Welche Baufinanzierung ist die beste?
Allzu verlockend erscheint es angesichts der niedrigen Zinsen, eine Immobilie zu bauen oder zu erwerben. Schließlich erfolgt nahezu jede Baufinanzierung größtenteils mit Fremdkapital von Banken und Bausparkassen. Dennoch lohnt sich für Sie eine sorgfältige Vorbereitung und ein Vergleich, um die beste Baufinanzierung zu finden. Denn nicht zwangsläufig ist die zinsgünstigste Baufinanzierung im individuellen Fall auch die beste. Angehende Immobilienbesitzer sollten deshalb in folgenden Schritten vorgehen:
1. Den persönlichen Finanzierungsbedarf ermitteln
2. Angebote einholen
3. Flexible Angebote mit einem hohen Sicherheitsfaktor auswählen
Immobilienerwerb: Gut geplant ist halb gewonnen
Um zu wissen, wie hoch der Finanzierungsbedarf überhaupt ist, sollten Sie im ersten Schritt ermitteln, wie viel Eigenkapital Sie in den Bau oder Erwerb einer Immobilie einbringen können. Anschließend berechnen Sie, welche finanzielle Belastung Sie monatlich problemlos für die Rückzahlung des Kredits stemmen können. Aus diesen beiden Zahlen lässt sich relativ problemlos ermitteln, wie viel Fremdkapital Sie maximal aufnehmen können, wie viel Ihre Immobilie also kosten darf.
Es lohnt sich übrigens, bereits im Vorfeld verschiedene Angebote einzuholen und zu vergleichen. Das gilt selbst dann, wenn Sie mit Ihrer Hausbank auch bezüglich der Immobilienfinanzierung zusammenarbeiten möchten. Haben Sie nämlich Angebote von anderen Geldinstituten und Finanzdienstleistern, stärkt dies die Verhandlungsposition mit Ihrem zuständigen Bankberater, sodass Sie möglicherweise bessere Konditionen aushandeln können. Beim Vergleich sollten Sie sich jedoch nicht nur am Sollzins, sondern auch am Effektivzins orientieren. Während der Sollzins die reine Zinslast angibt, beinhaltet der Effektivzins auch sämtliche Gebühren, die von der Bank erhoben werden. Laut neuer Wohnimmobilienrichtlinie fließen in den effektiven Zins auch Kosten für die Grundschuldbestellung oder Risikolebensversicherung mit ein. Deshalb ist es wichtig, die Gesamtkosten bis zur Rückzahlung des letzten Euros zu vergleichen.
Wie viel ist die Immobilie tatsächlich wert?
Bevor die Bank eine Immobilienfinanzierung zusagt, ermittelt sie zunächst den sogenannten Beleihungswert der Immobilie. Üblicherweise finanziert eine Bank einen Betrag von bis zu 80 Prozent dieses Wertes. Ihre persönliche Zinslast sinkt üblicherweise, wenn Sie den maximal möglichen Betrag nicht voll ausschöpfen, sondern beispielsweise nur 60 Prozent des Beleihungswertes als Kredit aufnehmen.
Welche Fallstricke können im Kreditvertrag lauern?
Ein besonderes Augenmerk sollten Sie darauf legen, ob eine sogenannte „Abtretungs-Sonderklausel“ enthalten ist. Dann nämlich darf die Bank den Darlehensanspruch an Sie nicht oder nur dann verkaufen, wenn Sie ausdrücklich zustimmen. Dadurch verhindern Sie, dass der Gläubiger plötzlich wechselt.
Weil die Zinsen nach wie vor niedrig sind, sollten Sie auf eine möglichst lange Zinsbindung bestehen. Dadurch ist gewährleistet, dass Sie einen fixen Zinssatz – unabhängig von den Entwicklungen auf den Finanzmärkten – bezahlen. Der Grund: Dass die Zinsen noch weiter sinken, erscheint äußerst unwahrscheinlich. Über die gesamte Laufzeit gesehen können Sie dadurch die Kosten für die Baufinanzierung erheblich reduzieren. Das gilt auch, wenn Sie eine möglichst hohe Anfangstilgung vereinbaren. Dadurch reduzieren Sie insgesamt die Belastung durch die Zinsen. Aus diesem Grund sollten auch flexible Sonderzahlungen in den Darlehensvertrag aufgenommen werden. Dann können Sie beispielsweise nach der Auszahlung von Urlaubsgeld oder Gratifikationen unabhängig von den monatlichen Raten einen größeren Betrag zahlen und sind insgesamt schneller schuldenfrei. Viele Baufinanzierer bestehen auf dem Abschluss einer Risikolebensversicherung als zusätzliche Sicherheit. Besser noch ist, wenn Sie zusätzlich eine Restschuldversicherung abschließen. Falls Sie eines Tages die Raten nicht mehr bezahlen können sollten, greift diese Versicherung.
