Beleihungsauslauf berechnen
Ihre Zinsstufe hängt an dieser einen Quote
Der Beleihungsauslauf ist der stärkste einzelne Hebel für Ihren Zinssatz, stärker als die Bank, die Sie wählen. Rechnen Sie hier aus, in welcher Stufe Sie landen, ohne Anmeldung.
Ihr Beleihungsauslauf in 30 Sekunden
Tragen Sie Kaufpreis, Eigenkapital und Darlehenswunsch ein. Sie sehen sofort, in welcher Zinsstufe Sie liegen.
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Wir vergleichen sie alle für Sie, auch Ihre Hausbank und Ihre Sparkasse vor Ort.
So wird der Beleihungsauslauf berechnet
Die Formel selbst ist einfach. Die Tücke steckt im zweiten Wert, und genau dort verrechnen sich die meisten.
Beleihungsauslauf
Darlehenssumme ÷ Beleihungswert × 100
Nicht geteilt durch den Kaufpreis. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank Ihrer Immobilie dauerhaft zutraut, und er liegt regelmäßig unter dem, was Sie bezahlen.
Der Auslauf beschreibt, welcher Anteil Ihrer Immobilie über Fremdkapital abgedeckt ist. Je niedriger er ausfällt, desto weniger Risiko trägt die Bank und desto günstiger wird Ihr Zins. Die Institute arbeiten dabei in Stufen, meist bei 60, 80, 90 und 100 Prozent. Wer knapp unter einer Grenze landet, zahlt spürbar weniger als jemand, der knapp darüber liegt.
Was eine Zinsstufe wirklich kostet
Dieselbe Immobilie für 300.000 Euro, drei verschiedene Eigenkapitalquoten. Der Unterschied liegt nicht in der Rate, sondern in dem, was am Ende übrig bleibt.
Über zwanzig Jahre gerechnet zahlt der Käufer ohne Eigenkapital 188.298 Euro Zinsen, der mit zwanzig Prozent nur 131.734 Euro. Ein Teil davon erklärt sich durch die höhere Darlehenssumme, der andere durch den schlechteren Zinssatz. Genau dieser zweite Teil ist der Preis des Beleihungsauslaufs, und den können Sie beeinflussen.
Der Beleihungswert ist nicht der Kaufpreis
Das ist der Punkt, an dem sich fast jede Selbstrechnung von der Bankrechnung unterscheidet. Und er erklärt, warum Zusagen oft schlechter ausfallen als erwartet.
Banken ziehen vom ermittelten Wert einen Sicherheitsabschlag ab, üblich sind 10 bis 20 Prozent, je nach Institut, Lage und Objektart. Damit rechnen sie den Fall durch, dass sie die Immobilie in einer schwachen Marktphase verwerten müssen. Ihr Auslauf wird auf diesen reduzierten Wert bezogen, nicht auf Ihren Kaufpreis.
Kaufpreis 300.000 Euro, Sicherheitsabschlag 10 Prozent
Wer mit 80 Prozent kalkuliert und die Konditionen dieser Stufe erwartet, landet tatsächlich bei knapp 89 Prozent und damit eine Stufe höher. Bei 15 Prozent Abschlag sind es 94,1 Prozent, bei 20 Prozent sogar 100 Prozent. Das ist kein Trick, sondern gesetzlich geregelte Vorsicht, aber man sollte es vorher wissen und nicht erst im Angebot lesen.
Deshalb lohnt sich der Vergleich mehrerer Banken doppelt. Die Institute bewerten dieselbe Immobilie unterschiedlich. Zwischen der vorsichtigsten und der großzügigsten Einschätzung liegen bei einem gewöhnlichen Einfamilienhaus schnell 20.000 bis 30.000 Euro Beleihungswert. Das kann über eine ganze Zinsstufe entscheiden.
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Vier Wege, den Beleihungsauslauf zu senken
Nicht jeder braucht mehr Erspartes. Diese Hebel wirken auch dann, wenn das Konto ausgereizt ist.
Förderdarlehen im zweiten Rang
Landesförderdarlehen werden nachrangig ins Grundbuch eingetragen. Viele Erstrangbanken werten sie deshalb wie Eigenkapital. Ihr Auslauf sinkt, ohne dass Sie einen Euro mehr mitbringen. In Sachsen-Anhalt leistet das MODERN, vergleichbare Programme gibt es in fast jedem Bundesland.
Eigenleistung anrechnen lassen
Wer selbst mit anpackt, kann diese Arbeit als Muskelhypothek einbringen. Banken erkennen je nach Gewerk und Nachweis einen Teil davon als Eigenkapital an. Wichtig ist eine belastbare Aufstellung, keine Schätzung über den Daumen.
Weiteres Objekt als Sicherheit
Eine bereits abbezahlte oder gering belastete Immobilie kann mitverpfändet werden, auch die der Eltern. Der Beleihungswert steigt, der Auslauf sinkt. Das will gut überlegt sein, weil damit fremdes Eigentum haftet.
Kaufnebenkosten aus Eigenkapital
Grunderwerbsteuer, Notar und Makler erhöhen nicht den Wert der Immobilie. Wer sie mitfinanziert, treibt den Auslauf über 100 Prozent. Diese 5 bis 12 Prozent des Kaufpreises selbst zu tragen, ist der wirksamste einzelne Schritt.
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Das sagen Mandanten, die schon durch sind
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Häufige Fragen zum Beleihungsauslauf
Wie berechne ich den Beleihungsauslauf?
Sie teilen die Darlehenssumme durch den Beleihungswert und multiplizieren mit 100. Entscheidend ist, dass im Nenner der Beleihungswert steht und nicht der Kaufpreis. Bei 240.000 Euro Darlehen und 270.000 Euro Beleihungswert ergibt das 88,9 Prozent. Wer stattdessen mit dem Kaufpreis von 300.000 Euro rechnet, kommt auf 80 Prozent und unterschätzt seine Zinsstufe.
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Verkehrswert?
Der Verkehrswert ist der Preis, der heute am Markt erzielbar wäre. Der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank der Immobilie langfristig zutraut, unabhängig von der aktuellen Marktlage. Er liegt deshalb darunter, üblich sind 10 bis 20 Prozent Abschlag. Geregelt ist das in der Beleihungswertermittlungsverordnung. Der Verkehrswert kann schwanken, der Beleihungswert soll gerade das nicht.
Welche Zinsstufen gibt es?
Die meisten Banken arbeiten mit Grenzen bei 60, 80, 90 und 100 Prozent, manche zusätzlich bei 50 oder 70. Innerhalb einer Stufe ändert sich der Zins kaum, beim Überschreiten springt er. Deshalb kann es sich lohnen, mit wenigen tausend Euro mehr Eigenkapital unter eine Grenze zu rutschen. Wo genau die Stufen liegen, unterscheidet sich je Institut, weshalb sich der Vergleich gerade an den Grenzen auszahlt.
Was bedeutet ein Beleihungsauslauf über 100 Prozent?
Dann ist das Darlehen höher als der Beleihungswert, die Bank ist also nicht vollständig durch die Immobilie abgesichert. Das passiert regelmäßig, wenn die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden. Möglich ist eine solche Finanzierung durchaus, sie kostet aber einen deutlichen Zinsaufschlag und verlangt eine gute Bonität. Beamte, Ärzte und Haushalte mit hohem, sicherem Einkommen haben hier die besten Chancen.
Wie kann ich den Beleihungsauslauf senken, ohne mehr zu sparen?
Der wirksamste Weg ist ein Förderdarlehen im zweiten Grundbuchrang, das viele Erstrangbanken wie Eigenkapital behandeln. Daneben lassen sich Eigenleistungen als Muskelhypothek anrechnen, ein weiteres Objekt als zusätzliche Sicherheit stellen oder eine großzügigere Objektbewertung erreichen. Welcher Hebel bei Ihnen wirkt, hängt vom Objekt und Ihrer Situation ab. Wir prüfen das kostenlos.
Bewerten alle Banken meine Immobilie gleich?
Nein, und dieser Unterschied wird oft unterschätzt. Jedes Institut hat eigene Bewertungsrichtlinien, eigene Abschläge und eine eigene Sicht auf Lage und Objektart. Bei einem gewöhnlichen Einfamilienhaus liegen zwischen der vorsichtigsten und der großzügigsten Bewertung schnell 20.000 bis 30.000 Euro. Das kann eine ganze Zinsstufe ausmachen, weshalb sich der Vergleich mehrerer Banken gerade an den Stufengrenzen lohnt.
Ändert sich der Beleihungsauslauf während der Laufzeit?
Ja, und zwar zu Ihren Gunsten. Mit jeder Tilgung sinkt die Restschuld und damit der Auslauf. Steigt zusätzlich der Immobilienwert, verbessert sich das Verhältnis weiter. Bei der Anschlussfinanzierung nach zehn Jahren liegen Sie deshalb häufig eine oder zwei Zinsstufen besser als beim Kauf. Das ist ein guter Grund, vor der Prolongation nicht einfach das Angebot der Hausbank zu unterschreiben, sondern neu zu vergleichen.
Was kostet mich Ihre Beratung?
Nichts. Unsere Vergütung kommt von der Bank, bei der Ihre Finanzierung zustande kommt. Auch dann, wenn wir Ihren Beleihungsauslauf über ein Landesförderdarlehen senken und damit den Bankanteil verkleinern, an dem wir verdienen.
Ihre Zinsstufe von uns prüfen lassen
Wir holen Bewertungen mehrerer Banken ein und finden das Institut, das Ihr Objekt am günstigsten einschätzt. Schon eine Stufe Unterschied macht über die Laufzeit einen fünfstelligen Betrag aus.
Der Vergleich umfasst 550 Banken, die Ihr Objekt unterschiedlich bewerten. Zusätzlich prüfen wir Landesförderdarlehen für den zweiten Grundbuchrang, weil sie Ihre Eigenkapitalquote heben und damit den Auslauf senken. Dazu kommen KfW- und BAFA-Mittel mit vergünstigten Zinsen.
Zinsangaben Stand Juli 2026, gerundet und abhängig von Bonität, Objekt und Beleihungsauslauf.
Was Sie mit Ihrer Quote als Nächstes rechnen
Der Auslauf bestimmt den Zins, aber nicht die Rate. Diese Rechner zeigen, was daraus für Ihre Finanzierung folgt.
Hauskredit Rechner
Rechnet vom Kaufpreis zur Monatsrate, inklusive der Nebenkosten beim Erwerb.
Rechner öffnen →Mischzinsrechner
Rechnet den gewichteten Zins über alle Bausteine Ihrer Finanzierung.
Rechner öffnen →Einen Überblick über sämtliche Rechner mit kurzer Erklärung gibt die Rechnerübersicht.
Lieber einmal gemeinsam durchrechnen
Sandro Wallisch
Wir telefonieren kurz. Ich sage Ihnen ehrlich, ob Ihr Vorhaben realistisch ist und wie sich die beste Finanzierung dafür aufbauen lässt. Sie arbeiten von der ersten Berechnung bis zur Auszahlung mit derselben Person, deutschlandweit telefonisch und online, in Magdeburg auch persönlich.
Und das kostet Sie nichts. Beratung, Vergleich, Förderanträge und die Begleitung bis zur Auszahlung sind für Sie kostenfrei. Vergütet werden wir wie jeder Vermittler von der finanzierenden Bank.