Der Immobilienboom und seine Konsequenzen in der Immobilienfinanzierung
Autor: Toni Baier Stand 12.2019
Seit über 10 Jahren hat die EZB den Leitzins schrittweise immer weiter gesenkt, was dazu führte, dass auch die Habenzinsen in den meisten Kapitalanlagen gefallen sind. Ebenso sind natürlich auch die Sollzinsen für die meisten Kreditarten und damit auch für Immobilienfinanzierung gesunken. Somit wurden Immobilien finanzierungstechnisch für mehr Menschen erschwinglich, was in Kombination mit einem Wohnungsmangel in Großstädten zum derzeitigen Immobilienboom geführt hat.
Preiseentwicklungen bei Immobilien von 2007-2019
Die Darstellung zeigt eindeutig den durchschnittlichen bundesweiten Preisanstieg seit der Finanzkrise und den stattgefundenen Leitzinssenkungen in den Jahren darauf. Dabei haben sich in den Jahren 2018 und 2019 Bestandsimmobilien im Schnitt schon vom Preis her verdoppelt. Auch fand eine Umkehr statt und Bestandsimmobilien wurden im Schnitt sogar teurer als Neubauobjekte. Eine mögliche Erklärung sind die eingeschränkten Baumöglichkeiten in den Großstädten, welche dann als Preistreiber für die Bestandsimmobilien agieren.
Preise lösen sich von Einkommen und Mieten
Die Entwicklungen führten zu einer Entkopplung von Preisen, Einkommen und Mieten in einigen Regionen Deutschlands. Die Nachfrage an Immobilien richtet sich normalerweise auch nach der Ertragshöhe (Jahreskaltmiete) und dem eigenen Einkommen, welche früher den Preis stärker begrenzt haben. Mit anderen Worten: Je geringer das Durchschnittseinkommen einer Region desto geringer waren auch die durchschnittlichen Mieten und Kaufpreise von Immobilien dort. Durch die bereits genannte Entwicklung der Niedrigzinsen stieg die Nachfrage bei einigen, weil die Habenzinsen für andere Anlagen geringer waren als die Rendite von Immobilien und bei anderen, da die günstigen Zinsen ein ebenso günstiges Objekt „versprachen“. Dies sorgte dafür, dass es zu einer Entkopplung von Kaufpreisen, Mieten und Einkommen führte und die Kaufpreise stark stiegen.
Die Konsequenzen für die Immobilienfinanzierung
Es gibt vielseitige Folgen dieser Entwicklung und es soll hier nur auf einige wenige eingegangen werden. Zum einen steigen beispielsweise in vielen Regionen allein durch die höheren Kaufpreise die Mieten, da die Investoren die Rendite erhöhen wollen und zum anderen gibt es auch immer weniger Familien, welche in der Lage sind den Preis für Wohnraum zu zahlen, da auch die Nebenkosten steigen und das Eigenkapital nicht ausreicht.
Zusätzlich breiten sich die hohen Preise von den Großstädten auch in die „Speckgürtel“ und nächstgrößeren Städte aus, da viele Menschen dann die Suche erweitern und nach günstigeren Preisen Ausschau halten. Gerade die Grundstückspreise sind dadurch sehr stark gestiegen.
Eine weitere eventuelle Konsequenz liegt dabei noch etwas weiter in der Zukunft. Wenn die Zinsen wieder steigen sollte und die Nachfrage nachlässt, können dementsprechend auch die Preise und Werte von Immobilien fallen. Sollten einige Objekte dann noch zu stark verschuldet sein, kann es zu Schwierigkeiten mit den Anschlussfinanzierungen für einige Eigentümer kommen.
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