Welche Anschlussfinanzierung ist die Richtige?
Autor: Alexandra Müller
Der Traum von den eigenen vier Wänden ist wahr geworden, denn die passende Baufinanzierung wurde gefunden. Zu einem damalig sehr guten Zins von 5 % abgeschlossen, schaut man nun erwartungsvoll in Richtung Zinsbindungsende um auch in den Genuss der anhaltenden Niedrigzinsphase zu kommen. Erfahren Sie hier mehr über die richtige Anschlussfinanzierung.
Welche Möglichkeiten habe ich zum Ende meiner Zinsbindung?
Jedem Darlehensnehmer stehen im Prinzip 2 Alternativen zur Auswahl: Die Restschuld des bestehenden Darlehens wird am Tag der Fälligkeit vollständig oder teilweise aus Eigenkapital abgelöst. Dadurch ist die Schuldenlast schneller abgebaut und man muss sich nicht mehr um eine Anschlussfinanzierung kümmern. Eine Ablöse durch Eigenkapital ist vor allem auch bei mehreren Darlehensverträgen mit unterschiedlichen Zinsfestschreibungen sinnvoll, da man mindestens einen Baustein weniger zu tragen hat und die weggefallene Rate für das andere Darlehen zur Reduzierung der Restschuld nutzen kann.
Wenn einem die nötigen Geldmittel nicht zur Verfügung stehen, kann man die Restschuld durch eine Anschlussfinanzierung weiterfinanzieren.
Auch hier gibt es zwei Optionen: Zum einen die sogenannte Prolongation des Darlehens und zum anderen die Umschuldung.
Was ist eine Prolongation?
Unter diesem Begriff versteht man die Verlängerungen eines bestehenden Rechtsverhältnisses. Bei der Prolongation eines Immobiliendarlehens läuft die Baufinanzierung bei der bisherigen Bank weiter. Die Zinskonditionen und die Zinsbindung werden zwischen Ihrer Bank und Ihnen neu verhandelt. Meist 3 Monate vor Ablauf des Vertrages wird sich die Bank mit einem Angebot an Sie wenden. Oftmals bleiben die anderen Vertragsbestandteile unberührt.
Vorteile:
Da die Finanzierung bei der Hausbank bleibt und bereits alle Daten und Unterlagen vorliegen, erfolgt auch keine erneute Bonitätsprüfung. Die Finanzierung kann einfach und unkompliziert weiterlaufen. Sie sparen sich somit Zeit und Aufwand für langes vergleichen und Zusammensuchen aller Unterlagen. Weiter Kosten oder Gebühren fallen auch nicht an, da zum Beispiel die bestehende Grundschuld im Grundbuch nicht verändert werden muss.
Nachteile:
Die Banken sind sich den Vorteilen natürlich auch bewusst und gehen davon aus, dass Sie sich die Arbeit und Mühe, nach einer anderen Bank zu suchen, nicht machen werden. Daher bietet Ihnen die Hausbank meist nicht die günstigsten und besten Konditionen an. Auch ein oft gewährter Neukundenbonus fällt bei einer Prolongation weg. Außerdem wertet die Bank Ihre Immobilie selten neu ein und somit kann eine mögliche Steigerung des Objektwertes durch Modernisierungen oder andere Faktoren nicht mit in die Konditionsberechnung einfließen. Das heißt wiederum für Sie eine schlechtere Beleihung und somit schlechtere Zinsen.
Da der Vertrag im Großen und Ganzen nicht verändert wird, erhalten Sie somit wenig Spielraum in der Vertragsgestaltung. Das bedeutet für Sie, keine neuen Möglichkeiten in der Ratenanpassung oder Hinzunahme vertraglicher Extras wie Sondertilgung oder Tilgungssatzwechsel.
Die Umschuldung
Bei dieser Form der Anschlussfinanzierung wird das bestehende Rechtsverhältnis gekündigt und die Finanzierung bei einem anderen Anbieter platziert. Dies kann wie bei einer Neufinanzierung eine Bank, Bausparkasse oder eine Versicherungsgesellschaft sein. Das neue Darlehen wird am Fälligkeitstag direkt auf das alte Darlehenskonto ausgezahlt.
Vorteile:
Sie verhandeln mit einem neuen Darlehensgeber komplett neue Darlehensbausteine aus. Für Sie bedeutet das mehr Vertragsgestaltungsmöglichkeiten. Sie können Ihre Wunschrate, Zinsbindung und besondere Extras festlegen und erhalten ein anhand Ihrer Wünsche und Vorstellungen zugeschnittenes Angebot. Da die Banken oftmals zwischen Neu- und Bestandskunden unterscheiden, erhalten Sie einen Neukundenbonus und somit günstigere Konditionen als bei Ihrer bisherigen Bank. Die neue Bank macht sich ein genaues Bild von Ihnen und Ihrer Immobilie, sodass auch der Wert des Objektes neu eingewertet wird. Dadurch könnte Ihre Finanzierung durch ein besseres Verhältnis zwischen Immobilienwert und Restschuld um einiges vergünstigt werden. Doch nicht nur bestimmte Boni oder Abschläge ermöglichen bessere Zinssätze bei anderen Banken. Jede Bank kalkuliert anders und somit liegen oftmals die Zinsen der einzelnen Banken bis zu 1,5 % auseinander. Daher lohnt es sich mehrere Angebote zu vergleichen und dabei auch auf Beratung, Vertragsgestaltung und Service zu achten.
Nachteile:
Die neue Bank kennt Sie bisher noch nicht und benötigt aus diesem Grund einige Unterlagen zu Ihrer persönlichen Situation und wie bereits erwähnt zu Ihrem Objekt. Das Einreichen der Unterlagen ist mit etwas mehr Zeit- und Arbeitsaufwand verknüpft. Achten Sie hierbei auf Vollständigkeit und fragen Sie lieber nach, wenn Ihnen etwas unklar ist. So wird gewährleistet, dass der Aufwand auf ein Minimum reduziert werden kann. Zur Besicherung des Darlehens, wird sich der neue Darlehensgeber die bestehende Grundschuld im Grundbuch von der alten Bank abtreten lassen. Der Großteil der Banken übernehmen diese Kosten nicht, sodass hier eine kleine Gebühr je nach Darlehenshöhe für den Notar anfällt.
Beispiel: Harry Musterhausen hat ein Darlehen bei der Suppenbank zu laufen. Die Zinsbindung läuft in 3 Monaten aus und er bekam bereits ein Angebot seiner bisherigen Bank. Herr Musterhausen ist sich aber nicht sicher, ob dies wirklich das beste Angebot ist und fragt bei der Kleekasse an.
Angebot Suppenbank Angebot Kleekasse
145.000 EUR Restschuld 145.000 EUR
1,98 % Sollzins 1,72 %
10 Jahre Zinsbindung 10 Jahre
800 EUR Rate 800 EUR
70.436,97 EUR Restschuld nach 10 Jahren 67.364,31 EUR
0,00 EUR Notar- und Grundbuchkosten 300 EUR
Ersparnis durch Umschuldung: 2.772,66 EUR
Sie sehen, es lohnt sich für Sie Angebote zu vergleichen und zu hinterfragen.
Damit Sie das passendste und beste Angebot für Ihre Anschlussfinanzierung finden, sprechen Sie uns an. Wir helfen Ihnen dabei, sich im Finanzierungsdschungel der Banken zurecht zu finden.
