Teil III – Eigenleistungen sind doch das Gleiche wie Barmittel!
Autor: Alexandra Müller
Viele Bauherren oder Immobilienerwerber berichten davon, dass sie durch den Gebrauch von Eigenleistungen viel Geld sparen konnten. Dies stimmt aber nur teilweise, denn entscheidend ist dabei der richtige Einsatz von Eigenleistungen in einer Baufinanzierung. Was man genau unter dem Begriff versteht, welche Herausforderungen auftreten könnten und wie Sie gleich von Beginn an alles richtig machen um Dinge wie zum Beispiel Baupfusch zu umgehen , wird im Folgenden näher beleuchtet.
Eigenleistungen in der Baufinanzierung
Unter Eigenleistungen versteht man die Leistungen eines Bauherren, die er in Form von Arbeitsleistung selbst erbringt. Daher spricht man auch oft von einer sogenannten „Muskelhypothek“. Diese selbst erbrachten Leistungen werden wie vergleichbare Leistungen eines Handwerkers bewertet. Nützlich ist auch hierbei die Unterstützung durch weitere Bauhelfer. Dies können Bekannte, Freunde oder Verwandte sein, die das nötige handwerkliche Geschick oder eine entsprechende Ausbildung haben bestimmte Arbeiten zu übernehmen. Da Eigenleistungen als Eigenkapitalersatz gelten, fließen sie somit in die Eigenkapitalberechnung der Banken mit ein und können somit die Konditionen nachhaltig verbessern.
Vorteile von Eigenleistungen in der Immobilienfinanzierung
Da Eigenleistungen aus Sicht der Banken mit zum Eigenkapital zählen, verbessern sie somit die Finanzierung des Objektes. Zum einen verringert sich dadurch die Darlehenssumme, wodurch Zinsen gespart werden. Und zum anderen verringert sich der Beleihungsauslauf (= Verhältnis zwischen dem Wert der Immobilie und der benötigten Kreditsumme), sodass das Risiko für die Bank schrumpft und sich dadurch auch die Konditionen für den Bauherren verbessern.
Beispiel: Herr Schulze möchte eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 350.000 EUR erwerben. Da er sowohl Wände, als auch Fußböden erneuern und sein Bad modernisieren möchte, benötigt er hierfür zusätzlich 25.000 EUR. Er hat in den letzten Jahren 50.000 EUR gespart, die er komplett in die Finanzierung einfließen lässt.
Fall 1: Herr Schulze setzt keine Eigenleistungen ein. Daher benötigt er insgesamt 325.000 EUR als Darlehen. Die Bank berechnet einen Beleihungsauslauf in Höhe von 87% und bietet ihm einen Zinssatz von 1,35 %.
Fall 2: Herr Schulze erbringt Eigenleistungen in Höhe von 10.000 EUR. Nun benötigt er 315.000 EUR an Darlehen. Die Bank bietet ihm, bei einem Beleihungsauslauf von 84%, einen besseren Zinssatz von 1,25%.
Fazit: Er spart sich im zweiten Fall einiges an Zinsen, da er durch den Einsatz der Eigenleistungen seinen Finanzierungsbedarf und somit auch das Risiko für die Bank vermindert.
Ein weiterer Vorteil ist, dass man die Kosten für den Handwerker, Maler oder Landschaftsgärtner spart. Es fallen zwar nur noch die Materialkosten für die Farbe, den Fußboden usw. an, aber die bezahlten Arbeitsstunden fallen weg. Erwähnenswert ist hierbei auch, dass Sie alles nach Ihren eigenen Vorstellungen umsetzen können, ohne jegliche Vorgaben oder Zusatzkosten. Niemand setzt Ihnen Grenzen oder redet Ihnen in Ihr Vorhaben rein. Sie sind Ihr eigener Herr.
Arten und Höhe von Eigenleistungen
Als Eigenleistung kann grundsätzlich jeder Bauherr folgende Arbeiten definieren: Maler – und Tapezierarbeiten, Verlegen von Böden oder Fliesen, Anlage der Außenanlage oder die Errichtung einer Terrasse. Banken erkennen oftmals problemlos zwischen 10-15% der Baukosten als Eigenleistung an. Bei der Berechnung ist es allerdings wichtig, das Verhältnis zwischen dem Kostenaufwand für das Material und dem Arbeits- und Zeitaufwand zu bedenken. Das bedeutet, dass man beispielsweise Malerarbeiten zu 60-70% als Eigenleistung angeben kann, während man bei Fliesenarbeiten nur 50% ansetzt. Dies erklärt sich folgendermaßen: Farbe kostet relativ wenig, dem Gegenüber steht die längere Arbeitszeit durch mehrmaliges Streichen der Wände oder genaues Zuschneiden der Tapete. Fliesen allerding sind in der Anschaffung teurer als andere Materialien, sind aber vom Arbeitsaufwand in etwa gleich mit dem Materialaufwand anzusehen.
Probleme beim Thema Eigenleistungen
Bei Finanzierungsanfragen für den Kauf einer Immobilie, die nicht modernisiert werden soll, geben Kunden oft Eigenleistungen an. Zwar können, wie schon beschrieben, Eigenleistungen zum Eigenkapital dazugerechnet werden, allerdings nicht Eigenkapital vollständig ersetzen. Daraus folgt, dass man keine Eigenleistungen ansetzen kann, wenn keinerlei Arbeiten an dem Haus ausgeführt werden sollen, da Eigenleistungen kein Bargeld darstellen.
Viele Bauherren überschätzen sich selbst bzw. die Herausforderung, die Eigenleistungen automatisch mit sich bringen. Für die anfallenden Arbeiten muss der Bauherr den nicht zu vernachlässigen Zeitaufwand berücksichtigen und das nötige Know-How mitbringen. Es führt eher zu großen Unannehmlichkeiten, wenn es zu Bauverzögerungen oder gar Baumängeln kommt, die Sie selbst verschulden.
Wenn der Bauherr vom Fach kommt, quasi selbst in einem Gewerk beruflich tätig ist, ist es möglich, mehr Eigenleistung als Eigenkapital in die Finanzierung einzubringen ohne das Banken dies anzweifeln würden. Ansonsten ist es optimaler, wenn das verwendbare Eigenkapital den Einsatz von Eigenleistungen übersteigt. Oftmals könnte es sonst passieren, dass die Banken dies nicht akzeptieren oder sehr detaillierte Nachweise nachfordern.
Damit Sie von Anfang an auf der sicheren Seite stehen, nehmen Sie uns als Ihren Experten in Anspruch. Wir das Team der Expert-Baufinanzieurng aus Magdeburg helfen Ihnen gern.
