Die deutsche Durchschnittsfinanzierung – Wie finanzieren die Deutschen?
Autor: A. Müller Stand 2018
Die aktuell anhaltende Niedrigzinsphase mit günstigen Zinsen veranlasst viele Menschen von Miete zum Eigentum zu wechseln. Mit diesem Schritt kommen gleichzeitig viele Fragen bei den Immobilieninteressenten auf: Bei welcher Bank finanziere ich? Welche monatliche Rate sollte ich wählen?
Und ganz wichtig: Wie lange sichere ich mir die günstigen Zinsen? Erfahren Sie hier, wie die meisten deutschen Immobilienerwerber bzw. Bauherren finanzieren, indem die einzelnen Darlehensbestandteile genauer unter die Lupe genommen werden.
Die steigende Darlehenssumme in der Baufinanzierung
Einer der auffälligen Merkmale der derzeitigen Zinssituation: Die Darlehenssumme wird immer höher. Dies liegt zum einen daran, dass es immer mehr Darlehensnehmer gibt, die wenig bis gar kein Eigenkapital einsetzen. Oftmals muss der gesamte Kaufpreis bzw. die gesamten Baukosten von der Bank finanziert werden. Im Durchschnitt beträgt der Eigenkapitalanteil 28%, 2010 lag dieser noch bei 33%.
Zum anderen spielt ein ganz anderer Faktor eine Rolle: Die Immobilienpreise sind in den letzten Jahren stark angestiegen. Aufgrund der hohen Nachfrage nach Wohneigentum, haben sich die Kaufpreise und Bodenrichtwerte kontinuierlich nach oben bewegt.
Viele Objekte konnten durch die Vielzahl an Interessenten für 30.000 – 40.000 EUR mehr als 2010 verkauft werden. Dies wird bestätigt durch einen Vergleich der Immobilienpreise von 2010 bis heute, bei denen der Wert durchschnittlich um 20% gestiegen ist. Die durchschnittliche Darlehenssumme beträgt übrigens 110.000 EUR (Stand: 2016), 2014 lag diese noch bei rund 92.000 EUR, dies wiederum ergibt ebenfalls einen Anstieg von 20%, was den Immobilienpreisanstieg auch bestätigt.
Die hohe Tilgung bei der Baufinanzierung
Bei damaligen Zinsen von 8-10 % konnten sich nur wenige Personen eine Tilgung von 2-3% leisten. Heutzutage ist diese Tilgung schon Gang und Gebe. Durch die niedrigen Zinsen sinkt automatisch die monatliche Belastung und viele zahlen 100 EUR weniger bei gleicher Tilgungsrate. Da die Belastung durch die Zinsen geringer ausfällt, nutzen die Darlehensnehmer dies aus um mehr zu tilgen und die Rate dementsprechend hoch zu halten.
Die durchschnittliche Anfangstilgung in Deutschland beträgt 3,23%. Meistens liegt die monatliche Rate bei ca. 750 EUR. Die logische Konsequenz daraus: Die Darlehen sind viel schneller abbezahlt. Durchschnittlich 25 Jahre laufen aktuell die Darlehen, damals waren es noch 30 Jahre.
Ein Beispiel dazu:
2005 hat Max Muster ein Haus für 180.000 EUR gekauft. Der Zinssatz für eine 100% Finanzierung lag damals bei 7,0 % für 10 Jahre Zinsbindung. Da Max Muster sich nur eine Tilgung von 1 % leisten konnte, sprich die monatliche Annuität (Zins + Tilgung) lag bei 8 % bzw. 1.200,00 EUR, hat er nach 10 Jahren immer noch eine Restschuld von rund 154.000 EUR. Geht man von der kalkulatorischen Gesamtlaufzeit aus, das bedeutet man finanziert mit 7,0 % Zins und 1% Tilgung weiter, würde das Darlehen nach knapp 30 Jahren vollständig getilgt sein.
2017 kaufte Maxi Musterli ebenfalls ein Haus für 180.000 EUR zu gleichen Bedingungen. Der Zinssatz für sie liegt 12 Jahre später bei 1,98%. Würde sie auch nur 1 % tilgen, läge die Rate bei ca. 473 EUR monatlich und die Restschuld sogar bei 160.000 EUR. Da sie aber auch 1.200 EUR zahlen möchte, liegt die Tilgung bei 6 % und die Restschuld nach 10 Jahren bei nur noch rund 60.300 EUR. Die Gesamt-laufzeit dieser Finanzierung beträgt 14 Jahre.
Fazit: Maxi spart im Vergleich zu Max in den 10 Jahre Zinsbindung 93.700 EUR und kann die Darlehens-gesamtlaufzeit sogar etwas mehr als halbieren.
Die lange Zinsbindung in der Baufinanzierung
Da die Niedrigzinsphase höchstwahrscheinlich keine 20 Jahre mehr anhalten wird und der Trend aktuell in Richtung steigender Zinsen sich entwickelt, möchten die meisten Immobilienerwerber, Bauherren und Immobilienbesitzer, die anstehende Finanzierung so lange wie möglich festschreiben. Wo vor einigen Jahren noch 5- 10 Jahre Zinsbindung Standard war, wird heutzutage mindestens 15 Jahre abgeschlossen.
Die Darlehensnehmer setzen auf Zinssicherheit und möchten das Risiko der Zinserhöhung nach der Zinsbindung minimieren. Auch hier ist die hohe Tilgung natürlich ein wichtiger Faktor. Der prozentuale Anteil von Darlehen, die länger als 10 Jahre festgeschrieben wurden, beträgt 64%. Vor 2 Jahren gab es gerade einmal 47% der Neudarlehen über 10 Jahre Zinsbindung. Eine Möglichkeit der vollen Zins- und Planungssicherheit ist die Zinsfestschreibung über die gesamte Laufzeit. Entweder wählt man ein sogenanntes Volltilger-Darlehen oder man lässt sich ein passendes Finanzierungskonzept mit mehreren Finanzierungsbausteinen erstellen, welches ebenfalls die gesamte Darlehenslaufzeit absichert.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Deutschen eher konservativ sind. Die Finanzierung ist auf Zinssicherheit und Planungssicherheit aufgebaut. Seit Jahren steigen die Tilgungssätze und die Zinsbindungen werden immer länger abgeschlossen. Die schnelle Entschuldung der Immobilie ist aufgrund möglicher sich ändernder Bedingungen in den nachfolgenden Jahren empfehlenswert.
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