Alles zur Baufinanzierung
Die 20 wichtigsten Fragen und Antworten für Ihr Vorhaben. Verständlich erklärt von Ihren Finanzierungsexperten. Wir bringen Klarheit in den Finanzierungs Dschungel, damit Sie sicher und clever entscheiden können.
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Kategorie 1: Grundlagen & Begriffe
Was Sie wissen müssen, bevor Sie starten.
Was ist eine Baufinanzierung?
Eine Baufinanzierung ist ein zweckgebundener Kredit (Darlehen), der speziell für den Bau, Kauf oder die Sanierung einer Immobilie dient. Weil die Immobilie der Bank als Sicherheit dient (meist über eine Grundschuld), erhalten Sie viel bessere Zinsen als bei einem normalen Ratenkredit.
Unterschied: Baufinanzierung, Immobilienfinanzierung & Hauskredit?
Alle drei Begriffe bedeuten im Grunde dasselbe. Sie werden oft synonym verwendet.
- Immobilienfinanzierung ist der offizielle Oberbegriff für alle Darlehen rund um eine Immobilie.
- Baufinanzierung wird oft verwendet, wenn es speziell um einen Neubau geht.
- Hauskredit wird umgangssprachlich oft für den Kauf eines bestehenden Hauses genutzt.
Wir beraten Sie zu allen Formen.
Was ist eine Zinsbindung (Sollzinsbindung)?
Die Zinsbindung ist Ihre wichtigste Sicherheit. Sie legt fest, wie lange der vereinbarte Zinssatz garantiert gilt. Üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre.
Ihr Vorteil: Selbst wenn die Zinsen am Markt steigen, bleibt Ihre Rate für die gesamte Laufzeit der Zinsbindung stabil. Nach Ablauf dieser Zeit benötigen Sie in der Regel eine Anschlussfinanzierung für die Restschuld.
Was ist eine Tilgung und was ist eine Sondertilgung?
- Tilgung: Das ist die reine Rückzahlung Ihres Darlehens (ohne Zinsen). Mit jeder Rate zahlen Sie einen kleinen Teil der Schuld zurück. Wir empfehlen meist eine Tilgung von mindestens 2 Prozent pro Jahr.
- Sondertilgung: Das ist eine freiwillige Extra Zahlung außerhalb Ihrer normalen Rate. Damit zahlen Sie Ihr Darlehen schneller ab und sparen Tausende Euro Zinskosten. Viele Banken erlauben kostenlose Sondertilgungen (z.B. 5 Prozent pro Jahr).
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Das ist ein wichtiger Punkt für den Vergleich.
- Der Sollzins (früher Nominalzins) ist der reine Zins, den die Bank für das geliehene Geld verlangt.
- Der Effektivzins (oder effektive Jahreszins) ist der „echte“ Preis des Kredits. Er enthält neben dem Sollzins auch fast alle Nebenkosten (z.B. Bearbeitungsgebühren).
Wichtig: Sie müssen immer den Effektivzins vergleichen. Wir zeigen Ihnen beide Werte transparent auf.
Kategorie 2: Kosten & Zinsen
Was kostet die Finanzierung und wovon hängen Ihre Konditionen ab?
Wie viel Haus kann ich mir leisten?
Das ist die wichtigste Frage. Als Faustregel sollte Ihre monatliche Rate (Zins und Tilgung) nicht mehr als 35 bis 40 Prozent Ihres Haushalts Nettoeinkommens betragen.
Beispiel: Bei 3.000 € Nettoeinkommen sollten Sie nicht mehr als 1.200 € Rate zahlen. Wir berechnen mit Ihnen exakt, welcher Kaufpreis und welche Nebenkosten damit sicher machbar sind.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskauf?
Je mehr Eigenkapital Sie haben, desto besser wird Ihr Zinssatz. Banken sehen Ihr eigenes Geld als Sicherheit.
Idealfall: Sie haben 20 Prozent des Kaufpreises plus die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar etc.).
Mindestens empfohlen: Sie sollten zumindest die Kaufnebenkosten (ca. 10-12 Prozent) als Eigenkapital haben. Ein Hauskauf ohne Eigenkapital ist auch möglich, stellt aber höhere Anforderungen.
Was kostet eine Baufinanzierung? (Was sind die Nebenkosten?)
Die Finanzierung selbst (also unsere Beratung und Vermittlung) ist für Sie kostenlos. Wir werden von der Bank bezahlt.
Die größten Kosten neben dem Kaufpreis sind die Kaufnebenkosten. Diese müssen Sie als Eigenkapital einplanen. Je nach Bundesland sind das:
- Grunderwerbsteuer: 3,5% bis 6,5%
- Notar und Grundbuch: ca. 2,0%
- Maklercourtage: (Falls vorhanden) ca. 3,57%
Wie setzt sich mein persönlicher Zinssatz zusammen?
Der Zinssatz ist kein Festpreis. Er ist individuell und hängt von Ihrem „Risiko“ für die Bank ab. Die wichtigsten Faktoren sind:
- Ihre Bonität: Wie hoch ist Ihr Einkommen? Wie sicher ist Ihr Job?
- Ihr Eigenkapital: Wie viel eigenes Geld bringen Sie ein? (Je mehr, desto besser der Zins).
- Die Immobilie: Ist das Haus in gutem Zustand und in einer guten Lage?
- Die Zinsbindung: Eine lange Zinsbindung (z.B. 20 Jahre) ist meist teurer als eine kurze (z.B. 10 Jahre).
Wir vergleichen über 550 Banken, um den Anbieter zu finden, der Ihr Vorhaben am besten bewertet und Ihnen den Top Zins gibt.
Kann ich eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital bekommen?
Ja, das ist möglich. Man nennt dies eine „Vollfinanzierung“ oder „110 Prozent Finanzierung“, da die Bank nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Nebenkosten finanziert.
Die Anforderungen sind aber sehr hoch. Sie benötigen ein sehr gutes und sicheres Einkommen (z.B. als Beamter oder langjähriger Angestellter) und eine perfekte Bonität (keine negativen Schufa Einträge). Der Zinssatz wird bei dieser Variante höher sein.
Lesen Sie hierzu unseren detaillierten Ratgeber: Haus kaufen ohne Eigenkapital.
Kategorie 3: Ablauf & Voraussetzungen
Welche Unterlagen brauchen Sie und wie ist der Prozess?
Wie ist der genaue Ablauf einer Baufinanzierung?
Wir machen es Ihnen einfach. Der Prozess läuft meist in vier Schritten ab:
- Analyse: Wir besprechen Ihr Vorhaben und Ihr Budget.
- Vergleich: Wir vergleichen 550 Banken und finden die Top Konditionen.
- Antrag: Wir helfen Ihnen, alle Unterlagen zusammenzustellen und reichen den Antrag bei der Bank ein.
- Auszahlung: Nach der Zusage und dem Notartermin wird das Geld ausgezahlt.
Welche Unterlagen brauche ich für eine Baufinanzierung?
Die Bank prüft immer zwei Dinge: Wer Sie sind (Bonität) und was Sie kaufen (Objekt).
- Unterlagen zu Ihnen: Die letzten drei Gehaltsnachweise, Ihre letzten Einkommensteuerbescheide, Nachweise zu Eigenkapital (Kontoauszüge) und eine Schufa Auskunft.
- Unterlagen zum Objekt: Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Fotos und bei Kauf den Kaufvertragsentwurf.
Keine Sorge. Wir geben Ihnen eine exakte Checkliste und helfen Ihnen bei der Beschaffung.
Wie prüft die Bank meine Bonität?
Die Bank prüft Ihre „Kapitaldienstfähigkeit“. Das heißt: Können Sie die Rate dauerhaft bezahlen? Sie prüft dafür Ihr regelmäßiges Einkommen (Gehalt, Mieteinnahmen) und zieht davon Ihre monatlichen Ausgaben (Lebenshaltung, andere Kredite) ab. Was übrig bleibt, muss für die neue Finanzierungsrate sicher ausreichen.
Was ist eine Finanzierungsbestätigung?
Das ist Ihr wichtigstes Werkzeug beim Hauskauf. Es ist ein offizielles Dokument von uns oder der Bank, das dem Verkäufer oder Makler bestätigt, dass Sie sich die Immobilie leisten können.
Ihr Vorteil: Verkäufer bevorzugen Käufer mit einer gesicherten Finanzierung. Wir können Ihnen eine solche Bestätigung oft schon nach dem ersten Gespräch ausstellen. Das gibt Ihnen einen enormen Geschwindigkeitsvorteil.
Wie lange dauert eine Finanzierungszusage?
Das hängt von der Bank ab. Nachdem alle Unterlagen vollständig eingereicht sind, dauert eine erste Zusage (oder die Finanzierungsbestätigung) bei uns oft nur 24 bis 48 Stunden. Die Erstellung der finalen Verträge kann danach noch einige Tage bis Wochen in Anspruch nehmen.
Kategorie 4: Kredittypen & Fördermittel
Welche Darlehen gibt es und wie können Sie Geld sparen?
Was ist ein Annuitätendarlehen?
Das ist der absolute Standardfall und die sicherste Option. Sie zahlen über die gesamte Zinsbindung (z.B. 15 Jahre) eine gleichbleibende monatliche Rate. Diese Rate besteht aus einem Zinsanteil und einem Tilgungsanteil. Weil die Restschuld sinkt, wird der Zinsanteil mit der Zeit kleiner und der Tilgungsanteil größer. So planen Sie sicher und kalkulierbar.
Welche staatlichen Förderungen gibt es (KfW, Bafa)?
Staatliche Förderung ist ein wichtiger Baustein, um Zinsen zu sparen oder Zuschüsse zu erhalten.
- KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau): Bietet extrem zinsgünstige Darlehen für energieeffizientes Bauen oder Sanieren (z.B. das Programm „Klimafreundlicher Neubau“) oder für den Kauf von Genossenschaftsanteilen.
- Bafa (Bundesamt für Wirtschaft): Gibt direkte Zuschüsse (Geld, das Sie nicht zurückzahlen müssen) für einzelne Sanierungen, z.B. wenn Sie eine neue, umweltfreundliche Heizung einbauen.
Wir prüfen bei jeder Anfrage automatisch alle verfügbaren KfW und Bafa Programme für Sie.
Was ist ein Forward Darlehen?
Ein Forward Darlehen ist eine Wette auf steigende Zinsen. Wenn Ihre Zinsbindung erst in 1 bis 5 Jahren ausläuft, Sie aber die aktuell günstigen Zinsen schon heute sichern wollen, können Sie ein Forward Darlehen abschließen.
Sie unterschreiben heute einen Vertrag, der aber erst in Zukunft beginnt. Dafür zahlen Sie einen kleinen Zinsaufschlag. Das ist das perfekte Instrument für alle, die maximale Sicherheit bei ihrer Anschlussfinanzierung wollen.
Was ist ein Volltilgerdarlehen?
Ein Volltilgerdarlehen ist für alle, die es schnell und sicher wollen. Hier wird die Rate so berechnet, dass der Kredit am Ende der Zinsbindung (z.B. nach 20 Jahren) komplett abbezahlt ist. Es bleibt keine Restschuld übrig. Sie brauchen keine Anschlussfinanzierung. Als Belohnung für diese Sicherheit geben Banken oft einen extra Zinsrabatt.
Kann ich eine Baufinanzierung von der Steuer absetzen?
Das kommt darauf an, wie Sie die Immobilie nutzen.
- Selbstgenutztes Eigenheim: Nein. Die Zinskosten für Ihr eigenes Zuhause können Sie leider nicht von der Steuer absetzen.
- Vermietete Immobilie: Ja. Wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlage kaufen und vermieten, können Sie die kompletten Zinskosten (sowie Abschreibungen und andere Kosten) als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen.
Was unsere Kunden über uns sagen
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