Mythen der Baufinanzierung Zinsen zu 0,05 Prozent
Autor: Toni Baier
Herzlich Willkommen in unserer neuen Reihe: Mythen der Baufinanzierung! Hier möchten wir mit wiederholenden Meinungen und Vorurteilen aufräumen und das Thema Baufinanzierung für Sie etwas transparenter gestalten. Zu Beginn stellen wir dabei den Zins und die zusammenhängende Refinanzierung von Darlehen genauer dar.
Gerade in der Niedrigzinsphase war das Feedback von einigen Kunden oft, dass der Zins viel zu hoch sei und die Banken doch das Geld zum Leitzins von aktuell 0,05 % auch für Immobiliendarlehen bekommen. Doch diese Aussage ist nicht korrekt.
Die Bank bekommt doch das Geld für 0,05 %!
Grundsätzlich bekommen Banken Zentralbankgeld von der EZB zur Refinanzierung über das Mengentender- oder Basistenderverfahren gestellt. Allerdings betragen die Laufzeiten dieser Geschäfte beim Mengentenderverfahren ein bis max. zwei Wochen und beim Basistenderverfahren, auch als längerfristiges Refinanzierungsgeschäft bekannt, aktuell 3 Monate. Dabei sind Immobiliendarlehen oftmals mit einer jahrzehntelangen Laufzeit kalkuliert.
Zusätzlich bestimmt auch die EZB die Höhe des gesamten verfügbaren Zentralbankgeldes, welches sie in den Verfahren vergeben möchte. Es gibt damit also auch eine Grenze. Somit sind diese Verfahren und Mittel für ein Immobiliendarlehen ungeeignet.
Es stehen den Kreditinstituten aber noch weitere Wege zur Verfügung. Einer der einfachsten ist die Vergabe der Darlehen aus langfristigen Kundeneinlagen. Dabei liegen gerade in dieser Niedrigzinsphase extrem viele Gelder auf Spar- und Tagesgeldkonten. Dabei kann die entsprechende Bank das Geld einfach als Darlehen weiterreichen. Dabei werden die fixen Kosten, die Gewinnmarge und Risikoauf- und -abschläge zusammengefasst und als Sollzins an den Kunden weitergereicht.
Diese Form der Refinanzierung kann natürlich nur mit entsprechenden Vermögen bewerkstelligt werden, wird aber häufig bei Sparkassen, auch einigen größeren Banken und vor allem von Versicherern genutzt. Daher sind diese Konditionen oftmals nicht so dynamisch wie tagesaktuelle Zinsen.
Eine weitere Option ist eine Refinanzierung über den Pfandbriefmarkt, welcher ein Teilmarkt des Finanzsektors ist. Für diese Option ist allerdings eine Lizenz der BaFin und die Einhaltung an weitere strenge Regularien notwendig, welche diesen Weg oftmals nur für große finanzstarke Institute öffnet. Bei dem Pfandbriefgeschäft werden die Forderungen inkl. Verzinsung auf dem Kapitalmarkt verkauft und das erhaltene Kapital für die weitere Herausgabe von Darlehen benutzt.
Dabei werden die Kosten des Geschäfts, Gewinnmarge und weitere Risikoauf- und -abschläge wieder in den Sollzins einkalkuliert und durchgereicht. Ebenso bedeutet es, dass sich der Sollzins stärker an den Kapitalmarkt hält, damit täglich schwanken kann und eben auch auf Effekte des Finanzmarktes schneller reagiert.
Aus diesen hauptsächlichen Refinanzierungsarten der Immobiliendarlehen ergibt sich, dass der Leitzins generell auf den Kapitalmarkt einwirkt und damit auch auf die Konditionen, allerdings nur gesamtheitlich und nicht in der Form, dass sich die Kreditinstitute das Geld direkt von der EZB für 0,05 % holen und es Ihnen zwischen 1,65 bis 3,15 % anbieten.
