Baufinanzierung – Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital

Autor: Alexandra Müller

Laut einer Studie wünschen sich 4 von 5 Personen in Deutschland ein Eigenheim. Gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase lohnt es sich in Immobilien zu investieren. Doch mit Blick auf das Konto oder Sparbuch wird vielen plötzlich ganz flau im Magen. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, ist das überhaupt möglich?

Die Vollfinanzierung

Wenn man dieses Wort hört stellt man sich automatisch die Finanzierung ohne jegliches Eigenkapital vor. Banken unterscheiden bei Vollfinanzierungen allerdings 2 Varianten.

Welche Vor- und Nachteile bietet die 100 Prozent Finanzierung von Immobilien?

Die 100% – Finanzierung bedeutet, dass Sie als Darlehensnehmer alle anfallenden Nebenkosten selber zahlen. Das heißt, die Grunderwerbssteuer, Notar- und Grundbuchkosten und die Maklerprovision werden aus ihrer Tasche bezahlt. Auch Möbel, zu denen z.B. die neue Küche zählen (Achtung!: Küchen sind keine Modernisierungskosten) werden als Nebenkosten angerechnet. Die Bank übernimmt den Kaufpreis + eventuell anfallende Modernisierungskosten.

Über 100 % – Finanzierungen (z.B. 110% – 120%) sind alle Finanzierungen, bei denen die Bank auch die Nebenkosten mitfinanzieren muss. Da die Nebenkosten nicht zum Objektwert gehören, sind diese grundsätzlich nicht abgesichert und somit bieten nur sehr wenige Banken diese Finanzierung an.

Vor- und Nachteile einer Finanzierung ohne Eigenkapital

Der einzige Vorteil an dieser Finanzierung ist, dass möglicherweise vorhandenes Geld gespart werden kann und somit die Liquidität bestehen bleibt. Dieses Geld kann dann für Modernsierungen, Reparaturen oder ähnliches verwendet werden.

Nachteile überwiegen dementsprechend die Vorteile. Da die Bank ein größeres Risiko bei dieser Finanzierung hat, wirkt sich dies auf den Zinssatz aus. Der Zinssatz kann bis zu 2% teurer sein als eine Finanzierung, die mit Kapital aus Bankguthaben, Lebensversicherungen oder Bausparverträgen unterlegt ist.

Der hohe Zinssatz wirkt sich somit auch auf die monatliche Rate aus, die dadurch um einiges höher ausfällt. Hierbei kann es wiederum zu Schwierigkeiten in der Haushaltsrechnung kommen. Aus diesem Grund muss eine ausreichende Bonität vorhanden sein, sprich eine einwandfreie Schufa und ein monatlich hohes Einkommen.

Umso höher die Darlehenssumme und der Zins, desto länger dauert auch die Rückzahlung. Wer sich dann keine hohen Tilgungsleistungen erlauben kann, zahlt mitunter doppelt so lange wie andere Immobilienerwerber. Schlimmstenfalls kann man sich später die Raten nicht mehr leisten und verliert die Immobilie noch dazu.

Nur wenige Banken lassen sich durch neue Gesetzmäßigkeiten wie zum Beispiel die Wohnimmobilienkreditrichtlinie auf Finanzierungen ohne jegliches Eigenkapital ein. Daher ist es oftmals auch fraglich, ob man überhaupt eine Baufinanzierung erhält.

Wenn überhaupt kein Eigenkapital bzw. Sparguthaben vorhanden ist, gerät man auch schnell in Liquiditätsengpässe. Das Objekt erfordert eine regelmäßige Instandhaltung. Wenn dann noch das Auto kaputt geht oder neue Anschaffungen anstehen, verschuldet man sich meist immer mehr.

Möglichkeiten der Finanzierung

Welche Baufinanzierung ist die Beste?

Es gibt bestimmte Voraussetzungen, dass Sie ohne jegliches Eigenkapital dennoch eine Finanzierung erhalten. Wie oben erwähnt, ist eine saubere Schufa mit einem guten Schufa-Score Hauptvoraussetzung, egal ob Sie Eigenkapital mitbringen oder nicht. Des Weiteren müssen Sie mit höheren monatlichen Raten rechnen, sodass ein hohes und nachhaltiges Einkommen nachgewiesen werden muss.

Ein gut erhaltenes Objekt in einer sehr guten Lage und ohne jegliche Mängel ist auch wünschenswert. Handelt es sich um eine sogenannte Schrottimmobilie, die Sie lieber abreißen und neu bauen sollten, haben Sie auch wieder schlechte Karten, ein Darlehen zu bekommen.

Eine Alternative um Eigenkapital nicht einzusetzen ist das Nachrangdarlehen. Dies ist ein Privatdarlehen, welches bei den Banken als Eigenkapitalersatz angesehen wird. Diese Darlehen sind vom Zinssatz sehr teuer und mit einem Privatkredit zu vergleichen. Der Vorteil: Sie können das Privatdarlehen jederzeit sondertilgen bzw. vollständig ablösen.

Bsp: Max Muster möchte ein Einfamilienhaus für 200.000 Eur in Musterstadt erwerben. Er möchte sich 3 Varianten berechnen lassen, weil er sich unsicher ist, ob er sein hart angespartes Geld verwenden sollte oder lieber liegen lässt.  Die Grunderwerbssteuer beträgt 5 %, der Makler möchte 4% haben und der Notar 2%. Die Haushaltsrechnung fällt positiv aus und das Objekt macht einen sehr guten Eindruck.

Baufinanzierung mit Eigenkapital (EK) 100 % – Finanzierung (Nebenkosten aus EK) 110 % – Finanzierung mit Nachrangdarlehen
Kaufpreis 200.000 € 200.000 € 200.000 €
Nebenkosten 22.000 € 22.000 € 22.000 €
Eigenkapital 50.000 € 22.000 € 0 €
benötigte Darlehenssumme 172.000 € 200.000 € 222.000 €
Zinsbindung 15 Jahre 15 Jahre 15 Jahre
Zinssatz 1,75 % 2,20 % 3,02 % Bankdarlehen

6,29 % Privatdarlehen

Tilgungssatz 4 % 3 % 2,5 %

4,03 %

monatliche Rate 680 € 866 € 1.109 €
Restschuld 83.570 € 93.490 € 114.985 €
Gesamtlaufzeit bis Volltilgung bei gleichen Zinssatz 20 Jahre 9 Monate 25 Jahre 2 Monate 26 Jahre 3 Monate
Gesamtlaufzeit mit Zinssatz von 5 % 21 Jahre 2 Monate 26 Jahre 11 Monate 27 Jahre 10 Monate

 

= mit Eigenkapital hat man einen günstigeren Zinssatz von mind. 0,45 % ; die Rate ist niedriger und die Tilgung höher, sodass das Darlehen bereits nach 21 Jahren zurückgezahlt ist

Ohne Eigenkapital hat man automatisch einen schlechteren Zinssatz, eine höhere Rate und eine geringere Tilgung, sodass das Darlehen viel länger benötigt um vollständig zurückgezahlt zu sein.

Fazit

Eine 100% Finanzierung ist grundsätzlich nichts schlimmes. Aber die meisten Berater raten aufgrund der vielen Nachteile und Risiken davon ab. Eine Empfehlung um eine „gesunde“ Baufinanzierung zu erreichen: 20 % Eigenkapital in die Finanzierung einsetzen.

Um eine passende Bank für Ihre Finanzierung zu finden, raten wir auf kompetente und kundenorientierte Berater und Vermittler zurückzugreifen. Dadurch können Sie auf einen Blick sehen, wer und unter welchen Bedingungen Sie finanzieren würde.

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