Baufinanzierung, alle Fragen ehrlich beantwortet

Als Faustregel tragen Sie eine Rate von 35 bis 40 Prozent Ihres Haushaltsnettoeinkommens. Beim Bauen kommt eine Besonderheit dazu, denn Sie zahlen oft parallel Miete und schon Zinsen auf abgerufene Beträge. Diese Doppelbelastung muss der Kassensturz aushalten, sonst wird es im zweiten Baujahr eng. Wir rechnen Ihre Belastung über den gesamten Bauzeitraum durch, nicht nur die Rate nach Fertigstellung. Vorab können Sie mit unserem Baufinanzierungsrechner einen ersten Rahmen abstecken.

Höchstens 40 Prozent, besser 35 Prozent. Banken setzen Pauschalen für Lebenshaltung an und prüfen, was danach bleibt. Beim Neubau rechnen viele Institute zusätzlich einen Sicherheitspuffer ein, weil Baukosten sich verschieben können. Planen Sie deshalb von vornherein 10 Prozent Reserve auf die Bausumme ein. Wer diese Reserve nicht hat, finanziert Nachträge später teuer über einen zweiten Kredit.

Zwei Prozent sind das Minimum, drei Prozent sind der bessere Startwert. Bei 2 Prozent Anfangstilgung dauert die Rückzahlung rund 30 Jahre, bei 3 Prozent etwa 23 Jahre. Jeder Prozentpunkt mehr Tilgung kostet Sie monatlich Geld, spart aber über die Laufzeit ein Vielfaches an Zinsen. Sinnvoll ist außerdem ein Sondertilgungsrecht von 5 Prozent im Jahr, das die meisten Banken kostenlos einräumen, wenn man danach fragt.

Nichts. Wir werden von der Bank vergütet, bei der Ihre Finanzierung am Ende abgeschlossen wird, und diese Vergütung ist im Zins bereits enthalten, egal ob Sie über uns oder direkt zur Bank gehen. Für Sie entstehen keine Beratungskosten, keine Vermittlungsgebühr und keine Vertragsbindung. Auch die Prüfung aller Förderprogramme und die Finanzierungsbestätigung für den Verkäufer sind kostenfrei.

Zu Ihrer Person die letzten drei Gehaltsabrechnungen, den Einkommensteuerbescheid, eine Selbstauskunft und den Ausweis. Bei Selbstständigen die letzten beiden Jahresabschlüsse oder Einnahmenüberschussrechnungen samt aktueller Betriebswirtschaftlicher Auswertung. Zum Vorhaben den Bauvertrag oder die Leistungsbeschreibung, die Baugenehmigung, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Baukostenaufstellung, Grundbuchauszug und den Grundstückskaufvertrag. Sie bekommen von uns eine Checkliste, auf der Sie abhaken können.

Möbel, Küche und Umzug gehören nicht zu den Baukosten und werden von den meisten Banken nicht mitfinanziert, ebenso wenig Ihre eigene Arbeitszeit. Kritisch sind außerdem Außenanlagen, Carport und Garage, die einige Institute nur teilweise ansetzen. Wer diese Posten übersieht, steht am Ende mit 20.000 Euro Lücke da und finanziert sie über einen teuren Ratenkredit nach. Wir nehmen sie deshalb von Anfang an in die Kostenaufstellung.

In der Probezeit lehnen viele Banken ab, einige unserer Partner finanzieren trotzdem, wenn der Arbeitsvertrag unbefristet ist und die Branche stabil. In der Elternzeit zählt das Einkommen nach der Rückkehr, wenn eine Bestätigung des Arbeitgebers über Umfang und Zeitpunkt der Wiederaufnahme vorliegt. Elterngeld selbst wird nicht als dauerhaftes Einkommen gewertet. Beides ist also lösbar, aber nicht bei jeder Bank. Genau dafür ist ein Vergleich über 550 Institute da.

Laufende Kredite sind kein Ausschluss, sie kürzen nur Ihren Spielraum, weil die Bank die Raten vom verfügbaren Einkommen abzieht. Ein Dispo, der dauerhaft in Anspruch genommen wird, wirkt dagegen stärker negativ als ein sauber bedienter Ratenkredit. Bei Schufa-Einträgen kommt es auf die Art an. Erledigte Kleinigkeiten sind unkritisch, laufende Inkassoverfahren oder Vollstreckungsbescheide schließen eine Finanzierung faktisch aus. Holen Sie Ihre kostenlose Datenkopie ein, bevor Sie einen Antrag stellen.

Tagesaktuelle Konditionen bekommen Sie von uns in wenigen Minuten, verlässliche Prognosen gibt es dagegen nicht. Üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre Zinsbindung, wobei längere Bindungen etwas teurer sind und dafür Sicherheit geben. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung dürfen Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Deshalb ist eine lange Bindung selten ein Nachteil.

Dann bleibt eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung brauchen. Ihre Bank schickt etwa drei Monate vorher ein Verlängerungsangebot, das bequem ist, aber selten das günstigste. Ein Wechsel zu einer anderen Bank kostet nur die Grundschuldabtretung von meist 0,2 bis 0,3 Prozent der Summe und bringt oft deutlich bessere Konditionen. Bis zu fünf Jahre im Voraus können Sie sich den Zins mit einem Forward-Darlehen sichern. Mehr dazu in unseren FAQ zur Anschlussfinanzierung.

Beim Neubau laufen die Bundesprogramme über die KfW, insbesondere Klimafreundlicher Neubau und Wohneigentum für Familien. Diese Programme wurden mehrfach angepasst, deshalb prüfen wir die Konditionen tagesaktuell statt mit Zahlen aus dem letzten Jahr zu werben. Beim Kauf eines Bestandshauses mit Sanierung ist die Rechnung derzeit besonders gut, denn KfW 261 gibt bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit mit bis zu 25 Prozent Tilgungszuschuss und KfW 458 bezuschusst den Heizungstausch mit bis zu 22.400 Euro. Dazu kommt die Förderbank Ihres Bundeslandes, die Sie auf unseren Seiten für Sachsen-Anhalt, Thüringen und Bayern im Detail finden.

Das wechselt wöchentlich und hängt an Ihrem Vorhaben. Institute bewerten Neubauten, Fertighäuser, Ausbauhäuser und Bestandsobjekte unterschiedlich, und wer viel Eigenleistung einbringt, findet bei manchen Banken gar kein Angebot. Statt eine Empfehlung zu raten, vergleichen wir mit Ihren echten Daten über 550 Institute und legen Ihnen das Ergebnis als Liste vor. Sie entscheiden, wir setzen um.