wertpapiere) stark verschlechtern, kann die Bank nach §490 BGB das Darlehen außerordentlich kündigen.

Hierbei muss allerdings die Rückerstattung des Darlehens unter Verwertung der Sicherheiten nachweislich gefährdet sein. Die Bank kann nicht fristlos kündigen, weil Sie möglicherweise weniger Geld oder Wertpapiere nach 10 Jahren haben, sondern nur, wenn die Rückzahlung nicht mehr gewährleistet ist.

Die Kündigung bedarf auch immer der ausführlichen Begründung, das heißt, ein Stichwort nach dem Motto „Gefährdung der Rückzahlung“ reicht dabei nicht aus.

 

Kündigung wegen Verletzung vertraglicher Verpflichtungen

Sollte ein Kunde falsche Angaben über seine Vermögenssituation gemacht haben oder ein anderer wichtiger Grund vorliegen, der es unzumutbar macht das Geschäftsverhältnis aufrecht zu halten, ist die Bank berechtigt das Darlehen zu kündigen. Es muss dabei immer Rücksicht auf den Kunden genommen werden, zum Beispiel muss ihm eine angemessene Frist eingeräumt werden die Ablösung des Darlehens mit einer anderen Bank zu besprechen und einen neuen Darlehensvertrag schließen zu können.

Eine andere Vertragsverletzung ist, die vereinbarten Raten nicht zu zahlen bzw. zu weit in Verzug zu geraten. Eine Kündigung aufgrund geschuldeter Raten kann erfolgen, wenn der Kunde mit mind. zwei aufeinander folgenden Teilzahlungen ganz oder teilweise in Verzug ist und der Betrag  mind. 2,5 % des Darlehensnennbetrages beträgt (§498 BGB). Außerdem muss  der Darlehensnehmer nach §497 BGB Verzugszinsen auf die geschuldeten Beträge zahlen. Die Höhe dieser richtet sich nach dem aktuellen Basiszinssatz (01.07.2016: -0,88 % Basiszins + 2,5 %). Die Bank muss dem Darlehensnehmer eine Frist von 2 Wochen setzen die Beträge auszugleichen bzw. soll dem Kunden ein Gespräch zur einverständlichen Regelung anbieten.

Beispiel: Herr Mustermeier hat ein Darlehen in Höhe von 200.000 EUR bei der Immobank Musterstadt aufgenommen. Nach einigen Jahren bekommt Herr Mustermeier aufgrund einer schwierigen Geschäftslage seiner Firma  weniger Gehalt und kann die Raten nicht mehr zahlen. Nachdem bereits die 3 Rate von 900 EUR nicht eingegangen ist, bekommt er ein Schreiben seiner Bank, die Rückstände innerhalb von 2 Wochen zu begleichen, da sonst die Kündigung des Darlehens erfolgt. Darf die Bank bereits kündigen?

Berechnung: 2,5% von 200.000 EUR = 5.000 EUR; 3 * 900 EUR = 2.700 EUR  -> da der Rückstand noch nicht 5.000 EUR beträgt kann die Bank laut BGB den Vertag noch nicht kündigen, sondern erst wenn Herr Mustermeier mit 6 Monatsraten in Verzug gerät. Er muss aber für die säumigen Beträge Verzugszinsen in Höhe von ca. 11 EUR bezahlen.

Kündigung von Darlehen ohne festen Rückzahlungszeitpunkt

Die sogenannte ordentliche Kündigung kann laut §488 BGB durch den Darlehensgeber erfolgen, wenn der Zeitpunkt der Rückzahlung nicht fest vereinbart wurde. Hierbei ist es auch egal, ob der Zinssatz fest oder variabel ist. Die Kündigungsfrist beträgt 3 Monate. Diese Frist kann vertraglich verändert werden und das Kreditinstitut kann auf die Angabe des Grundes verzichten.

Wenn allerdings vertraglich eine bestimmte Laufzeit des Darlehens vorgesehen ist, darf das Darlehen während der Vertragslaufzeit nicht ordentlich kündigen.

Banken haben diese Klausel mittels ihrer Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB´s) abgeändert, sodass diese Form der Kündigung nur von Darlehensgebern genutzt werden kann, die weder eine Bank noch eine Sparkasse sind.

Die Folgen einer Kündigung

Der Darlehensnehmer hat nach Eingang der Kündigung die restliche Darlehenssumme an die Bank zu leisten. Sollte dies nicht machbar sein, wird die Bank die gestellten Sicherheiten verwerten und mit dem Verkaufserlös die Restschuld ausgleichen.