Eigenleistung in der Baufinanzierung. Mythen, Teil III.
Sie können streichen, Böden verlegen oder den Garten anlegen? Dann sparen Sie beim Hausbau oder bei der Sanierung bares Geld, und die Bank rechnet es Ihnen als Eigenkapital an. Die Eigenleistung heißt deshalb auch Muskelhypothek. Richtig eingesetzt senkt sie Ihren Zins, falsch geplant wird sie teuer.
KI-generiertes Bild (Art. 50 KI-VO)
- Eigenleistung ist der Lohnanteil der Arbeiten, die Sie selbst machen. Die Bank rechnet ihn wie Eigenkapital an.
- Die Bank erkennt meist ein Zehntel bis ein Siebtel der Baukosten an, selten mehr als 30.000 Euro.
- Weniger Darlehen heißt: Die Bank finanziert einen kleineren Anteil des Kaufpreises, und dafür gibt es oft einen besseren Zins.
- Zu viel geplante Eigenleistung ist der häufigste Fehler: Zeit, Können und Helfer müssen reichen.
Was als Eigenleistung zählt. Und was nicht.
Eigenleistung ist jede Arbeit am Haus, die Sie oder Ihre Helfer statt eines Handwerkers erledigen. Die Bank bewertet sie mit dem Lohn, den der Handwerker dafür berechnen würde. Das Material zählt nicht dazu, das müssen Sie kaufen.
Typische Arbeiten: Malern und Tapezieren, Laminat und Fliesen, Trockenbau, Außenanlagen, Terrasse und Zaun. Elektrik, Heizung und Sanitär bleiben beim Fachbetrieb: Dort verlangt die Bank den Nachweis, und die Gewährleistung wollen Sie nicht verlieren.
Der Maßstab: Bei Malerarbeiten liegt der Lohnanteil bei 60 bis 70 Prozent der Handwerkerrechnung, weil Farbe wenig kostet. Bei Fliesen ist es etwa die Hälfte, weil das Material teuer ist. Mit diesen Sätzen rechnet die Bank Ihre Liste durch.
So wirkt die Eigenleistung auf Ihren Zins. Ein Beispiel.
Herr Schulze kauft ein Haus für 350.000 Euro und braucht 25.000 Euro für Wände, Böden und Bad. Er hat 50.000 Euro gespart.
- Ohne Eigenleistung: Er braucht 325.000 Euro Darlehen, die Bank finanziert damit 87 Prozent des Immobilienwerts.
- Mit 10.000 Euro Eigenleistung: Er braucht 315.000 Euro, der finanzierte Anteil sinkt auf 84 Prozent. Das kann einen besseren Zins bringen.
Der Vorteil wirkt doppelt: Sie sparen den Handwerkerlohn, und Sie zahlen über die gesamte Zinsbindung weniger Zinsen. Was das in Euro bringt, hängt daran, wie viel Prozent die Bank finanziert. Wir rechnen es Ihnen vor.
Die Grenzen. Was die Bank anerkennt.
Die meisten Banken akzeptieren 10 bis 15 Prozent der Baukosten als Eigenleistung, viele deckeln bei rund 30.000 Euro. Darüber hinaus zählt nur, was Sie belegen können: eine Aufstellung je Gewerk mit Materialkosten und dem gesparten Lohn, dazu Ihre Qualifikation oder die Ihrer Helfer.
Wer sich als Handwerker ausweisen kann, bekommt mehr anerkannt. Wer das erste Mal eine Wand verputzt, bekommt weniger. Beides ist in Ordnung, solange die Liste ehrlich ist. Eine zu hohe Angabe fällt spätestens auf, wenn das Geld nicht reicht.
Die drei Fehler. Und wie Sie sie vermeiden.
- Zu viel eingeplant: Nach der Arbeit, am Wochenende, über Monate. Viele unterschätzen die Zeit. Planen Sie die Hälfte dessen, was Sie sich zutrauen, und freuen Sie sich über den Rest.
- Bauzeit verlängert sich: Jeder Monat länger kostet Bereitstellungszinsen für das Darlehen und Miete für die alte Wohnung. Legen Sie die Eigenleistung ans Ende, nach den Fachbetrieben.
- Helfer nicht versichert: Freunde und Verwandte auf der Baustelle melden Sie innerhalb einer Woche bei der Berufsgenossenschaft Bau an. Das kostet wenig und ist Pflicht. Dazu gehört eine Bauherrenhaftpflicht, falls auf der Baustelle ein Fremder zu Schaden kommt.
Noch ein Tipp: Vereinbaren Sie mit dem Bauunternehmen vorher, welche Gewerke Sie übernehmen. Sonst gibt es Streit um Gewährleistung und Termine.
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Die Bank rechnet nach Schema. Wir zeigen Ihnen vorher, welche Eigenleistung sich lohnt und ab welchem Anteil die Bank einen besseren Zins gibt. Dazu prüfen wir, ob KfW-Förderung oder ein Landesprogramm den Bankanteil weiter senkt. Zwei Minuten für Ihre Angaben, den Rest übernehmen wir. Kostenfrei und unverbindlich, persönlich in Magdeburg, deutschlandweit per Telefon oder Onlineberatung.
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Häufige Fragen zur Eigenleistung. Klar beantwortet.
Zählt Eigenleistung als Eigenkapital?
Ja, bei den meisten Banken als Eigenkapitalersatz. Sie senkt den Darlehensbedarf und damit den Anteil, den die Bank finanziert. Bar auf dem Konto ist sie aber nicht: Für die Kaufnebenkosten brauchen Sie echtes Geld.
Wie viel Eigenleistung erkennt die Bank an?
Zwischen zehn und fünfzehn Prozent der Baukosten, bei vielen Banken höchstens etwa 30.000 Euro. Angerechnet wird der Lohnanteil, den ein Handwerker für dieselbe Arbeit berechnen würde, nicht das Material.
Welche Arbeiten eignen sich als Muskelhypothek?
Malern und Tapezieren, Böden und Fliesen verlegen, Trockenbau, Außenanlagen und Terrasse. Bei Malerarbeiten zählt der Lohnanteil mit 60 bis 70 Prozent, bei Fliesen rund 50 Prozent, das Material kostet dort mehr.
Wie weise ich Eigenleistung gegenüber der Bank nach?
Mit einer Aufstellung je Gewerk: Was machen Sie selbst, was kostet das Material, was würde der Handwerker verlangen. Eine Ausbildung oder Erfahrung im Bau macht die Angabe glaubwürdig. Wir bereiten die Liste mit Ihnen vor.
Was passiert, wenn ich die Eigenleistung nicht schaffe?
Dann fehlt Geld, und eine Nachfinanzierung ist teuer. Planen Sie deshalb nur, was Sie mit Ihrer Zeit und Ihren Helfern sicher stemmen. Lieber weniger ansetzen und am Ende Puffer haben.
Müssen private Bauhelfer versichert werden?
Ja. Jeder private Helfer gehört bei der Berufsgenossenschaft Bau angemeldet, auch der Schwager. Das ist Pflicht und kostet wenig, ein Unfall ohne Anmeldung dagegen viel.
Kann ich Eigenleistung steuerlich absetzen?
Nein. Ihre eigene Arbeit kennt das Finanzamt nicht. Absetzbar sind nur Lohnkosten fremder Handwerker, 20 Prozent bis höchstens 1.200 Euro im Jahr, und nur bei Arbeiten an einem bestehenden Haus, nicht beim Neubau.
Kann ich meine Eigenleistung nach Stundenlohn abrechnen?
Nicht nach Ihren Stunden. Die Bank setzt je Gewerk den Lohnanteil an, den ein Handwerksbetrieb dafür berechnen würde, und deckelt die Summe. Wer 200 Stunden streicht, bekommt dafür nicht 200 Stundenlöhne gutgeschrieben, sondern den Malerlohn für diese Fläche.
Gibt es KfW-Förderung für Arbeiten in Eigenleistung?
Nur für das Material. Bei der energetischen Sanierung mit KfW 261 oder dem Zuschuss 458 werden Materialkosten in Eigenleistung gefördert, wenn ein Fachunternehmen oder der Energieeffizienz-Experte die fachgerechte Ausführung bestätigt. Ihre Arbeitszeit fördert niemand.
Gibt es Eigenleistung auch beim Kauf eines Bestandshauses?
Ja, bei der Modernisierung. Wer ein älteres Haus kauft und selbst renoviert, setzt die Eigenleistung bei den Sanierungskosten an. Zusammen mit KfW-Förderung für die Sanierung sinkt der Bankanteil doppelt.
Mehr zum Thema: Haus kaufen ohne Eigenkapital und Wie viel Prozent vom Einkommen für die Baufinanzierung.
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Wie viel Muskelhypothek die Bank bei Ihnen anerkennt und ab welchem Anteil es einen besseren Zins gibt, klären wir in einem kurzen Gespräch. Sie erreichen uns in Magdeburg vor Ort, am Telefon oder online.
Sandro Wallisch
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„Wer seine Eigenleistung ehrlich einschätzt, hat am Ende Reserve statt Nachfinanzierung.“
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