Lexikon: Immobilienfinanzierung & Baufinanzierung von A-Z

Ein Dokument Ihrer bisherigen Bank, das den genauen Restschuldbetrag und das Datum der Ablösung bestätigt. Wichtig bei jeder Umschuldung.

Die klassische Form der Baufinanzierung. Sie zahlen eine monatlich gleichbleibende Rate (die Annuität). Diese besteht aus Zinsen und Tilgung. Da die Zinslast mit der Zeit sinkt, steigt der Tilgungsanteil automatisch an.

Wenn die Zinsbindung endet, ist das Haus meist noch nicht abbezahlt. Die Finanzierung der Restschuld nennt man Anschlussfinanzierung. Hier lohnt sich fast immer ein Bankwechsel.

Eine Art „Reservierung“ im Grundbuch für den Käufer. Sie sichert Ihnen zu, dass der Verkäufer die Immobilie nicht mehr an jemand anderen verkaufen kann, während die Kaufabwicklung läuft. Ohne diese Vormerkung zahlt die Bank meist kein Geld aus.

Eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die auf einem Grundstück lastet (z.B. Abstandsflächen zum Nachbarn oder Wegerechte). Sie steht nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis. Vor dem Kauf unbedingt prüfen!

Ein Darlehen, das Sie nach Zuteilung eines Bausparvertrages erhalten. Der Zins steht oft schon Jahre im Voraus fest. Besonderer Vorteil: Für Summen bis 50.000 Euro (Modernisierung) wird oft kein Grundbucheintrag benötigt.

Der Wert, den die Bank der Immobilie langfristig beimisst. Er liegt oft 10-20 % unter dem Kaufpreis (Sicherheitsabschlag). Bis zu 80 % dieses Wertes erhalten Sie die besten Zinsen. Darüber hinaus werden Zinsaufschläge fällig.

Technische Zeichnungen der Immobilie, die exakte Längen- und Breitenangaben der Räume enthalten. Banken benötigen diese zwingend für die Immobilienbewertung und Wohnflächenberechnung.

Gebühren, die die Bank verlangt, wenn Sie den Kredit nicht sofort abrufen (z.B. beim Neubau nach Baufortschritt). Wir achten darauf, Ihnen eine möglichst lange „bereitstellungszinsfreie Zeit“ (oft 12-24 Monate) zu sichern.

Ein Kredit ohne dingliche Sicherheit (kein Grundbucheintrag). Viele Banken bieten dies für Modernisierungen bis 50.000 Euro an. Vorteil: Es fallen keine Notar- und Grundbuchkosten an und die Abwicklung ist sehr schnell.

Ihre Kreditwürdigkeit. Banken prüfen Einkommen, Ausgaben und Ihr bisheriges Zahlungsverhalten (SCHUFA). Wir helfen Ihnen, Ihre Bonität im Vorfeld zu optimieren.

Der „wahre“ Preis des Kredits pro Jahr. Er enthält neben dem Sollzins auch fast alle Nebenkosten und Bearbeitungsgebühren. Nutzen Sie immer den Effektivzins zum Vergleich von Angeboten.

Geld, das Sie selbst in die Finanzierung einbringen. Faustregel: Mindestens die Kaufnebenkosten sollten aus Eigenkapital gezahlt werden. Ist das nicht möglich, helfen wir mit Lösungen wie dem Nachrangdarlehen als Eigenkapitalersatz.

Finanzierungsmittel, die von der Hauptbank wie Eigenkapital gewertet werden, obwohl es geliehenes Geld ist. Dazu zählen oft Nachrangdarlehen, Förderdarlehen der Landesbanken oder Arbeitgeberdarlehen.

Ein Pflichtdokument beim Verkauf, das die Energieeffizienz des Gebäudes bewertet (Klassen A+ bis H). Er ist wichtig für die Bank, um den Renovierungsbedarf einzuschätzen und mögliche Förderungen zu prüfen.

Das Recht, auf einem fremden Grundstück zu bauen. Sie kaufen also nur das Haus, nicht den Boden, und zahlen dafür eine Pacht (Erbbauzins). Achtung: Die Finanzierung ist hier oft schwieriger und erfordert mehr Eigenkapital.

Die „versteckten“ Kosten beim Hauskauf: Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten sowie Maklerprovision. Sie betragen je nach Bundesland ca. 10-15 % des Kaufpreises.

Eine Zinssicherung für die Zukunft. Sie können sich die heutigen (günstigen) Zinsen bis zu 60 Monate im Voraus sichern, auch wenn Ihre aktuelle Finanzierung noch läuft. Mehr zum Forward-Darlehen.

Das amtliche Register für Grundstücke. Es ist in drei Abteilungen gegliedert:

1. Eigentümerverhältnisse (Wer besitzt es?)

2. Lasten und Beschränkungen (z.B. Wegerechte, Wohnrechte, Nießbrauch)

3. Grundpfandrechte (Hier stehen die Banken mit ihren Grundschulden).

Das Pfandrecht der Bank an Ihrer Immobilie im Grundbuch. Zahlt der Kreditnehmer nicht mehr, darf die Bank die Immobilie verwerten. Für kleine Summen bieten wir Wohnkredite ohne Grundschuld an.

Eine Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Die Höhe variiert je nach Bundesland (in Sachsen-Anhalt z.B. 5,0 %). Sie gehört zu den Kaufnebenkosten.

Der Überbegriff für alle Kredite rund um die Immobilie: Kauf, Neubau, Anschlussfinanzierung oder Modernisierung. Wir vergleichen für Sie über 550 Anbieter, um das beste Konzept zu finden.

Bei Scheidung oder Trennung gibt es meist drei Optionen: Verkauf der Immobilie, Auszahlung eines Partners oder Vermietung. Oft muss ein Partner aus der Haftung entlassen werden (siehe Schuldhaftentlassung).

Siehe „Erwerbsnebenkosten“. Diese Kosten werden von Banken ungern zu 100% finanziert. Hier helfen unsere Speziallösungen für die Vollfinanzierung.

Förderkredite der staatlichen Kreditanstalt für Wiederaufbau. Besonders interessant für energieeffizientes Bauen/Sanieren (KfW 261) oder Familien (KfW 300). Wir prüfen bei jedem Antrag automatisch Ihre KfW-Ansprüche.

Der Makler vermittelt die Immobilie, erstellt das Exposé und organisiert Besichtigungen. Die Provision (Courtage) wird meist zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (oft je 3,57 %).

Ein zweckgebundener Kredit für Renovierungen (Dach, Heizung, Fenster). Oft ohne Grundbucheintrag möglich. Mehr zur Modernisierung.

Umgangssprachlich für Eigenleistung. Wenn Sie Arbeiten am Bau selbst ausführen (z.B. Malern, Bodenlegen), erkennt die Bank dies oft als fiktives Eigenkapital an. Das verbessert Ihren Beleihungsauslauf.

Wenn das Geld während des Baus ausgeht (z.B. weil Material teurer wurde). Dies bei der Hausbank nachzufordern, ist oft teuer. Wir suchen günstige Alternativen über spezialisierte Modernisierungsdarlehen.

Ein Kredit, der im Grundbuch hinter der Hauptbank (im 2. Rang) steht. Ideal, um fehlendes Eigenkapital zu ersetzen oder Kaufnebenkosten zu finanzieren. Alles zum Nachrangdarlehen.

Eine Strafgebühr, die anfällt, wenn Sie ein bereits zugesagtes Darlehen doch nicht abrufen (z.B. weil der Kauf platzt). Dagegen kann man sich versichern.

Ein starkes Recht im Grundbuch (Abt. II), das einer Person erlaubt, die Immobilie zu nutzen und sogar zu vermieten, ohne Eigentümer zu sein. Für Banken oft ein Hindernis bei der Finanzierung, da die Immobilie schwer verwertbar ist.

Der Notar beurkundet den Kaufvertrag, prüft das Grundbuch und sichert die Eigentumsübertragung. Er ist neutral. Ohne Notar ist kein Immobilienkauf in Deutschland rechtsgültig.

Die Schlüsselübergabe findet meist statt, sobald der Kaufpreis beim Verkäufer eingegangen ist. Wichtig: Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll für Zählerstände und Mängel.

Ein spezieller Ratenkredit für Immobilieneigentümer. Er ist zweckgebunden (Wohnen/Modernisierung), aber oft ohne Grundbucheintrag erhältlich. Schneller und flexibler als eine klassische Baufinanzierung. Mehr zum Privatdarlehen.

Die Verlängerung des Kredits bei der gleichen Bank. Oft ist das bequem, aber teurer als ein Bankwechsel (Umschuldung). Vergleichen lohnt sich immer!

Eine technische Zeichnung, die das Haus „durchgeschnitten“ von der Seite zeigt. Sie ist wichtig für die Bank, um Geschosshöhen und Dachneigung zu prüfen.

Der Betrag, der am Ende der Zinsbindung noch offen ist. Unser Ziel: Die Restschuld durch Sondertilgungen oder Volltilger-Konzepte so gering wie möglich zu halten.

Wenn zwei Partner im Kreditvertrag stehen (z.B. bei Trennung) und einer „raus“ möchte, muss die Bank zustimmen. Sie prüft, ob der verbleibende Partner die Rate allein tragen kann.

Das Recht, jährlich einen Teil des Kredits extra zurückzuzahlen (meist 5 %). Das verkürzt die Laufzeit enorm.

Ein wichtiges Gesetz: 10 Jahre nach Vollauszahlung Ihres Darlehens können Sie jeden Kredit mit 6 Monaten Frist kündigen – kostenlos, ohne Vorfälligkeitsentschädigung! Nutzen Sie das für eine günstige Umschuldung.

Das zentrale Dokument beim Kauf einer Eigentumswohnung. Sie regelt, was Sondereigentum (Ihre Wohnung) und was Gemeinschaftseigentum (Dach, Garten) ist. Die Bank benötigt dieses Dokument zwingend zur Prüfung.

Der Anteil Ihrer Rate, der den Schuldenberg tatsächlich abbaut (im Gegensatz zum Zins). Wir empfehlen eine anfängliche Tilgung von mind. 2 %, besser 3 %, damit Sie spätestens zur Rente schuldenfrei sind.

Die Option, während der Laufzeit die Rate zu ändern (z.B. von 2 % auf 3 % Tilgung). Wichtig, wenn sich Ihr Einkommen ändert (Elternzeit, Gehaltserhöhung).

Geld vom Staat, das Sie nicht zurückzahlen müssen! Bei KfW-Krediten (z.B. Effizienzhaus-Sanierung) wird Ihnen ein Teil der Schuld erlassen. Wir prüfen diese Option immer für Sie.

Der Wechsel zu einer neuen Bank am Ende der Zinsbindung. Oft sparen Sie hierdurch tausende Euro im Vergleich zur Verlängerung bei der alten Bank. Infos zur Umschuldung.

Ein Dokument vom Finanzamt. Es bestätigt, dass Sie die Grunderwerbsteuer gezahlt haben. Erst dann darf der Notar Sie als neuen Eigentümer ins Grundbuch eintragen lassen.

Der aktuell geschätzte Marktwert Ihrer Immobilie. Er wird von einem Gutachter oder der Bank ermittelt und ist die Basis für die Beleihungsgrenze.

Die „Strafe“ der Bank, wenn Sie den Kredit früher kündigen (außer beim Verkauf der Immobilie oder nach § 489 BGB). Lassen Sie diese Berechnung immer von Experten prüfen.

Ein Kredit, der am Ende der Zinsbindung (z.B. nach 20 Jahren) garantiert auf Null steht. Bietet maximale Zinssicherheit, hat aber oft eine höhere monatliche Rate.

Eine exakte Berechnung der Quadratmeter nach Wohnflächenverordnung (WoFlV). Wichtig: Dachschrägen werden nur anteilig berechnet, Terrassen meist zu 25% oder 50%. Die Bank akzeptiert oft keine groben Maklerangaben.

Das Recht einer Person, in einer Immobilie zu wohnen (oft lebenslang), ohne Eigentümer zu sein. Ein eingetragenes Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie für die Bank massiv und erschwert die Finanzierung.

Staatliche Förderung, bei der Riester-Zulagen direkt in die Tilgung des Immobilienkredits fließen. Kann sehr attraktiv sein, ist aber komplex und steuerlich nachgelagert zu betrachten.

Der Zeitraum, für den der Zins festgeschrieben ist (z.B. 10, 15, 20 Jahre). Wir empfehlen in Niedrigzinsphasen lange Bindungen, um das Zinsänderungsrisiko auszuschalten.

Ein kurzfristiger Kredit zur Überbrückung (max. 24 Monate). Zum Beispiel, wenn Sie eine neue Immobilie kaufen, bevor die alte verkauft ist und das Eigenkapital noch „feststeckt“.