Immobilienfinanzierung, alle Fragen ehrlich beantwortet
Immobilienfinanzierung ist der Oberbegriff für jede Finanzierung rund um eine Immobilie, vom Eigenheim über die Eigentumswohnung bis zur vermieteten Kapitalanlage. Hier stehen die Fragen, die dazu wirklich gesucht werden, mit konkreten Zahlen beantwortet. Wir vergleichen über 550 Banken, prüfen jede Förderung und sagen Ihnen ehrlich, was geht und was nicht. Das kostet Sie nichts.
Das Wichtigste in vier Sätzen
- Die Rate sollte 35 bis 40 Prozent Ihres Haushaltsnettos nicht übersteigen.
- Bei vermieteten Objekten rechnet die Bank die Kaltmiete anteilig als Einkommen an, meist mit 70 bis 80 Prozent.
- Die Kaufnebenkosten von 9 bis 12 Prozent sollten aus eigenen Mitteln kommen.
- Förderdarlehen im Nachrang senken den Beleihungsauslauf und damit die Zinsstufe der Bank.
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Tragen Sie Ihre Eckdaten ein und Sie sehen in wenigen Minuten, was möglich ist. Wir vergleichen dabei über 550 Banken und prüfen jede Förderung, die zu Ihrem Vorhaben passt, von KfW und BAFA bis zur Förderbank Ihres Bundeslandes. Das erspart Ihnen den Weg von Bank zu Bank und Wochen an Wartezeit. Vor allem verschenken Sie keine Zinsen an ein einzelnes Institut, das Ihnen nur seine eigenen Konditionen zeigt. Ob Eigenheim oder Kapitalanlage, die Bank rechnet unterschiedlich, und genau daraus entstehen die besseren Konditionen. Die Anfrage ist kostenlos und unverbindlich.
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Grundlagen und Leistbarkeit
Was ist eine Immobilienfinanzierung?
Der Oberbegriff für jedes Darlehen, mit dem Sie eine Immobilie kaufen, bauen oder sanieren. Hauskredit meint dabei meist den Kauf eines bestehenden Hauses, Baufinanzierung den Neubau, in der Sache sind es dieselben Bausteine. Gemeinsam ist allen die Zweckbindung und die Grundschuld als Sicherheit, die das Darlehen deutlich günstiger macht als jeden Ratenkredit. Unsere Antworten zum Hauskredit und zur Baufinanzierung gehen auf die jeweiligen Besonderheiten ein.
Wie viel Immobilienfinanzierung kann ich mir leisten?
Als Faustregel tragen Sie eine Rate von 35 bis 40 Prozent Ihres Haushaltsnettoeinkommens. Bei 4.000 Euro netto sind das rund 1.400 bis 1.600 Euro, was je nach Zins und Tilgung einem Darlehen von etwa 300.000 bis 350.000 Euro entspricht. Entscheidend ist die echte Haushaltsrechnung mit allen Verpflichtungen, nicht die Faustregel. Rechnen Sie vorab mit unserem Immobilienkredit-Rechner, der ohne Anmeldung und ohne Datenabfrage funktioniert.
Wie viel Tilgung ist sinnvoll?
Zwei Prozent sind das Minimum, drei Prozent der bessere Startwert. Bei 2 Prozent Anfangstilgung läuft die Rückzahlung rund 30 Jahre, bei 3 Prozent etwa 23 Jahre und Sie sparen fünfstellig an Zinsen. Bei einer vermieteten Immobilie wird oft bewusst niedriger getilgt, weil die Zinsen steuerlich abziehbar sind und die Tilgung nicht. Welche Variante für Sie passt, hängt an Ihrem Steuersatz und Ihrem Zeithorizont.
Bis zu welchem Alter bekomme ich eine Immobilienfinanzierung?
Eine feste Grenze gibt es nicht. Viele Banken möchten, dass das Darlehen bis zum Renteneintritt weitgehend getilgt ist, andere finanzieren bis ins 80. Lebensjahr, wenn die Rente die Rate trägt oder genug Eigenkapital vorhanden ist. Mit 55 oder 60 Jahren ist eine Finanzierung also möglich, sie braucht nur eine höhere Tilgung oder mehr Eigenmittel. Wir wissen, welche unserer Partnerbanken hier flexibel sind.
Eigenkapital und Unterlagen
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Rechnen Sie mit den Kaufnebenkosten, also 9 bis 12 Prozent des Kaufpreises je nach Bundesland. In Bayern sind es rund 9,1 Prozent, in Sachsen-Anhalt etwa 10,4 Prozent, in Nordrhein-Westfalen rund 12,1 Prozent wegen 6,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Diese Kosten finanzieren Banken ungern mit. Den Kaufpreis selbst können Sie dagegen oft vollständig finanzieren, und mit Förderdarlehen sogar ohne Zinsaufschlag.
Was zählt als Eigenkapital?
Kontoguthaben, Bausparguthaben, Wertpapiere, Rückkaufswerte von Lebensversicherungen, ein bezahltes Grundstück und nachweisbare Schenkungen aus der Familie. Häufig übersehen wird der stärkste Hebel, nämlich ein nachrangiges Förderdarlehen des Landes. Die Erstrangbank wertet es wie Eigenkapital, weil ihr Beleihungsauslauf sinkt, und verbessert dafür die Zinsstufe. Genau darüber holen wir regelmäßig mehrere zehntausend Euro Zinsersparnis heraus.
Welche Unterlagen braucht die Bank?
Zu Ihnen die letzten drei Gehaltsabrechnungen, den Einkommensteuerbescheid, eine Selbstauskunft und den Ausweis, bei Selbstständigen die letzten beiden Jahresabschlüsse. Zum Objekt Kaufvertragsentwurf, Grundbuchauszug, Energieausweis, Grundrisse, Wohnflächenberechnung und Fotos. Bei vermieteten Objekten zusätzlich die Mietverträge und bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Höhe der Instandhaltungsrücklage.
Ist eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Ja, als Vollfinanzierung. Klassisch verlangt die Bank sicheres Einkommen, saubere Schufa und berechnet einen Aufschlag von oft 0,3 bis 0,8 Prozentpunkten. Mit Förderdarlehen sieht die Rechnung besser aus, weil KfW und Landesförderbank einen großen Teil übernehmen und der Bankanteil klein bleibt. Ohne Einkommen oder ohne Schufa-Prüfung gibt es dagegen keine seriöse Immobilienfinanzierung. Solche Angebote arbeiten mit Vorkosten und sollten Sie meiden.
Kapitalanlage und Vermietung
Was prüft die Bank bei einer vermieteten Wohnung?
Sie rechnet die Kaltmiete als zusätzliches Einkommen an, allerdings nicht vollständig. Üblich sind 70 bis 80 Prozent, weil Mietausfall, Verwaltung und Instandhaltung abgezogen werden. Geprüft werden außerdem die Mietverträge, die Lage und bei Eigentumswohnungen die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft. Eine gut vermietete Wohnung verbessert Ihre Finanzierung also, sie ersetzt aber kein eigenes Einkommen.
Lohnt sich eine Immobilie als Kapitalanlage?
Das entscheidet die Rechnung nach Steuern, nicht die Bruttomietrendite. Bei Vermietung sind die Schuldzinsen als Werbungskosten absetzbar und das Gebäude wird je nach Baujahr mit 2 bis 3 Prozent im Jahr abgeschrieben. Dem stehen Instandhaltung, Verwaltung und Mietausfallrisiko gegenüber. Wir rechnen Ihnen beide Szenarien durch, also Selbstnutzung und Vermietung, damit Sie die Entscheidung mit Zahlen treffen und nicht mit Bauchgefühl.
Kann ich Eigentumswohnung und Grundstück genauso finanzieren?
Ja, die Bausteine sind dieselben, die Details unterscheiden sich. Bei der Eigentumswohnung prüft die Bank zusätzlich die Eigentümergemeinschaft, weil beschlossene Sanierungen auf Sie zukommen. Bei energetischen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum beantragt außerdem die Gemeinschaft die Förderung, nicht Sie allein. Ein reines Grundstück finanzieren viele Banken nur mit höherem Eigenkapitalanteil, weil es keine Erträge bringt.
Wie unterscheidet sich die Förderung bei Selbstnutzung und Vermietung?
Deutlich. Die großen Programme für Wohneigentum setzen Selbstnutzung voraus, etwa KfW 308 oder die Landesprogramme der Förderbanken. Für Vermieter bleiben vor allem die Sanierungsprogramme, also KfW 261 mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit und die Heizungsförderung KfW 458, deren Boni allerdings teilweise nur für selbst genutzte Einheiten gelten. Welche Kombination bei Ihnen greift, prüfen wir vor dem Kauf.
Bonität und Sonderfälle
Bekomme ich eine Immobilienfinanzierung trotz Schufa-Eintrag?
Das hängt am Eintrag. Erledigte Kleinigkeiten wie ein alter Handyvertrag sind unkritisch, laufende Inkassoverfahren, Vollstreckungsbescheide oder eine Privatinsolvenz schließen eine seriöse Finanzierung dagegen aus. Holen Sie Ihre kostenlose Datenkopie nach Artikel 15 DSGVO ein, bevor Sie irgendwo einen Antrag stellen, denn jede Bankanfrage hinterlässt eine Spur. Wir schauen sie mit Ihnen durch und sagen Ihnen realistisch, was möglich ist.
Was ist mit Probezeit, Elternzeit oder Krankengeld?
In der Probezeit lehnen viele Banken ab, einige unserer Partner finanzieren bei unbefristetem Vertrag trotzdem. In der Elternzeit zählt das Einkommen nach der Rückkehr, wenn der Arbeitgeber Umfang und Zeitpunkt bestätigt, Elterngeld selbst wird nicht angerechnet. Krankengeld gilt als nicht dauerhaftes Einkommen und wird in der Regel ausgeklammert. Diese Fälle sind lösbar, aber nur mit der richtigen Bank.
Wie wirken laufende Kredite und ein genutzter Dispo?
Laufende Raten zieht die Bank direkt vom verfügbaren Einkommen ab. Ein Autokredit mit 350 Euro Rate kostet Sie grob 60.000 bis 80.000 Euro an möglicher Darlehenssumme. Ein dauerhaft in Anspruch genommener Dispo wirkt noch stärker, weil er auf angespannte Liquidität hindeutet. Oft lohnt es sich, kleine Kredite vorher abzulösen oder in die Finanzierung zu integrieren. Was günstiger ist, rechnen wir vorher aus.
Welche Bank ist die beste für eine Immobilienfinanzierung?
Die Frage lässt sich nur pro Fall beantworten. Zinsen und Risikogrenzen verschieben sich wöchentlich, und dieselbe Bank kann bei einer Vollfinanzierung günstig und bei einer Kapitalanlage teuer sein. Deshalb vergleichen wir mit Ihren echten Daten über 550 Institute und legen Ihnen das Ergebnis als Liste vor. Sie sehen, welche Bank was anbietet, und entscheiden selbst.
Zahlen, Raten und Zinsen
Kann man mit 3.000 Euro netto ein Haus finanzieren?
Ja. Bei 3.000 Euro netto und einer Rate von 40 Prozent, also 1.200 Euro, tragen Sie ein Bankdarlehen von rund 262.000 Euro bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Fördermix, der den Mischzins auf 2,5 Prozent drückt, sind es bei gleicher Rate rund 320.000 Euro, also 58.000 Euro mehr Haus für dasselbe Geld. Zum Vergleich: 2.400 Euro netto tragen etwa 209.000 Euro, mit Förderung 256.000 Euro, und 4.000 Euro netto rund 349.000 Euro, mit Förderung 427.000 Euro. Die Kaufnebenkosten von 9 bis 12 Prozent kommen jeweils zusätzlich aus Eigenkapital.
Wie viel muss ich verdienen für 300.000 Euro Kredit?
Rund 3.400 Euro Haushaltsnetto. Die Rate für 300.000 Euro liegt bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung bei 1.375 Euro im Monat, und die sollte 40 Prozent Ihres Nettos nicht übersteigen. Mit Förderdarlehen sinkt die nötige Rate deutlich. Bei einem Mischzins von 2,5 Prozent kostet dieselbe Summe nur 1.125 Euro, wofür etwa 2.800 Euro Netto genügen. Genau deshalb prüfen wir die Förderung immer vor dem Bankangebot.
Wie hoch ist die monatliche Rate bei 200.000, 300.000 oder 500.000 Euro?
Bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung zahlen Sie für 200.000 Euro rund 917 Euro, für 300.000 Euro rund 1.375 Euro, für 400.000 Euro rund 1.833 Euro und für 500.000 Euro rund 2.292 Euro im Monat. Die Laufzeit beträgt in allen Fällen etwa 29 Jahre. Sinkt der Mischzins durch Förderdarlehen um einen Prozentpunkt, sparen Sie bei 300.000 Euro rund 250 Euro monatlich.
Wie viel Zinsen zahlt man bei 400.000 Euro Kredit insgesamt?
Etwa 237.000 Euro über die gesamte Laufzeit, wenn Sie mit 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung rechnen. Im ersten Jahr allein sind es 14.000 Euro Zinsen. Diese Summe ist der Grund, warum sich jeder Zehntelprozentpunkt lohnt. Ein Prozentpunkt weniger Mischzins spart bei dieser Größenordnung deutlich über 60.000 Euro. Bei 200.000 Euro liegen die Gesamtzinsen bei rund 118.000 Euro, bei 500.000 Euro bei rund 296.000 Euro.
Wie viel Kredit bekomme ich bei 800 Euro Rate?
Rund 175.000 Euro bei 3,5 Prozent Zins und 2 Prozent Tilgung. Mit einem Mischzins von 2,5 Prozent sind es bei identischer Rate rund 213.000 Euro. Dieselben 800 Euro kaufen also je nach Finanzierungsaufbau 38.000 Euro mehr oder weniger Immobilie. Wer 1.000 Euro tragen kann, kommt auf rund 218.000 Euro beziehungsweise 267.000 Euro mit Förderung.
Werden die Bauzinsen 2026 wieder sinken?
Das kann seriös niemand vorhersagen, und wer es behauptet, verkauft Ihnen etwas. Bauzinsen folgen der Rendite zehnjähriger Bundesanleihen, und die reagiert auf Inflation, Konjunktur und Notenbankpolitik. Wer auf sinkende Zinsen wartet, zahlt in der Zwischenzeit Miete und riskiert steigende Kaufpreise. Den Zinssatz, den Sie selbst beeinflussen können, ist Ihr Mischzins. Über Förderdarlehen liegen unsere Kunden regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter dem reinen Bankangebot, und das wirkt sofort.
Was ist aktuell ein realistischer Zinssatz?
Tagesaktuelle Konditionen bekommen Sie von uns in wenigen Minuten, weil sich die Sätze täglich ändern und stark von Beleihungsauslauf, Zinsbindung und Objekt abhängen. Aussagekräftiger als der Zins einer einzelnen Bank ist ohnehin Ihr Mischzins über alle Bausteine. Wer KfW und Landesförderung einbaut, liegt regelmäßig deutlich unter dem, was Vergleichsportale als Bestzins anzeigen, weil dort die Förderung gar nicht vorkommt.
Wie lange zahlt man ein Haus durchschnittlich ab?
Zwischen 25 und 35 Jahren, abhängig von der Anfangstilgung. Bei 2 Prozent Tilgung dauert die Rückzahlung rund 29 Jahre, bei 3 Prozent etwa 23 Jahre. Wer mit 30 kauft, ist also meist um die 60 schuldenfrei. Sondertilgungen von 5 Prozent im Jahr, die viele Banken kostenlos einräumen, verkürzen das spürbar. Ein Tilgungszuschuss der KfW wirkt genauso, weil er die Restschuld direkt senkt.
Ablauf, Zinsen und Förderung
Wie läuft eine Immobilienfinanzierung ab?
In vier Schritten. Erstens das kostenlose Erstgespräch mit Budget, Förderung und Zeitplan. Zweitens der Vergleich aus über 550 Banken samt Prüfung aller Programme von KfW, BAFA und Landesförderbank. Drittens die Antragstellung in der richtigen Reihenfolge, denn Förderanträge müssen vor dem Notartermin beziehungsweise vor dem Handwerkerauftrag stehen. Viertens die Begleitung bis zur Auszahlung. Eine Finanzierungsbestätigung für den Verkäufer erstellen wir meist binnen 24 bis 48 Stunden.
Wann zahle ich die erste Rate?
Die erste volle Rate aus Zins und Tilgung fällt meist im Monat nach der Vollauszahlung an. Bis dahin zahlen Sie nur Zinsen auf bereits abgerufene Beträge. Wer das Darlehen längere Zeit nicht abruft, zahlt zusätzlich Bereitstellungszinsen, je nach Bank ab dem sechsten oder zwölften Monat. Wir stimmen den Abruf so ab, dass diese Kosten gar nicht erst entstehen.
Wie hoch sind die Zinsen aktuell?
Tagesaktuelle Konditionen bekommen Sie von uns in wenigen Minuten. Wichtiger als der nominale Zins einer einzelnen Bank ist Ihr Mischzins über alle Bausteine. Wer KfW und Landesförderung einbaut, liegt regelmäßig ein bis zwei Prozentpunkte unter dem reinen Bankangebot. Was das über 30 Jahre ausmacht, sehen Sie im Mischzinsrechner.
Welche Förderung kann ich nutzen?
Beim Kauf eines Bestandshauses mit Sanierung kommen meist drei Bausteine zusammen. KfW 308 finanziert für Familien mit Kind den Kaufpreis mit bis zu 150.000 Euro zu 0,53 Prozent über 30 Jahre. KfW 261 fördert die Sanierung mit bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit und bis zu 25 Prozent Tilgungszuschuss. KfW 458 bezuschusst den Heizungstausch mit maximal 80 Prozent, höchstens 22.400 Euro. Dazu kommt das Programm Ihres Bundeslandes, das Sie auf unseren Seiten für Sachsen-Anhalt, Thüringen und Nordrhein-Westfalen im Detail finden.
Ihre Frage steht nicht dabei?
Dann sprechen Sie uns an. Wir rechnen Selbstnutzung und Vermietung gegeneinander, prüfen jede Förderung und vergleichen über 550 Banken. Sie sehen am Ende zwei Zahlen, nämlich die Monatsrate und das, was die Immobilie Sie nach Steuern tatsächlich kostet. Geht es um ein bestehendes Haus, hilft unsere FAQ zum Hauskredit, beim Neubau die zur Baufinanzierung.
Was unsere Kunden über uns sagen
Seit 2002 beraten wir zur Immobilienfinanzierung, inzwischen über 4.000 Mandanten. Bewertet werden wir bei ProvenExpert seit dem 3. September 2016, aktuell mit 1.347 Bewertungen und der Gesamtnote 4,96 von 5.
Fachlich verantwortlich
Sandro Wallisch, Geschäftsführer und Inhaber der Expert-Baufinanzierung, seit 2002 in der Finanzbranche und täglich in der Beratung von Mandanten.
- Ganzheitliche Ausbildung zum Finanz- und Vermögensberater bei der Deutschen Vermögensberatung AG, 2002 bis 2005
- Versicherungsfachmann IHK 2009
- Immobiliardarlehensvermittler IHK 2016, Sachkundeprüfung nach Paragraf 34i der Gewerbeordnung
- Über 2.000 begleitete Mandanten und ein Finanzierungsvolumen von mindestens 800 Millionen Euro Immobilienkredite sowie 130 Millionen Euro Privatkredite
Weil das Unternehmen inhabergeführt ist, berät hier der Eigentümer selbst und nicht eine wechselnde Vertriebsmannschaft. Fördermittel von KfW, BAFA und den Landesförderbanken gehören zum Tagesgeschäft, nicht zum Sonderfall.