Bausparvertrag oder Annuitätendarlehen

Sie zahlen während der Laufzeit nur die Zinsen, tilgen aber nichts. Parallel sparen Sie in einen Bausparvertrag oder eine andere Anlage ein. Am Ende wird die Schuld mit dem angesparten Guthaben auf einen Schlag abgelöst. Der Nachteil liegt auf der Hand. Die Schuld bleibt die ganze Zeit voll bestehen, und darauf laufen die Zinsen weiter.

Das hängt von Ihrer Lebensplanung ab, nicht von der Rendite des Guthabens. An reinen Zinskosten ist die Tilgungsaussetzung teurer, in unserem Beispiel über 200.000 Euro und 15 Jahre um 30.000 bis 39.000 Euro, je nach Höhe des Risikoaufschlags. Dafür bekommen Sie eine niedrigere Einstiegsrate, die den Kauf oft erst möglich macht, und einen Darlehenszins von 1,95 bis 2,35 Prozent, der heute schon feststeht. Wer mit steigendem Einkommen rechnet, fährt damit häufig besser. Wer ein stabiles Einkommen hat und die höhere Rate ohnehin tragen kann, ist mit dem Annuitätendarlehen günstiger dran.

Ja, das ist der häufigste Grund für diese Konstruktion. Weil Sie zunächst nur Zinsen zahlen und daneben eine kleine Sparrate leisten, liegt die Anfangsbelastung niedriger. Bei 200.000 Euro sind es 917 statt 1.050 Euro im Monat. Diese Differenz entscheidet oft darüber, ob die Bank überhaupt zusagt. Wer am Anfang der Laufbahn steht, etwa vor dem Masterabschluss, dem Aufstieg in den gehobenen Dienst oder der Oberarztstelle, wohnt so bereits im Eigentum, statt weitere Jahre Miete zu zahlen.

Grundsätzlich ja, aber nicht unbegrenzt und je nach Tarif unterschiedlich geregelt. Vereinbart ist der Regelsparbeitrag, in den Bedingungen eines großen Anbieters etwa 4 Promille der Bausparsumme im Monat. Zahlungen darüber hinaus gelten als Sonderzahlungen, und die darf die Bausparkasse laut ihren Bedingungen von ihrer Zustimmung abhängig machen. In der Praxis wird sie meist erteilt, verlassen sollten Sie sich darauf aber nicht. Wer von vornherein weiß, dass er zuzahlen will, sollte die Bausparsumme passend wählen und die Zuzahlungsmöglichkeit vorab klären.

Je nach Tarif liegt das Mindestsparguthaben meist zwischen 35 und 50 Prozent der Bausparsumme. Dazu kommt die Bewertungszahl, die das Verhältnis von Sparerleistung zu Darlehensleistung abbildet und über die Reihenfolge der Zuteilung entscheidet. Ein fester Termin lässt sich deshalb nicht garantieren. Wer schneller zugeteilt werden will, spart mehr an oder wählt eine höhere Tilgung des späteren Darlehens.

Weil Bausparen nach dem Prinzip der Leistungsäquivalenz funktioniert. Ihre Sparleistung und die spätere Darlehensleistung müssen in einem angemessenen Verhältnis stehen. Wer wenig anspart und früh zugeteilt werden möchte, muss das Darlehen entsprechend schneller zurückzahlen. In den Bedingungen eines großen Anbieters bewegt sich der Tilgungsbeitrag zwischen 0,6 Prozent als Minimum und 3,0 Prozent als Obergrenze bei der Wahlzuteilung, andere Tarife setzen andere Grenzen. Diese Zahl gehört in jede Planung, weil sie Ihre Rate in der Darlehensphase bestimmt.

Die Abschlussgebühr beträgt üblicherweise 1 bis 1,6 Prozent der Bausparsumme und wird von den ersten Einzahlungen abgezogen. Ein großer Anbieter berechnet nach seinen Bedingungen 1,6 Prozent, bei 200.000 Euro Bausparsumme also 3.200 Euro. Andere Tarife liegen darunter. Wird die Bausparsumme später erhöht, fällt die Gebühr auf den Erhöhungsbetrag erneut an. Dazu kommen jährliche Kontogebühren und in manchen Tarifen eine Darlehensgebühr bei Auszahlung. Diese Kosten gehören in jeden Vergleich, weil sie die Rendite des Guthabens von Anfang an schmälern.

Wenn ein Mindestguthaben erreicht ist, meist 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme, eine Mindestlaufzeit vergangen ist und eine ausreichende Bewertungszahl vorliegt. Ein fester Termin lässt sich nicht garantieren, weil die Zuteilung auch von der Zuteilungsmasse der Bausparkasse abhängt. Genau darin liegt ein Risiko der Tilgungsaussetzung. Verzögert sich die Zuteilung, brauchen Sie eine Zwischenlösung.

Das ist der Anwendungsfall, der am ehesten aufgeht. Wenn Ihre Zinsbindung in fünf bis zehn Jahren endet, sichern Sie sich heute schon den Darlehenszins für die Anschlussfinanzierung. Sie kaufen damit Planungssicherheit, keine Rendite. Ob das günstiger ist als ein Forward-Darlehen, hängt vom Zinsunterschied und den Gebühren ab. Wir rechnen beide Wege gegeneinander.

Nichts. An einem Bausparvertrag verdienen wir über die Abschlussgebühr, am Annuitätendarlehen über die Bankvergütung. Wir sagen Ihnen trotzdem, welcher Weg für Sie günstiger ist, auch wenn es der für uns schlechter vergütete ist.