Alles zur Immobilienfinanzierung
Die 20 wichtigsten Fragen und Antworten zu Ihrem Immobilienkredit. Verständlich erklärt von Ihren Finanzierungsexperten. Wir bringen Klarheit in den Finanzierungs Dschungel.
Sie haben eine spezielle Frage?
Manchmal ist ein persönliches Gespräch der schnellste Weg. Buchen Sie einen kostenlosen Termin. Wir nehmen uns Zeit für Sie.
Kategorie 1: Grundlagen der Immobilienfinanzierung
Was Sie wissen müssen, bevor Sie starten.
Was ist eine Immobilienfinanzierung?
Eine Immobilienfinanzierung ist der Oberbegriff für alle Kredite (Darlehen), die Sie für den Kauf, den Bau oder die Sanierung einer Immobilie aufnehmen. Dazu gehören der klassische Hauskredit oder die Baufinanzierung für einen Neubau.
Unterschied: Immobilienfinanzierung vs. Baufinanzierung?
Die Begriffe werden oft gleichbedeutend verwendet. „Immobilienfinanzierung“ ist der Oberbegriff. „Baufinanzierung“ beschreibt oft speziell die Finanzierung eines Neubaus. Ein „Hauskredit“ ist meist der Kredit für den Kauf eines bestehenden Hauses.
Was bedeutet „Zweckgebunden“?
Zweckgebunden bedeutet, dass Sie das Geld von der Bank ausschließlich für den vereinbarten Zweck (z.B. „Kauf des Hauses in der Musterstraße 1“) verwenden dürfen. Als Sicherheit für die Bank wird im Gegenzug eine „Grundschuld“ in das Grundbuch der Immobilie eingetragen. Das macht den Kredit für die Bank sicher und für Sie extrem günstig.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Das ist ein wichtiger Punkt für den Vergleich.
- Sollzins (früher Nominalzins) ist der reine Zins, den die Bank für das geliehene Geld verlangt.
- Effektivzins (oder effektive Jahreszins) ist der „echte“ Preis des Kredits. Er enthält neben dem Sollzins auch fast alle Nebenkosten (z.B. Bearbeitungsgebühren).
Wichtig: Sie müssen immer den Effektivzins vergleichen. Wir zeigen Ihnen beide Werte transparent auf.
Finanzieren Sie auch Eigentumswohnungen oder Grundstücke?
Ja. Eine Immobilienfinanzierung ist nicht nur für Häuser. Wir finanzieren jedes „unbewegliche“ Gut. Dazu gehören der Kauf einer Eigentumswohnung (ETW), der Kauf eines Grundstücks oder auch eine Wohnung als Kapitalanlage zur Vermietung.
Kategorie 2: Kosten, Zinsen & Eigenkapital
Womit müssen Sie rechnen und wovon hängen Ihre Konditionen ab?
Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
Das ist die wichtigste Frage. Als Faustregel sollte Ihre monatliche Rate nicht mehr als 35 bis 40 Prozent Ihres Haushalts Nettoeinkommens betragen.
Wir erstellen für Sie kostenlos eine Haushaltsrechnung. So ermitteln wir exakt, welcher Kaufpreis und welche Nebenkosten für Sie sicher machbar sind.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto besser wird Ihr Zinssatz. Banken sehen Ihr eigenes Geld als Sicherheit.
Idealfall: Sie haben 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar etc.).
Mindestens empfohlen: Sie sollten zumindest die Kaufnebenkosten (ca. 10-12 Prozent) als Eigenkapital haben. Ein Kauf ohne Eigenkapital ist auch möglich, stellt aber höhere Anforderungen.
Was sind die Kaufnebenkosten?
Die größten Kosten neben dem Kaufpreis sind die Kaufnebenkosten. Diese müssen Sie als Eigenkapital einplanen, da Banken sie nur ungern mitfinanzieren. Je nach Bundesland sind das:
- Grunderwerbsteuer: 3,5% bis 6,5% (z.B. Sachsen 5,5%, Berlin 6,0%, Sachsen-Anhalt 5,0%)
- Notar und Grundbuch: ca. 2,0%
- Maklercourtage: (Falls vorhanden) ca. 3,57%
Wovon hängt mein persönlicher Zinssatz ab?
Der Zinssatz ist individuell. Die Bank bewertet Ihr „Risiko“. Die wichtigsten Faktoren sind:
- Ihre Bonität: Ihr Einkommen, die Sicherheit Ihres Jobs und Ihre Schufa.
- Ihr Eigenkapital: Je mehr Sie einbringen, desto günstiger der Zins.
- Die Immobilie: Zustand und Lage des Objekts.
- Die Zinsbindung: 20 Jahre Sicherheit sind meist teurer als 10 Jahre.
Wir finden die Bank, die Ihr Vorhaben am besten bewertet.
Kann ich eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bekommen?
Ja, das ist möglich. Man nennt dies eine „Vollfinanzierung“ oder „110 Prozent Finanzierung“, da die Bank nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten finanziert.
Die Anforderungen sind aber sehr hoch. Sie benötigen ein sehr gutes und sicheres Einkommen (z.B. als Beamter oder langjähriger Angestellter) und eine perfekte Bonität. Der Zinssatz wird bei dieser Variante höher sein.
Lesen Sie hierzu unseren detaillierten Ratgeber: Haus kaufen ohne Eigenkapital.
Kategorie 3: Ablauf & Voraussetzungen
Welche Unterlagen brauchen Sie und wie ist der Prozess?
Wie ist der genaue Ablauf einer Immobilienfinanzierung?
Wir machen es Ihnen einfach. Der Prozess läuft meist in vier Schritten ab:
- Analyse: Wir besprechen Ihr Vorhaben und Ihr Budget.
- Vergleich: Wir vergleichen 550 Banken und finden die Top Konditionen.
- Antrag: Wir helfen Ihnen, alle Unterlagen zusammenzustellen und reichen den Antrag bei der Bank ein.
- Auszahlung: Nach der Zusage und dem Notartermin wird das Geld ausgezahlt.
Welche Unterlagen brauche ich für eine Finanzierung?
Die Bank prüft immer zwei Dinge: Wer Sie sind (Bonität) und was Sie kaufen (Objekt).
- Unterlagen zu Ihnen: Die letzten drei Gehaltsnachweise, Ihre letzten Einkommensteuerbescheide, Nachweise zu Eigenkapital (Kontoauszüge) und eine Schufa Auskunft.
- Unterlagen zum Objekt: Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Fotos und bei Kauf den Kaufvertragsentwurf.
Keine Sorge. Wir geben Ihnen eine exakte Checkliste und helfen Ihnen bei der Beschaffung.
Was ist eine Finanzierungsbestätigung?
Das ist Ihr wichtigstes Werkzeug beim Immobilienkauf. Es ist ein offizielles Dokument von uns oder der Bank, das dem Verkäufer oder Makler bestätigt, dass Sie sich die Immobilie leisten können.
Ihr Vorteil: Verkäufer bevorzugen Käufer mit einer gesicherten Finanzierung. Wir können Ihnen eine solche Bestätigung oft schon nach dem ersten Gespräch ausstellen. Das gibt Ihnen einen enormen Geschwindigkeitsvorteil.
Wie lange dauert eine Finanzierungszusage?
Das hängt von der Bank ab. Nachdem alle Unterlagen vollständig eingereicht sind, dauert eine erste Zusage (oder die Finanzierungsbestätigung) bei uns oft nur 24 bis 48 Stunden. Die Erstellung der finalen Verträge kann danach noch einige Tage bis Wochen in Anspruch nehmen.
Was prüft die Bank bei einer Kapitalanlage (vermietete Wohnung)?
Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung kaufen, prüft die Bank Ihre Bonität etwas anders. Sie rechnet die zukünftige Kaltmiete als zusätzliches Einkommen an. Dafür zieht sie aber auch Kosten für die Verwaltung und einen möglichen Mietausfall (Bewirtschaftungskosten) ab. Wir erstellen für die Bank eine saubere Kalkulation, die Ihre Chancen auf eine Zusage erhöht.
Kategorie 4: Darlehensarten & Fördermittel
Welche Optionen gibt es und wie können Sie Geld sparen?
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Das ist der absolute Standardfall (über 90% aller Finanzierungen) und die sicherste Option. Sie zahlen über die gesamte Zinsbindung eine gleichbleibende monatliche Rate. Diese Rate besteht aus Zins und Tilgung. Weil die Restschuld sinkt, wird der Zinsanteil mit der Zeit kleiner und der Tilgungsanteil größer. So planen Sie sicher und kalkulierbar.
Welche staatlichen Förderungen gibt es (KfW, Bafa)?
Staatliche Förderung ist ein wichtiger Baustein, um Zinsen zu sparen oder Zuschüsse zu erhalten.
- KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau): Bietet extrem zinsgünstige Darlehen für energieeffizientes Bauen oder Sanieren (z.B. das Programm „Klimafreundlicher Neubau“) oder für den Kauf von Genossenschaftsanteilen.
- Bafa (Bundesamt für Wirtschaft): Gibt direkte Zuschüsse (Geld, das Sie nicht zurückzahlen müssen) für einzelne Sanierungen, z.B. wenn Sie eine neue, umweltfreundliche Heizung einbauen.
Wir prüfen bei jeder Anfrage automatisch alle verfügbaren KfW und Bafa Programme für Sie.
Was ist eine Anschlussfinanzierung oder ein Forward Darlehen?
Eine Anschlussfinanzierung brauchen Sie, wenn Ihre erste Zinsbindung ausläuft, aber noch eine Restschuld übrig ist. Sie müssen nicht bei Ihrer alten Bank bleiben.
Ein Forward Darlehen ist eine Zinssicherung für die Zukunft. Wenn Ihre Zinsbindung erst in 1 bis 5 Jahren ausläuft, Sie aber die aktuell günstigen Zinsen schon heute sichern wollen, können Sie ein Forward Darlehen abschließen.
Lesen Sie mehr dazu in unserem Ratgeber zur Anschlussfinanzierung.
Was ist ein Volltilgerdarlehen?
Ein Volltilgerdarlehen ist für alle, die es schnell und sicher wollen. Hier wird die Rate so berechnet, dass der Kredit am Ende der Zinsbindung (z.B. nach 20 Jahren) komplett abbezahlt ist. Es bleibt keine Restschuld übrig. Sie brauchen keine Anschlussfinanzierung. Als Belohnung für diese Sicherheit geben Banken oft einen extra Zinsrabatt.
Kann ich eine Immobilienfinanzierung von der Steuer absetzen?
Das kommt darauf an, wie Sie die Immobilie nutzen.
- Selbstgenutztes Eigenheim: Nein. Die Zinskosten für Ihr eigenes Zuhause können Sie leider nicht von der Steuer absetzen.
- Vermietete Immobilie (Kapitalanlage): Ja. Wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlage kaufen und vermieten, können Sie die kompletten Zinskosten (sowie Abschreibungen und andere Kosten) als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen.
Was unsere Kunden über uns sagen
Über 4.000 Mandanten seit 2002. 99% Empfehlungen. Überzeugen Sie sich selbst.
Starten Sie Ihre Finanzierungsanfrage
Sie möchten direkt Ihre Möglichkeiten prüfen? Füllen Sie hier Ihre Anfrage aus. Wir melden uns umgehend bei Ihnen.