Ist ein Bausparvertrag für die Immobilienfinanzierung sinnvoll?
Ob ein Bausparvertrag sinnvoll ist hängt von Ihren individuellen Zielen ab. Er bietet Zinssicherheit für die Zukunft und Zugang zu staatlichen Förderungen wie Riester und Wohnungsbauprämie. Allerdings sind die Kosten oft höher als bei einem klassischen Annuitätendarlehen da Sie Abschlussgebühren zahlen und das Darlehen zunächst nicht tilgen. Ein genauer Vergleich ist daher unerlässlich.
Was ist ein Bauspar Kombidarlehen oder Bausparsofortdarlehen und wie funktioniert es?
Bei einem Bauspar Kombidarlehen (auch Sofortfinanzierung) erhalten Sie sofort das benötigte Geld als Vorausdarlehen. Für dieses Darlehen zahlen Sie nur Zinsen aber keine Tilgung. Parallel sparen Sie einen Bausparvertrag an. Wenn dieser zuteilungsreif ist (genügend Guthaben und Bewertungszahl erreicht) löst er das Vorausdarlehen auf einen Schlag ab. Ab dann zahlen Sie das Bauspardarlehen mit festem Zins und hoher Tilgung zurück.
Was ist der größte Kostenunterschied zwischen Annuitätendarlehen und Bauspar Kombifinanzierung?
Der größte Unterschied liegt in der Zinszahlung. Beim Annuitätendarlehen sinkt Ihre Restschuld jeden Monat wodurch Sie immer weniger Zinsen zahlen. Beim Bauspar Vorausdarlehen bleibt die Restschuld über Jahre konstant hoch. Sie zahlen also Zinsen auf die volle Summe obwohl Sie parallel schon Geld in den Bausparvertrag einzahlen. Das macht dieses Modell oft teurer.
Welche Gebühren fallen beim Bausparvertrag an und wie wirken sie sich aus?
Die wichtigste Gebühr ist die Abschlussgebühr die meist zwischen 1,0 Prozent und 1,6 Prozent der Bausparsumme liegt. Bei einer Summe von 100.000 Euro sind das sofort bis zu 1.600 Euro Verlust. Dazu kommen oft jährliche Kontoführungsgebühren. Diese Kosten erhöhen den effektiven Jahreszins der Gesamtfinanzierung spürbar.
Warum zahle ich beim Vorausdarlehen Zinsen auf die volle Summe?
Das liegt an der Konstruktion. Das Vorausdarlehen ist tilgungsfrei gestellt. Ihre monatliche Sparrate fließt nicht in die Tilgung des Kredits sondern in den Aufbau des Bausparguthabens. Da die Kreditsumme nicht sinkt bleiben auch die Zinszahlungen über die gesamte Laufzeit bis zur Zuteilung konstant hoch.
Was bedeutet Zuteilungsreife beim Bausparvertrag und wovon hängt sie ab?
Zuteilungsreife bedeutet dass die Bausparkasse bereit ist Ihnen das Bauspardarlehen auszuzahlen. Sie hängt von drei Faktoren ab: Dem Erreichen des Mindestsparguthabens (meist 40-50 Prozent der Summe), der Mindestsparzeit und einer ausreichenden Bewertungszahl. Der genaue Zeitpunkt ist nie garantiert sondern nur prognostiziert.
Was ist die Bewertungszahl und warum ist sie wichtig?
Die Bewertungszahl ist eine Kennziffer der Bausparkasse die misst wie "verdient" Sie sich das Darlehen haben. Sie steigt durch regelmäßiges Sparen und hohe Guthabenzinsen. Nur wer eine bestimmte Bewertungszahl erreicht bekommt sein Darlehen zugeteilt. Das stellt sicher dass das Kollektiv der Bausparer funktioniert.
Wie vergleiche ich Annuität und Bauspar-Kombifinanzierung richtig?
Vergleichen Sie niemals nur die Sollzinsen. Entscheidend ist der Gesamteffektivzins über die komplette Laufzeit inklusive aller Gebühren und der Zinszahlungen auf das Vorausdarlehen. Unser Rechner hilft Ihnen genau diese Gesamtkosten transparent gegenüberzustellen.
Wann lohnt sich ein Bausparvertrag trotz Gebühren?
Er lohnt sich vor allem dann wenn Sie viele staatliche Förderungen abgreifen können die wie ein Rendite Turbo wirken. Auch wenn Sie absolute Planungssicherheit über 20 oder 30 Jahre wünschen und Angst vor stark steigenden Zinsen haben kann sich der Bausparer als "Zinsversicherung" rechnen.
Wie hoch ist die Wohnungsbauprämie und wer bekommt sie?
Die Wohnungsbauprämie beträgt 10 Prozent auf jährliche Einzahlungen bis zu 700 Euro (Alleinstehende) bzw. 1.400 Euro (Verheiratete). Das sind maximal 70 Euro bzw. 140 Euro pro Jahr vom Staat. Voraussetzung ist dass Ihr zu versteuerndes Einkommen bestimmte Grenzen nicht überschreitet (aktuell 35.000 Euro / 70.000 Euro).
Wie hoch sind Riester Zulagen und wann spielen sie eine Rolle?
Die Grundzulage beträgt 175 Euro pro Jahr. Für jedes Kind erhalten Sie 185 Euro (geboren vor 2008) oder 300 Euro (geboren ab 2008). Besonders für Familien mit vielen Kindern fließt hier viel "geschenktes Geld" direkt in die Tilgung was den Bausparvertrag extrem attraktiv machen kann (Wohn Riester).
Kann ich Wohnungsbauprämie und Riester gleichzeitig nutzen?
Ja das ist möglich aber meist nicht im selben Vertrag. Sie können zum Beispiel einen Vertrag als Wohn Riester nutzen um die Zulagen zu erhalten und einen zweiten Vertrag für die vermögenswirksamen Leistungen oder eigene Ersparnisse auf den Sie dann die Wohnungsbauprämie erhalten. Wir prüfen die optimale Kombination für Sie.
Was passiert wenn der Bausparvertrag später zuteilungsreif wird als geplant?
Das ist ein Risiko. Wenn das Vorausdarlehen fällig ist aber der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif müssen Sie eine Zwischenfinanzierung aufnehmen. Diese hat oft variable und damit höhere Zinsen. Wir planen daher immer mit Sicherheitspuffern.
Warum kann ein Bauspardarlehen eine höhere Rate haben als ein Bankdarlehen?
Bauspardarlehen müssen meist sehr schnell zurückgezahlt werden oft innerhalb von 7 bis 12 Jahren. Dadurch ist der Tilgungsanteil in der Rate extrem hoch was zu einer hohen monatlichen Belastung führt. Das Bankdarlehen streckt die Rückzahlung oft über 30 Jahre was die Rate senkt.
Welche Alternativen gibt es zur Bauspar-Kombifinanzierung für Zinssicherheit?
Wenn Sie Sicherheit wollen können Sie auch ein klassisches Volltilger Darlehen wählen bei dem der Zins bis zur letzten Rate festgeschrieben ist. Oder Sie vereinbaren eine Zinsbindung von 20 oder 30 Jahren bei der Bank. Auch Forward Darlehen sichern Ihnen heutige Zinsen für die Zukunft ganz ohne Bausparvertrag.
Welche Sondertilgungen sind bei Annuitätendarlehen sinnvoll?
Die meisten Banken erlauben 5 Prozent Sondertilgung pro Jahr kostenlos. Wenn Sie diese nutzen sinkt Ihre Restschuld schneller und Sie sparen Zinsen. Im Vergleich zum Bausparen sind Sie hier flexibler da Sie tilgen KÖNNEN aber nicht MÜSSEN während die Sparrate beim Bausparer oft fix ist.
