Wie viel Prozent des Einkommens für die Immobilienfinanzierung?
Planen Sie Ihren Hauskauf sicher. Wir zeigen Ihnen die 40-Prozent-Regel der Banken und berechnen exakt, wie viel Immobilienfinanzierung Sie sich mit Ihrem Gehalt wirklich leisten können.
Die goldene Regel für Ihren Hauskredit
Eine solide Immobilienfinanzierung sollte Sie nicht erdrücken. Als Faustregel gilt: Nutzen Sie maximal 35 bis 40 Prozent Ihres monatlichen Haushaltsnettoeinkommens für die Kreditrate.
Die Theorie (35%)
Bei 4.000 Euro Nettoeinkommen dürften Sie ca. 1.400 Euro für die Hauskredit-Rate ausgeben. Dies lässt genug Puffer für Lebenshaltung, Urlaub und Rücklagen.
Die Realität (Standort)
In teuren Städten wie München oder Hamburg ist die 35%-Regel oft schwer einzuhalten. Hier akzeptieren Banken bei sehr guten Einkommen auch mal bis zu 45%, solange die absoluten Lebenshaltungskosten gedeckt sind.
Der interne Check der Banken: Die Haushaltsrechnung
Banken verlassen sich nicht nur auf Wünsche. Sie erstellen eine detaillierte Haushaltsrechnung für die Baufinanzierung. Nur wenn am Ende ein positiver Überschuss bleibt, gibt es die Zusage.
Was wird vom Netto abgezogen?
- 40 % Lebenshaltungskosten: Die meisten Banken setzen pauschal 40 Prozent Ihres Nettoeinkommens für die Lebenshaltung an. Das deckt Essen, Kleidung, Urlaub und Hobbys ab.
- Bewirtschaftungskosten: Ca. 3,50 bis 4,00 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche für Heizung, Wasser, Strom und Instandhaltung.
- Bestehende Kredite: Raten für Auto, Möbel oder Konsumkredite verringern Ihr Budget für den Hauskredit 1:1.
Experten Tipp: Einnahmen optimieren
Viele vergessen Einnahmen anzugeben! Ein Nebenjob (wenn er länger als 12 Monate besteht), Kindergeld, Elterngeld oder dauerhafte Rentenzahlungen können Ihr verfügbares Einkommen erhöhen und so eine höhere Kreditsumme ermöglichen.
Praxis-Beispiel: Wie viel Kredit bekomme ich für 1.500 € Rate?
Angenommen, nach Abzug aller Kosten (40% Lebenshaltung + Bewirtschaftung) bleiben Ihnen 1.500 Euro monatlich für die Baufinanzierung übrig. Wie viel „Haus“ ist das bei aktuellen Zinsen?
Die aktuelle Rechnung:
Verfügbare Rate: 1.500 € pro Monat = 18.000 € pro Jahr
Marktzins (ca.): 3,8 % Sollzins
Tilgung (min.): 2,0 % (für Schuldenfreiheit in ca. 30 Jahren)
Gesamt-Annuität: 5,8 %
Mögliche Kreditsumme:
(18.000 € / 5,8) * 100 = ca. 310.000 €
Einflussfaktor Eigenkapital & Auslauf
Der Zinssatz von 3,8 % gilt meist nur, wenn Sie Eigenkapital einbringen (Beleihungsauslauf ca. 90-100 %). Haben Sie kein Eigenkapital, steigt der Zins durch Risikoaufschläge oft auf über 4 % an. Dadurch sinkt Ihre maximale Kreditsumme weiter.
Die Lösung: Auch ohne Ersparnisse ist der Hauskauf möglich, wenn das Einkommen stimmt. Erfahren Sie hier, wie die Baufinanzierung ohne Eigenkapital funktioniert.
Der Joker: Förderungen für Neubau, Kauf & Sanierung
Die 40-Prozent-Regel ist nur die Basis. Durch staatliche Förderungen können Sie Ihr Budget massiv erweitern oder fehlendes Eigenkapital ersetzen.
Zins-Turbo durch Förderung
Programme wie KfW 300 (Wohneigentum für Familien) bieten Zinsen ab 0,01 %. Das senkt Ihre monatliche Rate bei gleicher Kreditsumme enorm. Auch für den Kauf mit Sanierung gibt es zinsverbilligte Darlehen und Tilgungszuschüsse, die wie ein „Gehaltsbonus“ wirken.
Geheimtipp: Eigenkapitalersatz
Manche Förderdarlehen (z.B. von Landesbanken wie der IB LSA oder spezielle Nachrangdarlehen) werden von der Hauptbank wie Eigenkapital gewertet.
- Verbessert den Beleihungsauslauf
- Sichert Ihnen den Bestzins bei der Hauptbank
- Ermöglicht Finanzierung trotz wenig Ersparnissen
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Häufige Fragen zum Budget & Einkommen
Wie viel Eigenkapital sollte ich haben?
Ideal sind 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (Notar, Steuer). Das sichert Ihnen die besten Zinsen (bester Beleihungsauslauf). Es ist aber auch möglich, mit weniger oder gar keinem Eigenkapital zu kaufen. Mehr dazu unter Finanzierung ohne Eigenkapital.
Zählt das Kindergeld zum Einkommen?
Ja, die meisten Banken rechnen das Kindergeld voll als Einkommen an. Das hilft bei der Haushaltsrechnung. Allerdings werden für jedes Kind auch pauschale Lebenshaltungskosten (in der 40%-Regel oder als fester Betrag) abgezogen.
Was ist, wenn mein Partner in Elternzeit ist?
Das Elterngeld wird oft angerechnet, aber nur zeitlich begrenzt. Banken prüfen dann, ob das Einkommen des Hauptverdieners ausreicht oder ob eine Wiedereinstiegsbestätigung des Arbeitgebers vorliegt.
Kann ich Mieteinnahmen anrechnen?
Ja, wenn Sie eine Immobilie kaufen, die bereits vermietet ist (Kapitalanlage) oder wenn Sie eine Einliegerwohnung im neuen Haus vermieten. Die Bank setzt hier meist ca. 75-80 Prozent der Kaltmiete als Einnahme an (Sicherheitsabschlag).
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Sandro Wallisch
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