Darlehensrechner
Rate, Tilgung und Restschuld sofort sichtbar
Rate, Zinsanteil, Restschuld und der vollständige Tilgungsplan. Dazu die Formel dahinter, damit Sie jedes Angebot selbst nachrechnen können, im Kopf oder in Excel.
Ihr Darlehen mit echten Konditionen
Dieser Rechner arbeitet mit Live-Konditionen aus dem Bankenvergleich, nicht mit einem festen Beispielzins.
Ihre Bank ist dabei und über 550 weitere
Wir vergleichen sie alle für Sie, auch Ihre Hausbank und Ihre Sparkasse vor Ort.
Die Formel hinter jedem Darlehensrechner
Sie ist einfacher, als die meisten erwarten. Wer sie kennt, durchschaut jedes Angebot in zwei Minuten.
Die Monatsrate
Darlehen × (Sollzins + Tilgungssatz) ÷ 12
Bei 250.000 Euro, 4,3 Prozent Sollzins und 2 Prozent Anfangstilgung ergibt das 250.000 mal 6,3 Prozent geteilt durch 12, also 1.313 Euro im Monat.
Diese Rate bleibt über die Zinsbindung konstant, ihre Zusammensetzung aber nicht. Im ersten Monat entfallen 896 Euro auf Zinsen und nur 417 Euro auf die Tilgung. Weil die Restschuld sinkt, verschiebt sich das Verhältnis mit jeder Rate weiter zugunsten der Tilgung. Genau das macht den Tilgungsplan aus.
250.000 Euro, 4,3 Prozent, 2 Prozent Tilgung
Den Tilgungsplan selbst in Excel bauen
Viele suchen genau danach. Sie brauchen dafür keine Vorlage aus dem Netz, vier Spalten genügen.
So sieht der Aufbau aus
Diese fünf Zeilen ziehen Sie nach unten, bis die Restschuld null erreicht. Eine Sondertilgung bauen Sie ein, indem Sie am Ende jedes zwölften Monats zusätzlich einen Betrag von der Restschuld abziehen. Fertig ist der Tilgungsplan, den jeder Rechner auch nur so erzeugt.
Wozu dann der Rechner oben? Weil Excel Ihnen den Zinssatz nicht liefert. Die Formel ist trivial, die Kondition ist es nicht. Was Sie bei welcher Bank bekommen, hängt von Beleihungsauslauf, Objektbewertung, Berufsgruppe und Fördermitteln ab. Rechnen Sie also selbst nach, aber holen Sie sich die Zahl, mit der Sie rechnen, aus einem echten Vergleich.
Kostenlos und unverbindlich · oder direkt anrufen unter 0391 53161710
Zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre, was die Bindung wirklich kostet
Eine längere Zinsbindung kostet Aufschlag und bringt Sicherheit. Ob sich das lohnt, entscheidet nicht das Gefühl, sondern die Restschuld am Ende.
Je länger Sie den Zins festschreiben, desto höher ist er. Der Aufschlag von zehn auf fünfzehn Jahre liegt derzeit bei etwa 0,2 bis 0,4 Prozentpunkten, von zehn auf zwanzig Jahre bei etwa 0,4 bis 0,6. Dafür wissen Sie länger, was Sie zahlen. Der entscheidende Punkt ist aber ein anderer. Bei kurzer Bindung bleibt am Ende eine hohe Restschuld, die zu einem völlig unbekannten Zins neu finanziert werden muss.
300.000 Euro Darlehen, 2 Prozent Anfangstilgung, was am Ende der Bindung offen ist
Für 125 Euro mehr im Monat verschieben Sie das Zinsrisiko um zehn Jahre und stehen am Ende mit 77.000 Euro weniger Restschuld da. Wer knapp kalkuliert, wählt trotzdem oft die kürzere Bindung, weil die Rate zählt. Das ist nachvollziehbar, sollte aber eine bewusste Entscheidung sein und keine, die aus dem günstigsten Zins im Vergleichsportal folgt.
Ein Hinweis, den viele nicht kennen. Nach zehn Jahren dürfen Sie jedes Darlehen mit einer Frist von sechs Monaten kündigen, unabhängig von der vereinbarten Bindung. Dieses Recht aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch gilt auch bei zwanzig Jahren Zinsbindung. Sie sichern sich also zwanzig Jahre gegen steigende Zinsen ab, können aber nach zehn Jahren aussteigen, wenn die Zinsen gefallen sind. Diese Einbahnstraße zu Ihren Gunsten ist der Grund, warum die längere Bindung häufiger sinnvoll ist als gedacht.
Oder rufen Sie an, 0391 53161710
Annuität, Volltilger und endfälliges Darlehen
Fast jeder Rechner unterstellt ein Annuitätendarlehen. Es gibt aber drei Formen, und zwei davon werden regelmäßig zu selten geprüft.
Beim Annuitätendarlehen bleibt die Rate gleich. Der Zinsanteil sinkt mit jeder Zahlung, der Tilgungsanteil steigt im gleichen Maß. Nach Ablauf der Bindung bleibt eine Restschuld, für die Sie eine Anschlussfinanzierung brauchen. Das ist der Normalfall und für die meisten richtig.
Beim Volltilgerdarlehen ist die Tilgung so gewählt, dass am Ende der Zinsbindung nichts offen bleibt. Sie haben kein Zinsrisiko mehr, dafür eine höhere Rate. Viele Banken geben zusätzlich einen Zinsvorteil von 0,05 bis 0,15 Prozentpunkten, weil sie den Kredit über die gesamte Laufzeit kalkulieren können. Wer die Rate tragen kann und Ruhe möchte, sollte diese Variante rechnen lassen, sie wird selten von allein angeboten.
Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie nur Zinsen, die Tilgung erfolgt in einer Summe am Ende. Für selbst genutztes Wohneigentum ist das fast immer die falsche Wahl, weil die Zinslast über die Jahre voll bestehen bleibt. Bei vermieteten Objekten kann es sinnvoll sein, da Schuldzinsen als Werbungskosten abzugsfähig sind und eine hohe Restschuld den Steuervorteil erhält. Diese Rechnung gehört in eine Beratung und nicht in einen Rechner, weil sie von Ihrer Steuersituation abhängt.
Sondertilgung immer mitverhandeln. Ein Sondertilgungsrecht von 5 Prozent der Darlehenssumme pro Jahr ist bei den meisten Banken kostenfrei erhältlich. Wer es nicht vereinbart, kann später auch mit vorhandenem Geld nicht schneller tilgen, ohne eine Entschädigung zu zahlen. Was eine Sonderzahlung bringt, rechnen Sie im Tilgungsrechner mit Sondertilgung durch.
Was am Ende der Zinsbindung passiert
Der Punkt, an dem aus einer guten Finanzierung eine teure werden kann. Vorbereitet ist er unkritisch.
Etwa drei Monate vor Ablauf muss Ihre Bank Ihnen ein Angebot für die Verlängerung machen, die sogenannte Prolongation. Dieses Angebot ist bequem und selten das beste, weil kein Wettbewerb dahinter steht. Ein Wechsel zu einer anderen Bank ist möglich und kostet nur die Gebühr für die Abtretung der Grundschuld, meist im niedrigen dreistelligen Bereich. Bei einer Restschuld von 200.000 Euro reicht ein Zinsunterschied von 0,2 Prozentpunkten, um diese Kosten mehrfach auszugleichen.
Wer den Zins früher sichern möchte, nutzt ein Forward-Darlehen. Sie schließen heute ab und zahlen erst, wenn die alte Bindung endet, bis zu fünf Jahre im Voraus. Dafür verlangt die Bank einen Aufschlag von etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit. Das ist eine Versicherung gegen steigende Zinsen, keine Wette auf sie. Ob sich das lohnt, hängt davon ab, wie stark Ihre Rate steigen würde, wenn die Zinsen anziehen.
Der bessere Zeitpunkt für die Vorbereitung ist übrigens nicht das letzte Jahr, sondern das Jahr davor. Dann bleibt Zeit, Unterlagen zu sammeln, den Objektwert neu zu bewerten und mehrere Banken zu vergleichen. Ist die Immobilie im Wert gestiegen und die Restschuld gesunken, fällt Ihr Beleihungsauslauf in eine bessere Stufe, was den Zins zusätzlich senkt.
Kostenfrei · auch wenn die Bindung erst in drei Jahren endet
Die Restschuld ist die wichtigste Zahl
Nicht die Rate entscheidet über Ihr Risiko, sondern das, was nach der Zinsbindung offen bleibt.
Nach zehn Jahren stehen bei unserem Beispiel noch 187.666 Euro offen. Für diesen Betrag brauchen Sie eine Anschlussfinanzierung zu Konditionen, die heute niemand kennt. Steigt der Zins bis dahin von 4,3 auf 5,5 Prozent, klettert Ihre Rate spürbar, ohne dass Sie etwas falsch gemacht hätten.
Was höhere Tilgung an der Restschuld ändert
Wer die Restschuld klein hält, macht sich unabhängiger von der Zinsentwicklung. Das ist der eigentliche Grund für eine höhere Anfangstilgung, nicht die gesparten Zinsen.
Das sagen Mandanten, die schon durch sind
Über 1.200 Bewertungen, erhoben und veröffentlicht von ProvenExpert. Welche angezeigt werden, entscheiden nicht wir.
Häufige Fragen zum Darlehensrechner
Welche Zinsbindung soll ich wählen?
Rechnen Sie nicht die Rate, sondern die Restschuld am Ende. Bei 300.000 Euro und 2 Prozent Anfangstilgung bleiben nach zehn Jahren rund 245.700 Euro offen, nach zwanzig Jahren nur 168.900 Euro. Die längere Bindung kostet etwa 125 Euro mehr im Monat und verschiebt das Zinsrisiko um zehn Jahre. Dazu kommt ein Sonderrecht. Nach zehn Jahren dürfen Sie jedes Darlehen mit sechs Monaten Frist kündigen, unabhängig von der vereinbarten Bindung. Sie sichern sich also nach oben ab und bleiben nach unten flexibel.
Was ist ein Volltilgerdarlehen und lohnt es sich?
Bei einem Volltilger ist die Tilgung so gewählt, dass am Ende der Zinsbindung nichts offen bleibt. Sie haben damit kein Zinsrisiko und keine Anschlussfinanzierung. Die Rate ist höher, dafür geben viele Banken einen Zinsvorteil von 0,05 bis 0,15 Prozentpunkten, weil sie über die volle Laufzeit kalkulieren können. Für Haushalte mit stabilem Einkommen, die Planungssicherheit über alles stellen, ist das oft die bessere Wahl. Angeboten wird sie selten von allein, fragen Sie danach.
Wie hoch sollte die Tilgung sein?
Bei den heutigen Zinsen sind 2 Prozent Anfangstilgung das Minimum, 2,5 bis 3 Prozent sind sinnvoller. Eine Faustregel hilft. Die Finanzierung sollte spätestens mit Ihrem Renteneintritt getilgt sein, weil danach das Einkommen sinkt. Rechnen Sie also vom Alter zurück. Wer mit 40 kauft und mit 67 in Rente geht, braucht eine Tilgung, die in 27 Jahren durchläuft. Ein Prozentpunkt mehr Tilgung verkürzt die Gesamtlaufzeit um mehrere Jahre und spart einen fünfstelligen Zinsbetrag.
Kann ich die Bank am Ende der Zinsbindung wechseln?
Ja, und meistens lohnt es sich. Das Verlängerungsangebot Ihrer Bank steht ohne Wettbewerb und ist selten das beste. Ein Wechsel kostet nur die Gebühr für die Abtretung der Grundschuld, in der Regel ein niedriger dreistelliger Betrag. Bei 200.000 Euro Restschuld genügt ein Zinsunterschied von 0,2 Prozentpunkten, um diese Kosten mehrfach auszugleichen. Beginnen Sie ein Jahr vor Ablauf, dann bleibt Zeit für die Neubewertung des Objekts, was die Zinsstufe zusätzlich verbessern kann.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Damit sichern Sie den heutigen Zins für eine Anschlussfinanzierung, die erst später beginnt, bis zu fünf Jahre im Voraus. Die Bank verlangt dafür einen Aufschlag von etwa 0,01 bis 0,03 Prozentpunkten je Monat Vorlaufzeit. Das ist eine Absicherung gegen steigende Zinsen und keine Spekulation. Sinnvoll ist es, wenn Ihre Rate bei steigenden Zinsen kritisch würde. Wer Luft im Budget hat, kann auch abwarten.
Wie berechne ich ein Darlehen selbst?
Die Monatsrate ergibt sich aus der Darlehenssumme mal der Summe aus Sollzins und Anfangstilgung, geteilt durch zwölf. Bei 250.000 Euro, 4,3 Prozent und 2 Prozent Tilgung sind das 1.313 Euro. Für den Tilgungsplan berechnen Sie monatlich den Zinsanteil aus der aktuellen Restschuld mal Zinssatz geteilt durch zwölf, ziehen ihn von der Rate ab und erhalten die Tilgung. Diese ziehen Sie von der Restschuld ab und beginnen von vorn.
Wie baue ich einen Tilgungsplan in Excel?
Sie brauchen vier Spalten, nämlich Monat, Restschuld zu Monatsbeginn, Zinsanteil und Tilgungsanteil. Der Zinsanteil ist Restschuld mal Sollzins geteilt durch zwölf, der Tilgungsanteil ist Rate minus Zinsanteil. Die Restschuld der nächsten Zeile ist die vorherige minus Tilgungsanteil. Diese Formeln ziehen Sie nach unten, bis die Restschuld null erreicht. Sondertilgungen bauen Sie ein, indem Sie am Ende jedes zwölften Monats zusätzlich einen Betrag abziehen.
Warum sinkt die Restschuld anfangs so langsam?
Weil der Zins auf die gesamte Restschuld berechnet wird und die zu Beginn am höchsten ist. Bei 250.000 Euro und 4,3 Prozent fließen im ersten Monat 896 Euro in Zinsen und nur 417 Euro in die Tilgung. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld ein Stück, damit der Zinsanteil, und der Tilgungsanteil wächst. Dieser Effekt beschleunigt sich über die Jahre, weshalb die zweite Hälfte der Laufzeit deutlich schneller vergeht als die erste.
Was passiert mit der Restschuld nach der Zinsbindung?
Sie brauchen eine Anschlussfinanzierung zu den dann geltenden Konditionen. Im Beispiel bleiben nach zehn Jahren 187.666 Euro offen. Eine höhere Anfangstilgung verkleinert diesen Betrag deutlich. Mit 3 statt 2 Prozent sind es nur 156.499 Euro, also gut 31.000 Euro weniger. Deshalb ist die Restschuld die wichtigste Zahl Ihrer Finanzierung, nicht die Anfangsrate.
Warum weicht das Bankangebot vom Rechner ab?
Weil der Rechner die Formel kennt, aber nicht Ihre Kondition. Der Zinssatz hängt vom Beleihungsauslauf ab, von der Bewertung Ihres Objekts durch die einzelne Bank, von Ihrer Berufsgruppe und davon, ob Fördermittel eingebunden werden. Zwischen zwei Instituten liegen bei identischem Vorhaben regelmäßig 0,3 bis 0,5 Prozentpunkte. Die Formel stimmt also, die eingesetzte Zahl entscheidet.
Was kostet mich Ihre Beratung?
Nichts. Die Bank vergütet uns, bei der Ihr Darlehen zustande kommt. Die Formel oben können Sie also selbst nachrechnen, ohne dass Sie uns dafür brauchen. Was Sie von uns bekommen, ist die belastbare Kondition, mit der Sie rechnen.
Rechner für die Feinabstimmung Ihres Darlehens
Rate und Restschuld sind ein Teil der Rechnung. Zins und Sondertilgung sind der andere.
Tilgungsrechner mit Sondertilgung
Rechnet, wie viel Zinsen eine höhere Tilgung oder eine Sonderzahlung spart.
Rechner öffnen →Mischzinsrechner
Ergänzt die Einzelrechnung um den Gesamtzins aus mehreren Darlehen.
Rechner öffnen →Was die übrigen Rechner leisten, lesen Sie in der Übersicht unserer Rechner.
Lieber einmal gemeinsam durchrechnen
Sandro Wallisch
Wir telefonieren kurz. Ich sage Ihnen ehrlich, ob Ihr Vorhaben realistisch ist und wie sich die beste Finanzierung dafür aufbauen lässt. Sie arbeiten von der ersten Berechnung bis zur Auszahlung mit derselben Person, deutschlandweit telefonisch und online, in Magdeburg auch persönlich.
Und das kostet Sie nichts. Beratung, Vergleich, Förderanträge und die Begleitung bis zur Auszahlung sind für Sie kostenfrei. Vergütet werden wir wie jeder Vermittler von der finanzierenden Bank.