Hauskredit, alle Fragen ehrlich beantwortet
Hier stehen die Fragen, die Käufer wirklich bei Google eingeben, und zwar mit konkreten Zahlen statt Werbetexten. Sie erfahren, welche Rate zu Ihrem Einkommen passt, was ohne Eigenkapital geht, welche Unterlagen die Bank sehen will und wie viel Förderung Sie zusätzlich mitnehmen können. Wir vergleichen für Sie über 550 Banken und prüfen jede Förderung, die zu Ihrem Objekt passt. Das kostet Sie nichts.
Das Wichtigste in vier Sätzen
- Die Rate sollte 35 bis 40 Prozent Ihres Haushaltsnettos nicht übersteigen.
- Die Kaufnebenkosten von 9 bis 12 Prozent sollten aus Eigenkapital kommen, den Kaufpreis selbst finanzieren Banken auch voll.
- Eine belastbare Finanzierungsbestätigung liegt bei uns oft in 24 bis 48 Stunden vor.
- Förderdarlehen im Nachrang wirken bei der Erstrangbank wie Eigenkapital und drücken den Zins.
Hauskredit sofort berechnen
Tragen Sie Ihre Eckdaten ein und Sie sehen in wenigen Minuten, was möglich ist. Wir vergleichen dabei über 550 Banken und prüfen jede Förderung, die zu Ihrem Vorhaben passt, von KfW und BAFA bis zur Förderbank Ihres Bundeslandes. Das erspart Ihnen den Weg von Bank zu Bank und Wochen an Wartezeit. Vor allem verschenken Sie keine Zinsen an ein einzelnes Institut, das Ihnen nur seine eigenen Konditionen zeigt. Wer den Fördermix richtig einsetzt, drückt den Mischzins regelmäßig um ein bis zwei Prozentpunkte. Die Anfrage ist kostenlos und unverbindlich.
Was Sie sich leisten können
Wie viel Hauskredit kann ich mir leisten?
Als Faustregel tragen Sie eine Rate von 35 bis 40 Prozent Ihres Haushaltsnettoeinkommens. Bei 3.500 Euro netto sind das rund 1.200 bis 1.400 Euro im Monat, was je nach Zins und Tilgung einem Darlehen von etwa 250.000 bis 300.000 Euro entspricht. Entscheidend ist aber nicht die Faustregel, sondern Ihre echte Haushaltsrechnung mit Kinderzahl, Auto, Versicherungen und Rücklagen. Wir rechnen sie kostenlos mit Ihnen durch und sagen Ihnen eine Zahl, mit der Sie beim Makler auftreten können. Vorab können Sie mit unserem Darlehensrechner selbst spielen.
Wie viel Prozent vom Netto darf die Rate ausmachen?
Höchstens 40 Prozent, besser 35 Prozent. Banken rechnen intern mit Pauschalen für Lebenshaltung je Haushaltsmitglied und prüfen, was danach übrig bleibt. Wer deutlich über 40 Prozent geht, bekommt entweder eine Absage oder einen Risikoaufschlag auf den Zins. Wichtig ist die Gesamtrate, also inklusive Nebenkosten für Heizung, Strom und Rücklagen, nicht nur die Kreditrate. Genau hier entscheidet sich, ob eine Finanzierung auf Dauer trägt oder in fünf Jahren kippt.
Wie hoch ist die monatliche Rate bei 300.000 Euro?
Bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung zahlen Sie rund 1.375 Euro im Monat. Sinkt der Mischzins durch Förderdarlehen auf 2,5 Prozent, sind es bei gleicher Tilgung nur noch etwa 1.125 Euro, also 250 Euro weniger bei identischer Darlehenshöhe. Über 30 Jahre sind das 90.000 Euro Unterschied. Deshalb lohnt es sich, vor dem Bankgespräch zu prüfen, welche Förderung in Ihrem Bundesland möglich ist. Mit dem Mischzinsrechner sehen Sie den Effekt sofort.
Bis zu welchem Alter bekomme ich einen Hauskredit?
Eine feste Altersgrenze gibt es nicht, entscheidend ist die Rückzahlung zu Lebzeiten und die Werthaltigkeit der Immobilie. Viele Banken wollen, dass das Darlehen bis zum Renteneintritt weitgehend getilgt ist, andere akzeptieren Laufzeiten bis ins 80. Lebensjahr, wenn die Rente die Rate trägt oder ausreichend Eigenkapital vorhanden ist. Mit 55 Jahren ist eine Finanzierung also möglich, sie braucht nur eine höhere Tilgung oder mehr Eigenmittel. Wir wissen, welche unserer Partnerbanken hier flexibel sind.
Eigenkapital
Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskredit?
Rechnen Sie mit den Kaufnebenkosten, das sind je nach Bundesland 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises. In Sachsen-Anhalt liegen sie bei rund 10,4 Prozent, in Bayern bei etwa 9,1 Prozent, in Nordrhein-Westfalen bei rund 12,1 Prozent, weil dort 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer anfallen. Diese Kosten finanzieren Banken ungern mit, weil ihnen kein Gegenwert gegenübersteht. Den Kaufpreis selbst können Sie dagegen oft vollständig finanzieren. Wer mehr Eigenkapital einbringt, bekommt eine bessere Zinsstufe.
Was zählt als Eigenkapital?
Alles, was Sie sofort verfügbar haben oder was den Beleihungsauslauf senkt. Dazu zählen Guthaben auf Giro-, Tagesgeld- und Festgeldkonten, Bausparguthaben, Wertpapiere, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, ein bereits bezahltes Grundstück und in vielen Fällen auch Eigenleistung am Bau. Ein Punkt wird häufig übersehen. Ein nachrangiges Förderdarlehen des Landes wird von der Erstrangbank wie Eigenkapital gewertet, weil es ihren Beleihungsauslauf senkt. Genau darüber verbessern wir regelmäßig die Zinsstufe.
Ist ein Hauskredit ohne Eigenkapital möglich?
Ja, als Vollfinanzierung, und in geförderten Konstellationen sogar ohne Aufschlag. Klassisch verlangt die Bank dafür ein sicheres Einkommen, saubere Schufa und einen Zinsaufschlag von oft 0,3 bis 0,8 Prozentpunkten. Deutlich besser läuft es mit Förderdarlehen. Wenn KfW und Landesförderbank einen großen Teil des Kaufpreises übernehmen und im Nachrang stehen, sinkt der Bankanteil so stark, dass der Aufschlag entfällt. Die Kaufnebenkosten sollten Sie trotzdem selbst tragen.
Welche Bank finanziert ohne Eigenkapital?
Das lässt sich nicht pauschal sagen, weil jede Bank eigene Grenzen für den Beleihungsauslauf setzt und diese regelmäßig ändert. Genau deshalb vergleichen wir über 550 Institute, statt bei einer Hausbank anzufragen. Eine Absage bei der eigenen Bank bedeutet nichts über die Finanzierbarkeit Ihres Vorhabens, sie sagt nur etwas über deren Risikopolitik. Schicken Sie uns Ihre Eckdaten, dann sehen Sie innerhalb eines Tages, welche Institute mitgehen und zu welchem Zins.
Bonität, Schufa und Unterlagen
Was prüft die Bank bei einem Hauskredit?
Zwei Dinge, nämlich Sie und das Objekt. Bei Ihnen zählen Einkommen, Beschäftigungsdauer, Schufa, laufende Verpflichtungen und Eigenkapital. Beim Objekt zählen Lage, Zustand, Baujahr, Energieeffizienz und der Wert, den die Bank selbst ansetzt. Dieser Beleihungswert liegt regelmäßig unter dem Kaufpreis, was viele Käufer überrascht. Wir prüfen beide Seiten vorab und sagen Ihnen ehrlich, wo es klemmt, bevor eine Absage in Ihrer Schufa steht.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Hauskredit?
Zu Ihrer Person die letzten drei Gehaltsabrechnungen, den Einkommensteuerbescheid bei Selbstständigkeit die letzten beiden Jahresabschlüsse, eine Selbstauskunft und den Personalausweis. Zum Objekt den Kaufvertragsentwurf, den Grundbuchauszug, den Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Fotos. Klingt viel, ist aber in zwei Abenden zusammengesucht. Sie bekommen von uns eine Checkliste, auf der Sie abhaken können, und wir fordern fehlende Papiere direkt bei Makler oder Verkäufer an.
Bekomme ich einen Hauskredit trotz Schufa-Eintrag?
Das hängt am Eintrag. Ein erledigter Handyvertrag oder eine bezahlte Mahnung ist meist unkritisch, ein laufendes Inkassoverfahren, ein Vollstreckungsbescheid oder eine Privatinsolvenz schließen eine klassische Finanzierung dagegen faktisch aus. Entscheidend ist der Schufa-Score in Verbindung mit dem Rest Ihrer Unterlagen. Holen Sie Ihre kostenlose Datenkopie nach Artikel 15 DSGVO ein, bevor Sie einen Antrag stellen. Wir schauen sie mit Ihnen durch und sagen Ihnen, was realistisch ist.
Bekomme ich einen Hauskredit trotz laufender Kredite?
Ja, laufende Kredite sind kein Ausschluss, sie kürzen nur Ihren finanziellen Spielraum. Die Bank zieht die Raten von Auto-, Raten- oder Konsumkrediten direkt von Ihrem verfügbaren Einkommen ab. Ein Autokredit mit 350 Euro Rate senkt Ihre mögliche Kreditsumme um grob 60.000 bis 80.000 Euro. Oft lohnt es sich, kleine Kredite vor dem Antrag abzulösen oder in die Finanzierung zu integrieren. Was in Ihrem Fall günstiger ist, rechnen wir vorher aus.
Was zählt bei der Bank als Einkommen?
Das regelmäßige Nettoeinkommen aus unbefristeter Anstellung, dazu anteilig Weihnachts- und Urlaubsgeld, Kindergeld, Mieteinnahmen und bei Selbstständigen der Durchschnitt der letzten zwei bis drei Jahre. Nicht oder nur teilweise gerechnet werden Überstunden, Boni, Elterngeld und befristete Zulagen. Eine Probezeit ist bei vielen Banken ein Hindernis, bei einigen unserer Partner dagegen kein Problem. Diese Unterschiede kennen wir und steuern Ihre Anfrage entsprechend.
Ablauf, Dauer und Bankwahl
Wie lange dauert die Zusage für einen Hauskredit?
Eine belastbare Finanzierungsbestätigung stellen wir Ihnen oft innerhalb von 24 bis 48 Stunden aus, sobald die Unterlagen vollständig sind. Die endgültige Darlehenszusage der Bank folgt meist in einer bis drei Wochen, abhängig von der Objektbewertung. Für den Makler zählt die Bestätigung, nicht die finale Zusage. Genau deshalb gewinnen unsere Kunden Besichtigungsrennen, während andere noch auf einen Termin bei ihrer Hausbank warten.
Wie läuft eine Hauskreditanfrage bei Ihnen ab?
In vier Schritten. Erstens ein kostenloses Erstgespräch, in dem wir Budget, Förderung und Zeitplan klären. Zweitens der Vergleich aus über 550 Banken samt Prüfung aller Förderprogramme von KfW, BAFA und Landesförderbank. Drittens die Antragstellung in der richtigen Reihenfolge, denn Förderanträge müssen vor dem Notartermin beziehungsweise vor dem Handwerkerauftrag stehen. Viertens die Begleitung bis zur Auszahlung. Ein Ansprechpartner für alles, ohne Kosten für Sie.
Wann zahle ich die erste Rate?
Die erste volle Rate aus Zins und Tilgung fällt meist im Monat nach der Vollauszahlung an. Bis dahin zahlen Sie nur Zinsen auf die bereits abgerufenen Beträge. Wer das Darlehen länger nicht abruft, zahlt zusätzlich Bereitstellungszinsen, bei vielen Banken ab dem sechsten oder zwölften Monat. Bei Förderdarlehen unterscheiden sich diese Fristen deutlich, die IB Sachsen-Anhalt verlangt 0,25 Prozent pro Monat, die Thüringer Aufbaubank 0,10 Prozent. Wir planen den Abruf so, dass diese Kosten gar nicht erst entstehen.
Welche Bank ist die beste für einen Hauskredit?
Die Frage lässt sich seriös nur pro Fall beantworten, weil sich Zinsen und Risikogrenzen wöchentlich verschieben. Die günstigste Bank für eine Familie mit 20 Prozent Eigenkapital ist selten die günstigste für eine Vollfinanzierung, und Objekte mit schlechter Energieklasse bewerten Institute völlig unterschiedlich. Statt zu raten, vergleichen wir über 550 Institute mit Ihren echten Daten. Sie sehen das Ergebnis als Liste und entscheiden selbst.
Zinsen, Laufzeit und Förderung
Wie lange läuft ein Hauskredit und welche Zinsbindung ist sinnvoll?
Die Gesamtlaufzeit liegt typisch bei 25 bis 35 Jahren, die Zinsbindung dagegen bei 10, 15 oder 20 Jahren. Bei 2 Prozent Anfangstilgung dauert die Rückzahlung rund 30 Jahre, bei 3 Prozent etwa 23 Jahre. Je länger die Zinsbindung, desto höher der Zins, dafür haben Sie Planungssicherheit. Nach zehn Jahren dürfen Sie jedes Darlehen gesetzlich mit sechs Monaten Frist kündigen, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Diese Regel macht lange Bindungen risikoarm.
Wie hoch sind die Zinsen aktuell und sinken sie wieder?
Tagesaktuelle Zinsen bekommen Sie von uns in wenigen Minuten, seriöse Prognosen dagegen von niemandem. Bauzinsen folgen der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen, und die reagiert auf Inflation und Notenbankpolitik. Wer auf sinkende Zinsen wartet, zahlt in der Zwischenzeit Miete und riskiert steigende Kaufpreise. Sinnvoller ist es, den Mischzins zu senken, indem Sie Förderdarlehen einbauen. Damit liegen unsere Kunden regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter dem reinen Bankangebot.
Welche Förderung bekomme ich zusätzlich zum Hauskredit?
Beim Kauf eines Bestandshauses mit Sanierung kommen häufig drei Bausteine zusammen. KfW 308 finanziert für Familien mit Kind den Kaufpreis mit bis zu 150.000 Euro zu 0,53 Prozent über 30 Jahre. KfW 261 fördert die Sanierung mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit und bis zu 25 Prozent Tilgungszuschuss, wenn das Haus als Worst Performing Building gilt. KfW 458 bezuschusst den Heizungstausch mit bis zu 80 Prozent, höchstens 22.400 Euro. Dazu kommt das Programm Ihres Bundeslandes. Welche Kombination bei Ihnen möglich ist, sehen Sie auf unseren Seiten für Sachsen-Anhalt, Thüringen, Bayern, Nordrhein-Westfalen und Baden-Württemberg.
Welche Versicherung brauche ich zum Hauskredit?
Pflicht ist allein die Wohngebäudeversicherung, sie verlangt jede Bank als Sicherheit. Sinnvoll, aber freiwillig, sind eine Risikolebensversicherung in Höhe der Restschuld und eine Berufsunfähigkeitsversicherung. Eine Restschuldversicherung ist dagegen fast immer teuer und selten nötig. Lassen Sie sich Versicherungen nie als Bedingung für den Kredit verkaufen, das ist unzulässig. Wir sagen Ihnen, was Ihre Bank wirklich verlangt und was nur Vertrieb ist.
Wenn sich etwas ändert
Was tun, wenn ich den Hauskredit nicht mehr zahlen kann?
Reden Sie mit der Bank, bevor die erste Rate platzt. Möglich sind eine Tilgungsaussetzung, eine Ratenreduzierung, eine Stundung oder eine Umschuldung zu besseren Konditionen. Banken haben kein Interesse an einer Zwangsversteigerung, weil sie dabei selbst verlieren. Kritisch wird es erst, wenn zwei Raten offen sind und der Kontakt abbricht. Wenn Ihre Zinsbindung ohnehin bald ausläuft, prüfen wir parallel eine Anschlussfinanzierung mit niedrigerer Rate.
Kann ich einen Hauskredit vorzeitig ablösen oder umschulden?
Innerhalb der Zinsbindung nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung, es sei denn, Sie verkaufen die Immobilie oder nutzen vereinbarte Sondertilgungen. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung dürfen Sie mit sechs Monaten Frist kündigen, kostenfrei und unabhängig von der vereinbarten Bindung. Eine Umschuldung lohnt sich, sobald der neue Zins spürbar unter dem alten liegt oder Sie die Rate anpassen wollen. Wir rechnen Ihnen die Ersparnis vorher aus, inklusive aller Wechselkosten.
Kann ich einen Hauskredit von der Steuer absetzen?
Bei einer selbst genutzten Immobilie nicht, bei einer vermieteten dagegen schon. Wer vermietet, setzt die Schuldzinsen als Werbungskosten ab und schreibt das Gebäude je nach Baujahr mit 2 bis 3 Prozent im Jahr ab. Bei Selbstnutzung bleiben Ihnen Handwerkerleistungen mit 20 Prozent der Lohnkosten bis 1.200 Euro im Jahr sowie haushaltsnahe Dienstleistungen. Die Tilgung ist in keinem Fall absetzbar. Für die steuerliche Gestaltung sprechen Sie bitte mit Ihrem Steuerberater, wir rechnen die Finanzierung.
Ihre Frage steht nicht dabei?
Dann stellen Sie sie uns direkt. Im kostenlosen Erstgespräch klären wir Ihr Budget, prüfen jede Förderung, die zu Ihrem Objekt passt, und holen für den Bankanteil das beste Angebot aus über 550 Instituten. Sie bekommen eine Zahl, mit der Sie beim Makler auftreten können, und eine Finanzierungsbestätigung meist binnen 24 bis 48 Stunden. Wer neu baut, findet die passenden Antworten in unseren FAQ zur Baufinanzierung, wer eine Kapitalanlage plant in denen zur Immobilienfinanzierung.
Was unsere Kunden über uns sagen
Seit 2002 begleiten wir Käufer beim Hauskredit, inzwischen über 4.000 Mandanten. Bewertet werden wir bei ProvenExpert seit dem 3. September 2016, aktuell mit 1.347 Bewertungen und der Gesamtnote 4,96 von 5.
Fachlich verantwortlich
Sandro Wallisch, Geschäftsführer und Inhaber der Expert-Baufinanzierung, seit 2002 in der Finanzbranche und täglich in der Beratung von Mandanten.
- Ganzheitliche Ausbildung zum Finanz- und Vermögensberater bei der Deutschen Vermögensberatung AG, 2002 bis 2005
- Versicherungsfachmann IHK, 2009
- Immobiliardarlehensvermittler IHK, 2016, Sachkundeprüfung nach Paragraf 34i der Gewerbeordnung
- Über 2.000 begleitete Mandanten und ein Finanzierungsvolumen von mindestens 800 Millionen Euro Immobilienkredite sowie 130 Millionen Euro Privatkredite
Weil das Unternehmen inhabergeführt ist, berät hier der Eigentümer selbst und nicht eine wechselnde Vertriebsmannschaft. Fördermittel von KfW, BAFA und den Landesförderbanken gehören zum Tagesgeschäft, nicht zum Sonderfall.