Alles zum Hauskredit
Die 20 wichtigsten Fragen und Antworten zum Kauf Ihrer Immobilie. Verständlich erklärt von Ihren Finanzierungsexperten. Wir bringen Klarheit in den Finanzierungs Dschungel.
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Kategorie 1: Grundlagen Hauskredit
Was Sie wissen müssen, bevor Sie kaufen.
Was ist ein Hauskredit?
Ein Hauskredit ist ein Darlehen, das speziell für den Kauf oder Bau einer Immobilie dient. Weil das Haus selbst der Bank als Sicherheit dient (eingetragen im Grundbuch), erhalten Sie viel bessere Zinsen als bei einem normalen Konsumkredit.
Unterschied: Hauskredit vs. Baufinanzierung?
Beide Begriffe bedeuten fast dasselbe. „Baufinanzierung“ wird oft speziell für einen Neubau verwendet, während „Hauskredit“ oder „Immobilienfinanzierung“ meist den Kauf einer bestehenden Immobilie beschreibt. Die technischen und finanziellen Anforderungen sind sehr ähnlich.
Was ist der Unterschied zu einem Ratenkredit?
Ein Hauskredit ist immer „zweckgebunden“ und durch eine Immobilie (Grundschuld) abgesichert. Dadurch sind die Zinsen viel niedriger. Ein Ratenkredit (oder Konsumkredit) hat keine dingliche Sicherheit, ist nicht zweckgebunden und hat daher deutlich höhere Zinsen.
Was ist eine Zinsbindung?
Die Zinsbindung (oder Sollzinsbindung) ist Ihre wichtigste Sicherheit. Sie legt fest, wie lange Ihr vereinbarter Zinssatz garantiert gleich bleibt, z.B. 10, 15 oder 20 Jahre. Das schützt Sie vor steigenden Zinsen am Markt und hält Ihre Rate stabil.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Das ist ein wichtiger Punkt für den Vergleich.
- Der Sollzins ist der reine Zins, den die Bank für das geliehene Geld verlangt.
- Der Effektivzins ist der „echte“ Preis des Kredits. Er enthält neben dem Sollzins auch fast alle Nebenkosten (z.B. Bearbeitungsgebühren).
Wichtig: Sie müssen immer den Effektivzins vergleichen.
Kategorie 2: Kosten, Zinsen & Eigenkapital
Womit müssen Sie rechnen und wovon hängen Ihre Konditionen ab?
Wie viel Hauskredit kann ich mir leisten?
Das hängt von Ihrem freien Einkommen ab. Als Faustregel sollte Ihre monatliche Rate nicht mehr als 35 bis 40 Prozent Ihres Haushalts Nettoeinkommens betragen. Wir erstellen für Sie eine detaillierte Haushaltsrechnung, um Ihren maximalen, sicheren Kreditrahmen zu ermitteln.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskredit?
Je mehr Eigenkapital, desto besser der Zins. Banken sehen Ihr Geld als Sicherheit. Wir empfehlen, mindestens die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar etc., ca. 10-12%) als Eigenkapital zu haben.
Ein Hauskauf ohne Eigenkapital (Vollfinanzierung) ist auch möglich, stellt aber höhere Anforderungen an Ihre Bonität und führt zu einem höheren Zinssatz.
Was sind die Kaufnebenkosten beim Hauskauf?
Die größten Kosten neben dem Kaufpreis sind die Nebenkosten. Diese müssen Sie als Eigenkapital einplanen, da Banken sie nur ungern mitfinanzieren. Je nach Bundesland sind das:
- Grunderwerbsteuer: 3,5% bis 6,5% (z.B. Sachsen 5,5%, Berlin 6,0%, Sachsen-Anhalt 5,0%)
- Notar und Grundbuch: ca. 2,0%
- Maklercourtage: (Falls vorhanden) ca. 3,57%
Wovon hängt mein persönlicher Zinssatz ab?
Der Zinssatz ist individuell. Die Bank bewertet Ihr „Risiko“. Die wichtigsten Faktoren sind:
- Ihre Bonität: Ihr Einkommen, die Sicherheit Ihres Jobs und Ihre Schufa.
- Ihr Eigenkapital: Je mehr Sie einbringen, desto günstiger der Zins.
- Die Immobilie: Zustand und Lage des Hauses.
- Die Zinsbindung: 20 Jahre Sicherheit sind meist teurer als 10 Jahre.
Wir finden die Bank, die Ihr Vorhaben am besten bewertet.
Was kostet mich die Beratung für einen Hauskredit?
Für Sie ist unsere Beratung und die Vermittlung des Hauskredits komplett kostenlos. Wir werden für unsere Arbeit fair von der Bank bezahlt, die Sie am Ende auswählen. Sie zahlen keinen Cent extra.
Kategorie 3: Ablauf & Voraussetzungen
Welche Unterlagen brauchen Sie und wie ist der Prozess?
Wie ist der genaue Ablauf beim Hauskredit?
Wir machen es Ihnen einfach. Der Prozess läuft meist in vier Schritten ab:
- Analyse: Wir besprechen Ihr Vorhaben und Ihr Budget.
- Vergleich: Wir vergleichen 550 Banken und finden die Top Konditionen.
- Antrag: Wir helfen Ihnen, alle Unterlagen zusammenzustellen und reichen den Antrag bei der Bank ein.
- Auszahlung: Nach der Zusage und dem Notartermin wird das Geld ausgezahlt.
Welche Unterlagen brauche ich für einen Hauskredit?
Die Bank prüft immer zwei Dinge: Wer Sie sind (Bonität) und was Sie kaufen (Objekt).
- Unterlagen zu Ihnen: Die letzten drei Gehaltsnachweise, Ihre letzten Einkommensteuerbescheide, Nachweise zu Eigenkapital (Kontoauszüge) und eine Schufa Auskunft.
- Unterlagen zum Objekt: Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Fotos und bei Kauf den Kaufvertragsentwurf.
Keine Sorge. Wir geben Ihnen eine exakte Checkliste und helfen Ihnen bei der Beschaffung.
Wie prüft die Bank meine Bonität?
Die Bank prüft Ihre „Kapitaldienstfähigkeit“. Das heißt: Können Sie die Rate dauerhaft bezahlen? Sie prüft dafür Ihr regelmäßiges Einkommen (Gehalt, Mieteinnahmen) und zieht davon Ihre monatlichen Ausgaben (Lebenshaltung, andere Kredite) ab. Was übrig bleibt, muss für die neue Finanzierungsrate sicher ausreichen.
Was ist eine Finanzierungsbestätigung?
Das ist Ihr wichtigstes Werkzeug beim Hauskauf. Es ist ein offizielles Dokument von uns oder der Bank, das dem Verkäufer oder Makler bestätigt, dass Sie sich die Immobilie leisten können.
Ihr Vorteil: Verkäufer bevorzugen Käufer mit einer gesicherten Finanzierung. Wir können Ihnen eine solche Bestätigung oft schon nach dem ersten Gespräch ausstellen. Das gibt Ihnen einen enormen Geschwindigkeitsvorteil.
Wie lange dauert eine Kreditzusage?
Das hängt von der Bank ab. Nachdem alle Unterlagen vollständig eingereicht sind, dauert eine erste Zusage (oder die Finanzierungsbestätigung) bei uns oft nur 24 bis 48 Stunden. Die Erstellung der finalen Verträge kann danach noch einige Tage bis Wochen in Anspruch nehmen.
Kategorie 4: Tilgung & Fördermittel
Wie zahlen Sie zurück und wie können Sie Geld sparen?
Wie schnell muss ich einen Hauskredit zurückzahlen?
Das bestimmen Sie über die „Tilgungshöhe“. Die Tilgung ist die reine Rückzahlung der Schuld. Eine höhere Tilgung (z.B. 3% statt 2% pro Jahr) bedeutet eine höhere Rate, aber Sie sind viel schneller schuldenfrei und sparen enorm Zinskosten. Wir rechnen Ihnen beide Varianten vor.
Was ist eine Sondertilgung?
Eine Sondertilgung ist eine freiwillige Extra Zahlung außerhalb Ihrer normalen Rate (z.B. vom Weihnachtsgeld). Damit zahlen Sie Ihr Darlehen schneller ab. Fast alle guten Hauskredite erlauben heute kostenlose Sondertilgungen (z.B. 5 Prozent der Kreditsumme pro Jahr).
Was ist eine Anschlussfinanzierung?
Die meisten Hauskredite sind nach der ersten Zinsbindung (z.B. 15 Jahre) noch nicht komplett abbezahlt. Für die Restschuld brauchen Sie einen neuen Kredit. Das ist die Anschlussfinanzierung.
Wichtig: Sie müssen nicht bei Ihrer alten Bank bleiben. Wir vergleichen für Sie den Markt und finden das beste Zinsangebot für Ihre Anschlussfinanzierung.
Was ist ein KfW Kredit?
Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) ist eine staatliche Förderbank. Sie vergibt extrem zinsgünstige Kredite, wenn Sie energieeffizient bauen, sanieren oder eine bestehende Immobilie kaufen.
Ein KfW Kredit wird nie allein genutzt. Er ist ein Baustein, den wir mit Ihrem Haupt-Hauskredit kombinieren, um Ihre Gesamtkosten zu senken. Wir prüfen alle KfW Programme für Sie.
Kann ich einen Hauskredit von der Steuer absetzen?
Das kommt darauf an, wie Sie die Immobilie nutzen.
- Selbstgenutztes Eigenheim: Nein. Die Zinskosten für Ihr eigenes Zuhause können Sie leider nicht von der Steuer absetzen.
- Vermietete Immobilie: Ja. Wenn Sie die Immobilie als Kapitalanlage kaufen und vermieten, können Sie die kompletten Zinskosten als Werbungskosten von Ihren Mieteinnahmen abziehen.
Was unsere Kunden über uns sagen
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