Mieten oder kaufen
Miete und Eigentum über zwanzig Jahre verglichen
Heute ist Mieten fast immer die günstigere Monatsrate. Nach zwanzig Jahren sieht die Rechnung anders aus. Der Rechner zeigt Ihnen beide Seiten, ohne Anmeldung.
Miete und Eigentum nebeneinander
Tragen Sie Ihre Miete und den Kaufpreis ein, den Sie im Blick haben. Der Rechner stellt beide Wege über die Jahre gegenüber.
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Was heute günstiger ist
Beim Blick auf die Monatsrate gewinnt die Miete fast immer. Das ist der ehrliche Ausgangspunkt jeder Rechnung.
300.000 Euro Objekt, 60.000 Euro Eigenkapital, 4,3 Prozent
Der Eigentümer zahlt in diesem Beispiel monatlich fast 770 Euro mehr. Wer nur diese Zahl betrachtet, kommt zu einem klaren Ergebnis. Sie ist nur eben nicht die ganze Rechnung.
Was nach zwanzig Jahren übrig bleibt
Der entscheidende Unterschied ist nicht die Rate, sondern was am Ende davon geblieben ist.
Die Miete steigt, die Kreditrate nicht. Das ist der zweite Effekt, den viele unterschätzen. Bei 2 Prozent jährlicher Steigerung zahlt der Mieter im zwanzigsten Jahr rund 1.390 Euro, der Eigentümer immer noch seine 1.418 Euro. Ab diesem Punkt kippt der monatliche Vergleich.
Ehrlich bleiben bei der Wertsteigerung. Die 1,5 Prozent sind eine Annahme, keine Zusage. In schrumpfenden Regionen kann der Wert auch fallen. Die Tilgung dagegen ist sicher. Jeder getilgte Euro gehört Ihnen, unabhängig davon, was der Markt macht. Rechnen Sie im Zweifel ohne Wertsteigerung, dann bleiben immer noch die 170.732 Euro.
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Der Einwand, der meistens fehlt
Wer ehrlich vergleicht, muss ihn nennen. Der Mieter zahlt monatlich 768 Euro weniger. Was, wenn er diese Differenz konsequent anlegt?
Mieter legt 768 Euro monatlich plus 60.000 Euro Eigenkapital an
Rechnerisch gewinnt der Mieter. Das sagen wir offen, auch wenn wir vom Kauf leben. Wer die Differenz zwanzig Jahre lang diszipliniert anlegt und dabei keine Krise aussitzen muss, steht am Ende besser da als der Eigentümer.
Nur vergleicht diese Rechnung zwei verschiedene Leben. Wer kauft, kauft meist ein Haus mit Garten, nicht die Dreizimmerwohnung, in der er bisher wohnt. Ein Haus zur Miete kostet in Magdeburg 12 bis 15 Euro je Quadratmeter, eine Wohnung 8,50 bis 10 Euro. Für 140 Quadratmeter Haus zahlen Sie als Mieter also rund 1.890 Euro kalt, nicht 950. Damit verschwindet die Differenz, die der Mieter anlegen könnte, und mit ihr das ganze Gegenargument.
In der Praxis scheitert es fast immer an der Disziplin. Die Differenz wird nicht angelegt, sondern ausgegeben. Der Bausparvertrag der Tilgung dagegen läuft automatisch, jeden Monat, ob man will oder nicht. Genau das ist der eigentliche Wert des Eigentums für die meisten Haushalte: erzwungenes Sparen.
Und noch ein Punkt, den Sie von uns selten hören werden. Selbstgenutztes Wohneigentum ist streng genommen kein Vermögenswert, sondern eine Verbindlichkeit. Sie verdienen damit kein Geld, Sie stecken laufend welches hinein, für Dach, Heizung, Fenster, Grundsteuer und Rücklage. Wer allein nach Rendite entscheidet, kauft besser eine vermietete Wohnung und wohnt selbst zur Miete. Der eigentliche Wert des Eigenheims ist ein anderer, nämlich zu wohnen, wie man will, niemanden fragen zu müssen und im Alter kein Kündigungsschreiben zu bekommen. Das ist eine ideelle Entscheidung, und sie ist völlig in Ordnung. Man sollte sie nur nicht mit einer Rendite verwechseln.
Und ein Punkt, den die Rechnung nicht abbildet. Nach spätestens 27 Jahren ist die Finanzierung durch, die Wohnkosten sinken auf Bewirtschaftung und Rücklage. Der Mieter zahlt weiter, und zwar eine Miete, die bis dahin um zwei Drittel gestiegen sein dürfte. Im Rentenalter ist dieser Unterschied oft wichtiger als das Depot.
Die eine Kennzahl, die Sie kennen sollten
Der Kaufpreisfaktor sagt in einer Zahl, ob ein Objekt teuer oder günstig ist. Sie teilen den Kaufpreis durch die Jahreskaltmiete.
Ein Beispiel: 300.000 Euro Kaufpreis bei 950 Euro Kaltmiete ergibt einen Faktor von 26,3. Das ist bereits im teuren Bereich, und genau deshalb fällt unsere Beispielrechnung oben so knapp aus. Dieselbe Wohnung für 250.000 Euro läge bei 21,9 und damit im Grenzbereich, bei 230.000 Euro wäre der Kauf klar im Vorteil.
Beim Faktor gilt, vergleichen Sie Gleiches mit Gleichem. Setzen Sie für ein Haus die Miete an, die ein vergleichbares Haus kosten würde, nicht die Ihrer jetzigen Wohnung. In Magdeburg sind das 12 bis 15 Euro je Quadratmeter statt 8,50 bis 10 für Wohnungen. Mit der richtigen Vergleichsmiete fällt der Faktor deutlich niedriger aus, und die Rechnung sieht anders aus.
Der Faktor verschiebt sich gerade zu Ihren Gunsten. Die Kaufpreise bewegen sich seitwärts, die Mieten steigen weiter deutlich. Damit sinkt der Faktor Monat für Monat, ohne dass sich am Objekt etwas ändert. Wer heute rechnet, sollte diesen Trend mitdenken, statt allein auf die aktuelle Momentaufnahme zu schauen.
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Wann Mieten die bessere Entscheidung ist
Kaufen ist kein Selbstzweck. In diesen Fällen raten wir ab, auch wenn wir daran nichts verdienen.
Wenn der Umzug absehbar ist
Die Kaufnebenkosten von 5 bis 12 Prozent sind sofort weg und müssen erst wieder erwirtschaftet werden. Unter etwa acht Jahren Haltedauer rechnet sich das selten. Wer beruflich flexibel bleiben muss, fährt mit Miete besser.
Wenn keine Rücklage bleibt
Nach dem Kauf sollten drei bis sechs Monatsraten verfügbar bleiben. Wer jeden Euro in den Kaufpreis steckt, finanziert die kaputte Heizung später teuer über einen Ratenkredit nach.
Wenn die Rate zu eng wird
Über 40 Prozent des Nettoeinkommens für Wohnkosten wird auf Dauer unangenehm. Eine Finanzierung, die nur bei perfektem Verlauf aufgeht, ist keine gute Finanzierung.
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Häufige Fragen zu mieten oder kaufen
Ab wann lohnt sich Kaufen gegenüber Mieten?
Als grobe Orientierung gilt eine Haltedauer von mindestens zehn Jahren, sicher wird die Rechnung ab fünfzehn. So lange dauert es meist, bis die Kaufnebenkosten von 5 bis 12 Prozent durch Tilgung und ersparte Miete ausgeglichen sind. Entscheidend sind daneben das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete, die Lage und ob Sie die Rate dauerhaft tragen können. Bei einem Kaufpreis über dem 30-fachen der Jahresmiete wird die Rechnung eng.
Lohnt sich Kaufen bei den aktuellen Zinsen noch?
Die Frage lässt sich nicht pauschal beantworten, aber die Rechnung hat sich verschoben. Bei 4,3 Prozent statt 1 Prozent Zins fließt deutlich mehr in die Bank statt in die Tilgung. Dafür sind die Kaufpreise in vielen Regionen gefallen und die Verhandlungsposition ist besser als vor drei Jahren. Wichtiger als der Zeitpunkt ist, ob die Rate zu Ihrem Einkommen passt und wie lange Sie bleiben wollen. Fördermittel verschieben die Rechnung zusätzlich zu Ihren Gunsten.
Muss ich die Wertsteigerung einrechnen?
Besser nicht als Hauptargument. Wertsteigerung ist eine Annahme, die in wachsenden Regionen aufgeht und in schrumpfenden nicht. Rechnen Sie im Zweifel ohne. Was bleibt, ist die Tilgung, und die ist sicher. Bei 270.000 Euro Darlehen sind das nach zwanzig Jahren über 170.000 Euro Vermögen, unabhängig von der Marktlage. Alles darüber ist Zugabe.
Was kostet mich als Eigentümer zusätzlich zur Rate?
Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Wasser, Müll und Heizung fallen als Mieter genauso an, stecken dort aber in den Nebenkosten. Neu hinzu kommt die Instandhaltungsrücklage, für die je nach Alter des Gebäudes 1 bis 1,50 Euro pro Quadratmeter und Monat sinnvoll sind. Bei 140 Quadratmetern sind das 140 bis 210 Euro monatlich, die Sie zurücklegen sollten. In unserer Beispielrechnung sind rund 300 Euro für Bewirtschaftung und Rücklage angesetzt.
Was kostet mich Ihre Beratung?
Nichts. Wir werden von der Bank vergütet, bei der eine Finanzierung abgeschlossen wird. Das heißt im Klartext, dass wir gar nichts verdienen, wenn wir Ihnen vom Kauf abraten, verdienen wir gar nichts. Wir tun es trotzdem, wenn die Zahlen dagegen sprechen.
Ihre Rechnung von uns prüfen lassen
Wir rechnen Ihren konkreten Fall durch, mit Ihrer Miete, Ihrem Wunschobjekt und den Fördermitteln, die für Sie in Frage kommen.
Wenn Sie sich für den Kauf entscheiden, vergleichen wir 550 Banken und prüfen KfW, BAFA und Landesförderbanken. Ein Nachrangdarlehen im zweiten Rang erhöht Ihre Eigenkapitalquote, Tilgungszuschüsse senken die Schuld.
Zinsangaben Stand Juli 2026, gerundet und abhängig von Bonität, Objekt und Beleihungsauslauf.
Wenn Sie sich für Eigentum entscheiden
Fällt der Vergleich zugunsten des Kaufs aus, geht es um Budget, Rate und Zinsstufe. Damit rechnen Sie weiter.
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Lieber einmal gemeinsam durchrechnen
Sandro Wallisch
Wir telefonieren kurz. Ich sage Ihnen ehrlich, ob Ihr Vorhaben realistisch ist und wie sich die beste Finanzierung dafür aufbauen lässt. Sie arbeiten von der ersten Berechnung bis zur Auszahlung mit derselben Person, deutschlandweit telefonisch und online, in Magdeburg auch persönlich.
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