Alles zur Anschlussfinanzierung
Die 20 wichtigsten Fragen und Antworten zu Umschuldung, Prolongation und Forward Darlehen. So sichern Sie sich Top Zinsen für Ihre Restschuld. Wir machen Ihre Baufinanzierung zukunftssicher.
Sichern Sie sich den besten Zinssatz
Haben Sie eine spezielle Frage zu Ihrem individuellen Timing? Buchen Sie einen kostenlosen Termin. Wir finden die ideale Strategie für Ihre Anschlussfinanzierung.
Kategorie 1: Grundlagen & Timing
Die Begriffe, die Sie kennen müssen.
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Eine Anschlussfinanzierung ist ein neuer Kredit für Ihre Immobilie. Sie benötigen ihn, wenn die Zinsbindung Ihres ursprünglichen Darlehens ausläuft und noch eine Restschuld übrig ist. Sie können dabei zu einer neuen Bank wechseln, um Top Konditionen zu sichern.
Was ist Prolongation?
Prolongation bedeutet, dass Sie Ihre Anschlussfinanzierung bei Ihrer aktuellen Bank verlängern. Sie unterschreiben einen neuen Vertrag mit der alten Bank zu einem neuen Zinssatz. Das ist bequem, aber oft teurer. Wir prüfen, ob es bessere Angebote gibt.
Was ist Umschuldung?
Umschuldung bedeutet, dass Sie Ihre Restschuld von einer neuen Bank finanzieren lassen. Die neue Bank löst das Darlehen bei der alten Bank ab. Dies wird meist gewählt, um einen besseren Zinssatz und flexiblere Konditionen zu finden. Das ist der Kerngedanke der Expert-Baufinanzierung.
Was ist ein Forward Darlehen?
Ein Forward Darlehen sichert Ihnen den aktuellen Zinssatz für die Zukunft. Sie können es bis zu 66 Monate (über 5 Jahre) vor dem Ablauf Ihrer aktuellen Zinsbindung abschließen. Das ist sinnvoll, wenn die Zinsen heute niedrig sind und Sie einen Anstieg erwarten.
Wann muss ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Sie sollten sich spätestens 12 Monate vor Ablauf der Zinsbindung aktiv kümmern. Für ein Forward Darlehen können Sie sogar bis zu 66 Monate vorher den aktuellen Zins sichern. Warten Sie nicht auf das Angebot Ihrer Hausbank. Handeln Sie frühzeitig.
Kategorie 2: Kosten, Timing & Risiken
Wann ist der beste Zeitpunkt und welche Kosten entstehen?
Welche Kosten entstehen bei einer Umschuldung?
Die Kosten sind gering und oft schnell durch den besseren Zinssatz ausgeglichen. Sie fallen an: geringe Notar und Grundbuchkosten für die Abtretung der Grundschuld an die neue Bank. Wir berechnen Ihnen transparent, ab wann sich der Wechsel lohnt.
Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung?
Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Strafzahlung an die Bank. Sie fällt an, wenn Sie Ihren Kredit vorzeitig vor Ablauf der Zinsbindung kündigen möchten. Das ist aber nur unter bestimmten Umständen nötig (z.B. Verkauf der Immobilie).
Wichtig: Nach 10 Jahren Laufzeit haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Dann können Sie ohne Entschädigung kündigen.
Kann ich mein Darlehen nach 10 Jahren kündigen?
Ja. Nach § 489 BGB haben Sie ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht. Sie können Ihren Kredit 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten kündigen. Das ist auch möglich, wenn Ihre Zinsbindung länger als 10 Jahre ist (z.B. 15 oder 20 Jahre). Dann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
Kann ich ein Forward Darlehen stornieren?
Nein. Ein Forward Darlehen ist ein rechtskräftiger Vertrag, der nur selten stornierbar ist. Wenn Sie den Kredit nicht abnehmen, verlangt die Bank eine Entschädigung. Wichtig: Schließen Sie es nur ab, wenn Sie sicher sind, dass Sie es in Anspruch nehmen werden.
Was passiert, wenn ich das Angebot meiner Hausbank (Prolongation) ignoriere?
Wenn Sie kurz vor dem Ende der Zinsbindung nicht aktiv werden, macht Ihnen Ihre Bank ein Verlängerungsangebot (Prolongation). Wenn Sie auch dieses ignorieren, kann der Kredit in einen teuren, variablen Kredit umgewandelt werden. Das sollten Sie unbedingt vermeiden.
Nehmen Sie rechtzeitig ein Gespräch mit einem Experten der Expert-Baufinanzierung wahr.
Kategorie 3: Strategien & Ablauf
So optimieren Sie Ihre Anschlussfinanzierung.
Wie ändere ich meine Tilgungsrate?
Eine Anschlussfinanzierung ist der ideale Zeitpunkt, Ihre Tilgungsrate anzupassen. Sie können sie nach oben oder unten korrigieren. Wollen Sie schneller fertig werden, wählen Sie eine höhere Tilgung (z.B. 3% statt 2%). Wenn das Einkommen geringer ist, wählen Sie eine niedrigere Rate.
Wir beraten Sie zur optimalen Tilgungshöhe.
Sollte ich das Forward Darlehen mit meiner Hausbank oder einer neuen Bank abschließen?
Sie können beides tun. Ein Forward Darlehen bei einer neuen Bank ist jedoch oft die bessere Wahl. Durch den Marktvergleich finden wir den besten Zins und die beste Zinsbindung. Die Hausbank bietet meist nur einen einzigen Zinssatz an.
Kann ich Sondertilgungen beibehalten?
Ja. Bei einer Umschuldung verhandeln wir neue Konditionen für Sie. Wir achten darauf, dass Sie weiterhin Sondertilgungen leisten können. Sondertilgungen sind wichtig, um flexibel zu bleiben und die Finanzierung schneller abzuzahlen.
Ist die Restschuld bei der Anschlussfinanzierung niedriger?
Ja, in den allermeisten Fällen. Mit jeder Rate, die Sie zahlen, tilgen Sie einen Teil der ursprünglichen Kreditsumme. Die Restschuld, die Sie mit der Anschlussfinanzierung ablösen, ist also niedriger als der ursprüngliche Kreditbetrag.
Wie lange sollte die neue Zinsbindung sein?
Das hängt von der Marktlage und Ihren Plänen ab.
- Niedrige Zinsen: Wählen Sie eine lange Zinsbindung (15 bis 20 Jahre), um den günstigen Zins festzuhalten.
- Hohe Zinsen: Wählen Sie eine kurze Zinsbindung (5 bis 10 Jahre) und spekulieren Sie auf fallende Zinsen.
Wir treffen diese Entscheidung gemeinsam, basierend auf unserer aktuellen Markteinschätzung.
Kategorie 4: Sonderfälle und Steuern
Ihre Fragen zu komplexeren Themen.
Kann ich bei der Umschuldung eine höhere Summe aufnehmen?
Ja, das ist möglich. Das nennt man eine Aufstockung. Sie können die Gelegenheit der Umschuldung nutzen, um zum Beispiel eine Renovierung zu finanzieren. Die zusätzliche Summe wird dann zusammen mit der Restschuld neu finanziert.
Was ist ein Zehntel-Grundschuldbrief?
Das ist ein einfacher Weg, die Grundschuld bei einer Umschuldung zu übertragen. Die neue Bank kauft einen Teil des Briefrechts (1/10) von der alten Bank. Das spart Notarkosten. Fragen Sie Ihre Bank danach. Wir bieten diese Option oft an, da es die Umschuldung günstiger macht.
Wie wirkt sich die Anschlussfinanzierung auf die Steuer aus?
Für ein selbstgenutztes Eigenheim können Sie die Zinskosten nicht steuerlich absetzen. Bei einer vermieteten Immobilie können Sie die Zinsen der Anschlussfinanzierung weiterhin als Werbungskosten von der Steuer abziehen. Hier ändert sich nichts im Vergleich zum ursprünglichen Kredit.
Gibt es bei der Anschlussfinanzierung KfW-Fördermittel?
Die KfW bietet in der Regel keine direkten Förderungen für die Ablösung einer Restschuld an. ABER: Wenn Sie die Umschuldung mit einer energetischen Sanierung (z.B. neue Fenster oder Heizung) kombinieren, können Sie für diesen Sanierungsteil zinsgünstige KfW-Kredite in Anspruch nehmen.
Wann sollte ich die Zinsbindung lieber kurz halten?
Wenn wir uns in einer Hochzinsphase befinden. Wenn die Zinsen sehr hoch sind, wählen Sie eine kurze Zinsbindung (z.B. 5 Jahre). Sie spekulieren dann darauf, dass die Zinsen bis zum nächsten Verhandlungszeitpunkt wieder fallen.
Was unsere Kunden über uns sagen
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