Worauf Sie als Paar bei der Bau- und Immobilienfinanzierung achten sollten

Autor: E.Borchert Stand 10.2019

Der Traum vieler Paare ist eine eigene Immobilie. In den meisten Fällen wird auch eine Baufinanzierung benötigt, die auch die Beziehung überdauern sollte. Deshalb gilt hier: Vorsorgen, damit rechtlich im Fall einer Trennung Regeln vorhanden sind und die Kosten kalkulierbar sind. 

Der Kauf der Immobilie und der Eintrag ins Grundbuch

 

Ob die Immobilie zusammen oder allein gekauft wird, hängt oft von der Bonität der Partner ab. Vor dem Kauf einer Immobilie sollten sich beide Partner beraten lassen. Es kann sein, dass ein Partner allein die finanzielle Last trägt, jedoch beide im Grundbuch eingetragen sind und somit gemeinsamer Eigentümer der Immobilie sind. In der Regel, wenn nichts anderes vereinbart ist, werden beide zur Hälfte Eigentümer, ob verheiratet oder ledig.

Es ist jedoch auch denkbar, dass nur ein Partner Eigentümer wird. Hier sollte im Vorfeld geklärt werden, was bei Verheirateten ohne Ehevertrag passiert. Denn wichtig ist, dass Eigentum, welches in der Ehe erworben wurde, muss im Trennungsfall den Zugewinn an die Ehefrau zur Hälfte auszahlen. Auch wenn eine Immobile vor der Ehe erworben wurde, hat diese eventuell einen Wertzuwachs, der bei Beendigung der Ehe an den Partner ausgezahlt werden muss.

Es ist immer schwierig, solche Dinge vor dem Hauskauf zu vereinbaren, aber man sollte einfach einen Vertrag für den Fall des Falles aufsetzen, damit alle auf der sicheren Seite sind.

Aber auch unverheiratete Paare, stolpern oft, wenn es zu Trennung oderschlimmer noch Tod kommt. Ohne gesonderte Vorsorge, kann das Vermögen nicht einfach aufgeteilt werden.

Zur Rechtlichen Absicherung bieten sich hier an:

• Notariell beglaubigter Partnerschaftsvertrag oder

• Gesellschaft des bürgerlichen Rechts (GbR)

Beim einem Notariell beglaubigten Partnerschaftsvertrag können ähnliche Regelungen wie in einem Ehevertrag aufgenommen werden: Regelungen zur Baufinanzierung, zur Veräußerung des Besitzes, Trennung und Todesfall. Gerade der Todesfall bringt oft neben dem Verlust des geliebten Menschen mit sich, dass bei fehlendem Vertrag plötzlich Erben vor der Tür stehen, die ausgezahlt werden müssen.

Beim Kauf mit einem Gesellschaftervertrag (GbR) wird der unmittelbare Zweck – der Kauf einer Immobilie samt zugehöriger Finanzierung – begrenzt. Auch hier können Vereinbarungen im Fall einer Trennung oder Tod aufgenommen werden.

In beiden Verträgen kann vereinbart werden, welchen Anteil der einzelne Partner an der Immobilie und der Finanzierung hat. Und alle Nebenabreden zur Finanzierung können hier notariell beurkundet werden, so dass im Falle von Trennung und Tod die Fronten klar geregelt sind.

Die Eigentumsanteile an der Immobilie

Kaufen beide die Immobilie und kommt das einzusetzende Eigenkapital von beiden zu gleichen Teilen, sollten auch beide zu gleichen Teilen kaufen, also jeweils zu 50%.

Kommt jedoch das Eigenkapital nur von einem, sollte man sich von einem Rechtsanwalt oder Notar beraten lassen und einen andere Eigentumsregelung finden. Z.B 70% und 30%.

Und wenn es doch zu einer Trennung kommen sollte, steht genau fest, wem welcher Anteil an der Immobilie gehört.

Die Baufinanzierung

Muss eine Baufinanzierung aufgenommen werden, möchten die Banken auch alle Eigentümer im Darlehensvertrag haben. Und hier wird die Finanzierung nicht wie die Eigentumsanteile aufgeteilt, sondern es gilt immer eine gesamtschuldnerische Haftung.

Das bedeutet, dass nicht jeder für seinen Anteil die Finanzierung übernimmt, sondern im schlimmsten Fall für den gesamten Betrag haftet. Die Bank hält sich immer an denjenigen, der am zahlungsfähigsten ist. Und das ist für viele Paare bei der Trennung nicht nachvollziehbar. Wenn zum Beispiel einer der Partner in der Immobilie wohnen bleibt, der andere auszieht, aber dieser ist der Hauptverdiener, dann wird sich die Bank immer den ihn halten, auch wenn er nicht mehr in der Immobilie wohnt.

Auch für die Finanzierung ist es wichtig, eine Lösung für den Trennungsfall zu suchen. Und zwar nicht erst Jahre später, sondern möglichst schon vor der Trennung, damit die Finanzierung ohne Störungen weitergeführt werden kann und die Bank das Darlehen nicht kündigt.

Hierzu eignet sich der Partnerschaftsvertrag oder die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), siehe auch im Kapitel „Kauf der Immobilie und Eintrag ins Grundbuch“.

Trennung, Tod und Verkauf der Immobilie

Die gesetzliche Erbfolge tritt nach dem Tod eines Partners ein. Und hier liegt nicht nur bei unverheirateten Paaren die größte Hürde: wie geht es weiter, wenn kein Testament vorliegt? Und auch mit Testament stehen den Angehörigen des Verstorbenen nach Verwandtschaftsgrad ein Pflichtteil zu. Ebenso muss auf die Erbschaftssteuer geachtet werden.

Oft bleibt nur der Verkauf der Immobilie, doch auch hier lauern Fallstricke.

Wenn die Immobilie unter Zugzwang verkauft werden muss, kann es sein, dass der Verkaufserlös nicht zur Tilgung der Kreditverbindlichkeiten ausreicht. Hier unbedingt auch die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank anfragen, um schadlos aus dem Kredit zu kommen.

Eine weitere Hürde ist die Spekulationsfrist. Diese beträgt ab Kauf der Immobilie 10 Jahre. Wenn nun die Immobilie innerhalb dieser 10 Jahre verkauft wird, sollte unbedingt der Steuerberater befragt werden, damit nicht noch weitere Forderungen auf einen zukommen.

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Hilfreich ist es  immer einen Finanzierungsberater um Rat zu fragen, der nicht im Interesse der Bank handeln wird und Ihnen auch bei Fragen zu Trennung oder Tod hilfreich zur Seite stehen wird.