Zinsbindung bei Immobilienfinanzierung & Hauskredit: 10, 15 oder 20 Jahre?
Kurze Zinsen sind oft billiger und lange Zinsen bieten Sicherheit. Doch was passiert nach Ablauf der Frist? Wir rechnen nach wann sich der Aufschlag für Sicherheit in Ihrer Immobilienfinanzierung wirklich lohnt und wie Sie die Zinsfalle umgehen.
Themenübersicht
- Was bedeutet Sollzinsbindung?
- Bauzinsen und Zinsbindung
- Zinsfalle Rechenbeispiel
- Sonderkündigung § 489 BGB
- Anschlussfinanzierung
- Schritt 1: Tilgung berechnen
Die Sollzinsbindung entscheidet über Ihre Sicherheit. Wir empfehlen für den Hauskredit aktuell oft 15 Jahre oder mehr. Der Aufschlag ist gering. Dank § 489 BGB bleiben Sie flexibel da jeder Kreditnehmer gesetzlich nach 10 Jahren aus dem Vertrag aussteigen kann.
Zum Tilgungsrechner springen →1. Sollzinsbindung bei Hauskredit & Immobilienfinanzierung: Sicherheit kostet Geld
Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum in dem der Zinssatz Ihrer Immobilienfinanzierung festgeschrieben ist. Egal was an den Märkten passiert Ihre Rate bleibt gleich.
Die Zinskurve verstehen
Normalerweise gilt dass je länger Sie den Sollzins sichern desto höher der Zinssatz ist. Banken verlangen einen Aufschlag für die Planungssicherheit bei der Baufinanzierung.
- 5 bis 10 Jahre Sollzinsbindung: Meist der günstigste Zins. Aber hohes Risiko bei der Anschlussfinanzierung.
- 15 bis 20 Jahre Sollzinsbindung: Etwas teurer (Zinsaufschlag) dafür schlafen Sie ruhig.
- Volltilger-Darlehen: Ein Sonderfall. Hier ist der Zins bis zur kompletten Schuldenfreiheit festgeschrieben (z.B. 25 oder 30 Jahre).
Konzeption schlägt Kondition
Lassen Sie sich nicht vom billigsten Zins bei 5 Jahren Laufzeit blenden. Eine Immobilienfinanzierung läuft oft 30 Jahre. Wer zu kurz plant riskiert dass das Haus bei steigenden Zinsen unbezahlbar wird.
2. Bauzins und Zinsbindung: Warum der EZB-Leitzins nicht entscheidend ist
Viele Kunden warten mit der Baufinanzierung weil sie hören dass die EZB den Leitzins senkt. Doch Vorsicht da Bauzinsen nicht direkt der EZB folgen.
Pfandbrief und Leitzins im Vergleich
Der EZB-Leitzins steuert kurzfristige Gelder wie Tagesgeld oder Dispo. Immobilienfinanzierungen mit langer Sollzinsbindung laufen aber über 10 oder 20 Jahre. Banken refinanzieren diese Kredite über Pfandbriefe oder Bundesanleihen am Kapitalmarkt.
Das bedeutet: Die Zinsen für Ihren Hauskredit richten sich nach der Rendite der 10-jährigen Bundesanleihe. Diese nimmt zukünftige Entwicklungen wie Inflation oder Wirtschaftswachstum oft schon Monate vorweg. Der Chart zeigt Ihnen die tatsächliche Entwicklung am Hypothekenmarkt.
Der Markt ist schneller
Oft steigen die Zinsen für Immobilienfinanzierungen bereits an bevor die EZB handelt da der Kapitalmarkt eine Zinswende erwartet.
Quelle: Starpool Zinschart
3. Rechenbeispiel: Die Zinsfalle bei kurzer Sollzinsbindung
Die Zinsfalle schnappt zu wenn eine hohe Restschuld am Ende der Zinsbindung auf gestiegene Marktzinsen trifft. Die monatliche Belastung explodiert dann oft unerwartet.
Beispiel zur Orientierung: Der Start heute
Darlehen: 300.000 € | Sollzins: 3,8 % | Tilgung: 2,0 % | Rate: 1.450 €
Nach 10 Jahren Sollzinsbindung haben Sie noch ca. 227.000 Euro Restschuld. Jetzt müssen Sie Ihren Hauskredit neu finanzieren. Nehmen wir an der Zins ist auf 5,0 % gestiegen.
| Szenario bei 5,0 % Zins | Monatliche Rate | Konsequenz |
|---|---|---|
| A: Rate gleich lassen (Tilgung sinkt automatisch) |
1.450 € | Die reale Tilgung sinkt durch den höheren Zinsanteil drastisch ab. Die Restlaufzeit verlängert sich um viele Jahre und die Gesamtkosten steigen enorm. |
| B: Tilgung gleich lassen (Rate muss steigen) |
ca. 1.700 € | +250 € monatlich! Können Sie sich diese Erhöhung im Alter oder mit Kindern leisten? |
Die reale Tilgung sinkt durch den höheren Zinsanteil drastisch ab. Die Restlaufzeit verlängert sich um viele Jahre und die Gesamtkosten steigen enorm.
+250 € monatlich! Können Sie sich diese Erhöhung im Alter oder mit Kindern leisten?
Unsere Analyse: Wer heute knapp kalkuliert und nur 10 Jahre festschreibt spielt Lotto mit seiner Existenz. Wenn die Zinsen steigen platzt die Baufinanzierung. Eine längere Sollzinsbindung von 15 Jahren oder mehr glättet dieses Risiko.
4. Der Gesetzgeber hilft: Ihr Sonderkündigungsrecht bei langer Zinsbindung (§ 489 BGB)
Viele Kunden scheuen 20 Jahre Sollzinsbindung aus Angst davor dass die Zinsen wieder fallen und sie im teuren Vertrag festhängen.
Das "Einbahnstraßen-Recht"
Hier greift der § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Er besagt dass jeder Kreditnehmer ein Darlehen mit gebundenem Sollzins 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von 6 Monaten ganz oder teilweise kündigen darf. Sie zahlen keine Vorfälligkeitsentschädigung.
- Zinsen steigen? Sie haben 20 Jahre Sicherheit für Ihren Hauskredit und lachen über den Markt.
- Zinsen fallen? Sie kündigen nach 10 Jahren und schichten günstig um.
Sie haben also das Beste aus beiden Welten: Maximale Sicherheit nach oben aber volle Flexibilität nach unten.
Wichtig für Immobilienfinanzierung
Dieses Recht gilt immer egal was im Bankvertrag steht. Die 10-Jahres-Frist beginnt mit dem Tag der vollständigen Auszahlung des Darlehens (nicht Vertragsunterschrift).
5. Anschlussfinanzierung: Heute schon an morgen denken
Läuft Ihre Sollzinsbindung in den nächsten 12 bis 36 Monaten aus? Warten Sie nicht bis zur letzten Minute.
Das Forward-Darlehen
Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich die heutigen Zinsen bis zu 60 Monate im Voraus sichern. Die Bank verlangt dafür einen kleinen Zinsaufschlag aber Sie haben sofort Planungssicherheit und sind vor weiteren Zinsanstiegen geschützt.
Bankwechsel lohnt sich
Viele Kunden verlängern bequem bei der Hausbank über eine Prolongation. Ein Fehler da Neukunden oft bessere Konditionen erhalten. Ein Wechsel der Bank zur Anschlussfinanzierung spart oft mehrere tausend Euro Zinsen und ist einfacher als gedacht.
Tilgungsrechner: Zinsbindung & Restschuld prüfen
Spielen Sie verschiedene Szenarien durch. Wie verändert sich Ihre Restschuld wenn Sie 15 statt 10 Jahre Sollzinsbindung wählen? Welchen Effekt hat eine Sondertilgung? Unser Profi-Tool für die Immobilienfinanzierung zeigt es Ihnen.
Tipp: Nutzen Sie den Regler für die "Sondertilgung", um zu sehen, wie massiv Sie Zinsen sparen können.
Live-Vergleich: 10, 15 oder 20 Jahre?
Prüfen Sie tagesaktuell wie groß der Zinsunterschied zwischen den Laufzeiten wirklich ist. Wir vergleichen über 550 Banken für Ihre Immobilienfinanzierung.
Dieser Vergleich ist für Sie kostenfrei und unverbindlich.
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Wann lohnt sich eine Sollzinsbindung von 20 Jahren?
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Verlassen Sie sich nicht auf Glück. Wir kalkulieren Ihre Immobilienfinanzierung so dass Sie auch in 15 Jahren noch ruhig schlafen können. Lassen Sie uns Ihren optimalen Mix finden.
Sandro Wallisch
Ihr direkter Draht:
„10 Jahre oder 20 Jahre? Die Antwort hängt von Ihren Lebensplänen ab. Wir rechnen Szenarien durch bis Sie sich sicher fühlen. Vereinbaren Sie jetzt Ihr kostenloses Erstgespräch.“
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