Kaufnebenkosten finanzieren, das Privatdarlehen als Eigenkapitalersatz
Kaufen, auch wenn die Ersparnisse noch nicht reichen
Die Immobilie passt, das Einkommen trägt die Rate, nur die Nebenkosten sprengen das Ersparte. An genau dieser Stelle scheitern viele Käufe, die nicht scheitern müssten. Mit dem richtigen Baustein finanzieren Sie Notar, Steuer und Makler getrennt vom Hauskredit und halten Ihre Hauptfinanzierung in der günstigen Zinsstufe.
Warum die Nebenkosten so viele Käufe stoppen
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler summieren sich je nach Bundesland auf 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises. Bei 300.000 Euro sind das über 30.000 Euro, fällig kurz nach der Unterschrift.
Als Eigenkapitalersatz bezeichnet man einen separaten Kredit, der die Rolle fehlender Ersparnisse übernimmt, meist für genau diese Nebenkosten. Banken finanzieren den Kaufpreis gern, denn dafür steht die Immobilie als Sicherheit bereit. Die Nebenkosten dagegen schaffen keinen Gegenwert im Grundbuch. Deshalb erwarten die meisten Institute, dass Käufer wenigstens diesen Teil aus eigener Tasche zahlen. Wer das nicht kann, bekommt eine Absage oder deutliche Zinsaufschläge auf die gesamte Summe.
Die Liquiditätsfalle kommt dazu. Notar und Finanzamt stellen ihre Rechnungen wenige Wochen nach der Unterschrift. Ihre Baufinanzierung zahlt aber häufig erst aus, wenn die Grundschuld eingetragen ist. Selbst wer die Nebenkosten mitfinanziert hat, braucht das Geld oft früher, als die Bank es überweist. Ein separates Darlehen mit schneller Auszahlung schließt genau diese Lücke.
So funktioniert das Privatdarlehen für Immobilienkäufer
Ein Kredit, der die Geschwindigkeit eines Ratenkredits mit Konditionen verbindet, die sich an der Immobilie orientieren. Gebaut für genau diesen Zweck.
Die Eckdaten des Privatdarlehens
Die lange Laufzeit ist der entscheidende Unterschied zum normalen Ratenkredit, der meist nach 8 bis 10 Jahren endet. Bis zu 240 Monate drücken die Monatsrate auf ein Niveau, das Ihre Haushaltsrechnung kaum belastet. Steigt Ihr Einkommen später, lösen Sie den Kredit per Sondertilgung vorzeitig ab, ohne Zusatzkosten. Weil das Geld nachweislich in eine Immobilie fließt, liegen die Zinsen unter denen üblicher Konsumkredite. Wir arbeiten dafür mit spezialisierten Partnern wie der Hanseatic Bank und der PSD Bank zusammen.
Ohne Grundbucheintrag bleibt das Grundbuch frei für Ihre Hauptfinanzierung. Das spart Notarkosten und hält den ersten Rang sauber, den Ihre Hauptbank sehen will.
Getrennt finanzieren oder alles in ein Darlehen packen?
Die Alternative wäre die 110-Prozent-Finanzierung, bei der die Bank Nebenkosten und Kaufpreis in einem Kredit bündelt. Die Trennung hat einen mathematischen Vorteil.
Der Zins Ihrer Baufinanzierung hängt am Beleihungsauslauf, also am Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert. Packt die Bank die Nebenkosten mit hinein, springt die Quote über 100 Prozent und der Zinsaufschlag trifft die gesamte Summe, nicht nur die Nebenkosten. Bleibt die Hauptfinanzierung dagegen beim reinen Kaufpreis, rutschen Sie in eine bessere Zinsstufe. Das Privatdarlehen trägt dann nur den kleinen Teil zu seinem eigenen Preis.
Wichtig ist uns absolute Transparenz. Das Privatdarlehen wird der Hauptbank offen mitgeteilt und seine Rate zählt in Ihrer Haushaltsrechnung mit. Es ist kein Trick, sondern saubere Struktur. Die Bank sieht bezahlte Nebenkosten und einen Kredit, der zur Immobilie passt. Das bedeutet für Sie, die Finanzierung wird überhaupt erst möglich und häufig auch insgesamt günstiger. Ob die Rechnung in Ihrem Fall aufgeht, prüfen wir mit spitzem Bleistift, denn sie geht nicht in jedem Fall auf.
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Für wen der Eigenkapitalersatz passt und für wen nicht
Ein ehrliches Wort gehört dazu. Dieser Baustein ist ein Werkzeug, kein Wundermittel.
Gut geeignet ist er für Käufer mit sicherem, ausreichendem Einkommen, deren Erspartes von den Nebenkosten aufgezehrt würde oder die ihre Rücklagen bewusst als Sicherheitspuffer behalten wollen. Auch Eigentümer nutzen ihn, etwa für Modernisierungen ohne neuen Grundbucheintrag oder als schnelle Nachfinanzierung, wenn das Bauprojekt teurer wird.
Nicht geeignet ist er, wenn schon die Rate der Hauptfinanzierung die Haushaltsrechnung ausreizt. Zwei Kredite brauchen mehr Einkommen als einer, daran ändert keine Struktur etwas. In solchen Fällen sagen wir das offen und rechnen lieber gemeinsam aus, welcher Kaufpreis wirklich zu Ihrem Einkommen passt. Ein Kauf, der zwei Jahre später beginnt, ist besser als einer, der nach zwei Jahren scheitert.
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Häufige Fragen zum Eigenkapitalersatz
Kann ich die Kaufnebenkosten wirklich komplett finanzieren?
Ja, mit einem separaten Privatdarlehen bis 80.000 Euro ist das möglich, sofern Ihr Einkommen beide Raten trägt. Die Bank der Hauptfinanzierung wird darüber offen informiert. Voraussetzung sind eine saubere Bonität und ein sicheres Einkommen, denn die Anforderungen sind ohne Eigenkapital strenger als mit.
Erfährt meine Hauptbank von dem zweiten Kredit?
Ja und das ist auch richtig so. Das Darlehen erscheint in der Schufa und seine Rate gehört in die Haushaltsrechnung. Wer einen laufenden Kredit verschweigt, riskiert die Kündigung der gesamten Finanzierung. Der Vorteil der Struktur entsteht nicht durch Verschweigen, sondern durch die bessere Zinsstufe der Hauptfinanzierung.
Was ist der Unterschied zum normalen Ratenkredit?
Vor allem Laufzeit und Zweck. Ratenkredite enden meist nach 8 bis 10 Jahren, das Privatdarlehen läuft bis zu 240 Monate und die Rate fällt entsprechend kleiner aus. Weil das Geld in eine Immobilie fließt, sind die Zinsen günstiger als beim Konsumkredit. Sondertilgungen sind bei unseren Partnern oft unbegrenzt kostenfrei möglich.
Ist die 110-Prozent-Finanzierung nicht einfacher?
Einfacher ja, oft aber teurer. Über 100 Prozent Beleihungsauslauf bepreisen Banken die gesamte Summe mit einem Aufschlag. Bei der Trennung trifft der höhere Zins nur die kleine Nebenkostensumme, während die Hauptfinanzierung in der besseren Stufe bleibt. Welche Variante für Sie günstiger ist, zeigt nur die konkrete Vergleichsrechnung.
Geht das auch für Modernisierung oder Nachfinanzierung?
Ja. Bis 80.000 Euro ohne Grundbucheintrag eignet sich das Privatdarlehen für Sanierung, Umbau oder als schneller Nachschlag, wenn das Bauprojekt teurer wird als geplant. Die Auszahlung kommt ohne Notartermin aus und ist entsprechend schnell verfügbar.
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