Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Eine Immobilienfinanzierung ist der Oberbegriff für alle Kredite (Darlehen), die Sie für den Kauf, den Bau oder die Sanierung einer Immobilie aufnehmen. Dazu gehören der klassische Hauskredit oder die Baufinanzierung für einen Neubau.

Unterschied: Immobilienfinanzierung vs. Baufinanzierung?

Die Begriffe werden oft gleichbedeutend verwendet. 'Immobilienfinanzierung' ist der Oberbegriff. 'Baufinanzierung' beschreibt oft speziell die Finanzierung eines Neubaus. Ein 'Hauskredit' ist meist der Kredit für den Kauf eines bestehenden Hauses.

Was bedeutet 'Zweckgebunden'?

Zweckgebunden bedeutet, dass Sie das Geld von der Bank ausschließlich für den vereinbarten Zweck (z.B. Kauf der Immobilie) verwenden dürfen. Als Sicherheit dient der Bank die Immobilie selbst (Grundschuld). Das macht den Kredit günstig.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins ist der reine Zins für das geliehene Geld. Der Effektivzins ist der 'echte' Preis des Kredits, da er fast alle Nebenkosten enthält. Sie müssen immer den Effektivzins vergleichen.

Finanzieren Sie auch Eigentumswohnungen oder Grundstücke?

Ja. Eine Immobilienfinanzierung ist nicht nur für Häuser. Wir finanzieren jedes 'unbewegliche' Gut. Dazu gehören der Kauf einer Eigentumswohnung (ETW), der Kauf eines Grundstücks oder auch eine Wohnung als Kapitalanlage zur Vermietung.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Als Faustregel sollte Ihre monatliche Rate nicht mehr als 35 bis 40 Prozent Ihres Haushalts Nettoeinkommens betragen. Wir erstellen für Sie kostenlos eine Haushaltsrechnung, um Ihren maximalen, sicheren Kreditrahmen zu ermitteln.

Wie viel Eigenkapital brauche ich?

Je mehr Eigenkapital, desto besser der Zins. Wir empfehlen, mindestens die Kaufnebenkosten (ca. 10-12%) als Eigenkapital zu haben. Ein Kauf ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) ist auch möglich, stellt aber höhere Anforderungen.

Was sind die Kaufnebenkosten?

Die größten Kosten neben dem Kaufpreis. Sie müssen als Eigenkapital geplant werden. Je nach Bundesland sind das: Grunderwerbsteuer (3,5% bis 6,5%), Notar und Grundbuch (ca. 2,0%) und eventuell Maklercourtage.

Wovon hängt mein persönlicher Zinssatz ab?

Der Zinssatz ist individuell. Die wichtigsten Faktoren sind Ihre Bonität (Einkommen, Schufa), Ihr Eigenkapital (je mehr, desto besser), die Immobilie (Zustand, Lage) und die Zinsbindung.

Kann ich eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bekommen?

Ja, das ist als 'Vollfinanzierung' möglich. Die Anforderungen sind aber sehr hoch. Sie benötigen ein sehr gutes und sicheres Einkommen und eine perfekte Bonität. Der Zinssatz wird bei dieser Variante höher sein.

Wie ist der genaue Ablauf einer Immobilienfinanzierung?

Der Prozess läuft meist in vier Schritten ab: 1. Kostenlose Analyse Ihres Vorhabens. 2. Vergleich von 550 Banken. 3. Antragstellung und Beschaffung der Finanzierungsbestätigung. 4. Auszahlung nach dem Notartermin.

Welche Unterlagen brauche ich für eine Finanzierung?

Die Bank prüft Ihre Bonität (z.B. Gehaltsnachweise, Schufa) und das Objekt (z.B. Grundbuchauszug, Kaufvertragsentwurf). Wir geben Ihnen eine exakte Checkliste und helfen Ihnen bei der Beschaffung.

Was ist eine Finanzierungsbestätigung?

Das ist Ihr wichtigster Vorteil beim Immobilienkauf. Es ist ein offizielles Dokument, das dem Verkäufer bestätigt, dass Sie sich die Immobilie leisten können. Wir können Ihnen eine solche Bestätigung oft schon nach dem ersten Gespräch ausstellen.

Wie lange dauert eine Finanzierungszusage?

Nachdem alle Unterlagen vollständig eingereicht sind, dauert eine erste Zusage (oder die Finanzierungsbestätigung) bei uns oft nur 24 bis 48 Stunden.

Was prüft die Bank bei einer Kapitalanlage (vermietete Wohnung)?

Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung kaufen, rechnet die Bank die zukünftige Kaltmiete als zusätzliches Einkommen an. Dafür zieht sie aber auch Kosten für die Verwaltung und einen möglichen Mietausfall ab.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das ist der Standardfall (über 90% aller Finanzierungen). Sie zahlen über die gesamte Zinsbindung eine gleichbleibende monatliche Rate, die aus Zins und Tilgung besteht. Das gibt Ihnen maximale Planungssicherheit.

Welche staatlichen Förderungen gibt es (KfW, Bafa)?

KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet zinsgünstige Darlehen für energieeffizientes Bauen oder Sanieren. Bafa (Bundesamt für Wirtschaft) gibt direkte Zuschüsse für einzelne Sanierungen, z.B. eine neue Heizung. Wir prüfen alle Programme für Sie.

Was ist eine Anschlussfinanzierung oder ein Forward Darlehen?

Eine Anschlussfinanzierung brauchen Sie, wenn Ihre erste Zinsbindung ausläuft, aber noch eine Restschuld übrig ist. Ein Forward Darlehen ist eine Zinssicherung für die Zukunft (1-5 Jahre im Voraus).

Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Bei einem Volltilgerdarlehen ist die Rate so berechnet, dass der Kredit am Ende der Zinsbindung (z.B. nach 20 Jahren) komplett abbezahlt ist. Es bleibt keine Restschuld übrig. Banken geben hierfür oft einen Zinsrabatt.

Kann ich eine Immobilienfinanzierung von der Steuer absetzen?

Nur, wenn Sie die Immobilie vermieten (Kapitalanlage). Die Zinskosten für ein selbstgenutztes Eigenheim können Sie leider nicht von der Steuer absetzen. Bei einer Vermietung können die Zinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Wie viel Eigenkapital wird aktuell für die Baufinanzierung benötigt?

Stand 07.2020

Das notwendige Eigenkapital in einer Baufinanzierung ist bei jedem Kunden eine kritische Frage im Beratungsprozess. Einige Kreditinstitute verlangten mindestens 10 – 20 % der Kosten an Eigenkapital und andere Banken sahen wenig Probleme in der Finanzierung der Immobilie und der Nebenkosten – doch auch diese Punkte in der Baufinanzierung wurden durch Corona geändert.

Was hat sich in der Baufinanzierung geändert?

Durch die Prognosen der wirtschaftlichen Folgen durch die Pandemie sind Banken grundsätzlich sicherheitsorientierter auch im Bereich der Baufinanzierung geworden. Viele haben die Mindesthöhen des Eigenkapitals erhöht und auch die Laufzeiten stark begrenzt. So ziehen sich einige Banken bei der Finanzierung der Nebenkosten vollständig zurück. Aktuell betrifft das Kapitalanleger noch stärker als zukünftige Eigenheimbesitzer, aber die Tendenz in der Baufinanzierung ist grundsätzlich gleich: Es wird mehr Eigenkapital benötigt und die meisten Veränderungen gingen in Richtung eines Einsatzes von mindestens 20 % des Objektwertes.

Wann muss das Eigenkapital eingesetzt werden?

Der zeitliche Einsatz des Eigenkapitals hat sich vorerst nicht geändert, denn die meisten Banken verlangen schon seit Ewigkeiten den vorrangigen Einsatz der Kundengelder, bevor sie überhaupt auszahlen. Gerade beim Kauf oder einer Umschuldung der Immobilie ist es auch nicht anders zu lösen.

Beim Bauen dagegen gibt es in der Auszahlung der Baufinanzierung und dem Einsatz des Eigenkapitals immer noch die normalen Spielräume. Denn hier kann man auch mit den Banken vereinbaren, dass ein Teil des Eigenkapitals bis zu den letzten Zügen der Fertigstellung der Immobilie für eventuelle Teuerungen aufgespart werden kann.

Gibt es noch Alternativen?

Es gibt noch Banken, welche die Finanzierung von Kosten übernehmen, die eigentlich durch Eigenkapital beglichen werden sollten. Nur werden diese Immobilienfinanzierungen aktuell auch noch intensiver geprüft und argwöhnischer betrachtet. Hier gibt es immer noch die Alternativen das Geld aus dem Verwandtenkreis heraus zu leihen und dort eigenständig zurückzuzahlen oder Zusatzsicherheiten in der Baufinanzierung zu hinterlegen. Als Zusatzsicherheiten gelten beispielsweise andere Immobilien oder Lebensversicherungen, welche einen entsprechenden Rückkaufswert haben.

Weiterhin gibt es auch sehr viele Kreditinstitute und Förderbanken, welche in der Baufinanzierung in den zweiten Rang gehen und somit die Bank im ersten Rang dieses Darlehen als fiktives Eigenkapital anrechnet. Gerade beim Neubau oder bei Modernisierung einer Bestandsimmobilie entsteht häufig diese Option.

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