Nebenkosten beim Hauskauf 2026: So viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich
Der Kaufpreis ist nicht der Endpreis. Viele Käufer unterschätzen Notar, Steuer und Grundbuch. Wir zeigen Ihnen, welche Kosten beim Hauskauf auf Sie zukommen und wie Sie diese auch mit wenig Eigenkapital clever finanzieren.
Themenübersicht
- Die großen 3 Kostenblöcke
- Kosten Tabelle: Magdeburg & Bund
- Wie viel Geld muss ich haben?
- Lösung: Kauf ohne Eigenkapital
- Der KfW Turbo 2026
- Schritt 1: Budget berechnen
Planen Sie beim Hauskauf 2026 immer ca. 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten ein (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Idealerweise zahlen Sie diese Summe aus dem Eigenkapital um Zinsen zu sparen. Doch keine Sorge da mit der richtigen Bonität auch eine Finanzierung der Nebenkosten (110 Prozent Finanzierung) oder der Einsatz von Ersatzdarlehen möglich ist. Kaufen schlägt langfristig fast immer Mieten.
Zum Budgetrechner springen →1. Nebenkosten beim Hauskauf: Wo das Geld hingeht
Der Preis im Exposé ist nie der Endpreis. Wer eine Immobilienfinanzierung plant muss drei große Posten auf dem Schirm haben die sofort fällig werden und meist nicht mitfinanziert werden.
Die drei größten Kostenposten beim Erwerb
- Grunderwerbsteuer: Der größte Brocken. Geht ans Finanzamt und variiert je nach Bundesland (3,5 bis 6,5 Prozent).
- Notar & Grundbuch: Ohne Notar kein Eigentum. Kalkulieren Sie hier fest mit ca. 2,0 Prozent des Kaufpreises.
- Maklercourtage: Wenn ein Makler im Spiel ist teilen sich Käufer und Verkäufer meist die Kosten (je ca. 3,57 Prozent).
Wichtig: Fälligkeit
Diese Kosten sind sofort nach Beurkundung fällig. Der Notar schickt seine Rechnung oft schon nach wenigen Tagen. Die Grunderwerbsteuer folgt wenige Wochen später. Sie müssen dieses Geld also "flüssig" haben.
2. Rechenbeispiel: Kaufpreis 350.000 Euro
Was kostet ein Haus für 350.000 Euro wirklich? Hier der Vergleich zwischen dem Bundesdurchschnitt und unserem Kerngebiet Sachsen Anhalt (z.B. Magdeburg).
| Kostenart | Sachsen-Anhalt (5,0%) | Bundesweit (Ø ca. 6,0%) |
|---|---|---|
| Kaufpreis Immobilie | 350.000 € | 350.000 € |
| Grunderwerbsteuer | 17.500 € | 21.000 € |
| Notar & Grundbuch (2,0%) | 7.000 € | 7.000 € |
| Makler (3,57% Anteil) | 12.495 € | 12.495 € |
| Gesamtkosten | 386.995 € | 390.495 € |
| Notwendiges Eigenkapital | ca. 37.000 € | ca. 40.500 € |
Kaufpreis: 350.000 €
Nebenkosten: ca. 37.000 €
(Steuer, Notar, Makler)
Kaufpreis: 350.000 €
Nebenkosten: ca. 40.500 €
(Steuer, Notar, Makler)
*Maklerkosten können entfallen wenn Sie von Privat kaufen. Dann sparen Sie sofort über 12.000 Euro.
3. Die 20-Prozent-Regel: Mythos oder Pflicht?
Früher hieß es dass Sie 20 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten brauchen. Bei einem Haus für 350.000 Euro wären das über 100.000 Euro auf dem Konto. Wer hat das heute noch?
Die Realität 2026
Natürlich bekommen Sie mit viel Eigenkapital den absoluten Bestzins. Aber es ist keine Pflicht mehr. Banken finanzieren heute auch wenn Sie "nur" die Nebenkosten bezahlen können.
Faustformel für gute Zinsen: Versuchen Sie zumindest die Kaufnebenkosten (die ca. 37.000 Euro aus dem Beispiel) aus eigenen Mitteln zu decken. Der eigentliche Kaufpreis wird dann zu 100 Prozent von der Bank finanziert.
Warum Kaufen Mieten schlägt
Auch wenn die Zinsen höher sind als 2020 fließt jeder Euro Tilgung in Ihre eigene Tasche und nicht zum Vermieter. Langfristig ist die eigene Immobilie der beste Schutz vor Altersarmut und steigenden Mieten. Prüfen Sie das mit unserem Mieten-oder-Kaufen Rechner.
4. Zu wenig Eigenkapital? Ihre 2 Joker
Sie haben Ihr Traumhaus gefunden aber auf dem Konto fehlen noch 10.000 oder 20.000 Euro für die Nebenkosten? Geben Sie nicht auf. Es gibt Lösungen.
Joker 1: Die Muskelhypothek
Sie sind handwerklich geschickt? Viele Banken akzeptieren Eigenleistungen (Maler, Böden, Garten) als Ersatz für Eigenkapital. Wir können oft bis zu 30.000 Euro als fiktives Eigenkapital anrechnen lassen. Das verbessert Ihren Zins und schont das Konto.
Joker 2: Privatdarlehen & Nachrangdarlehen
Fehlt Geld für Notar oder Makler kann ein günstiges Privatdarlehen die Lücke schließen. Alternativ bieten Landesinvestitionsbanken wie in Sachsen Anhalt, Sachsen oder Schleswig Holstein oft Förderdarlehen im zweiten Rang an. Diesen nehmen wir parallel zur Baufinanzierung auf.
5. Geheimtipp Neubau: KfW 55 ist zurück!
Seit dem 16.12.2025 gibt es wieder Förderung für das "Effizienzhaus 55" (Programm 297/298). Warum ist das wichtig für Ihr Budget?
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Mehr zur KfW 55 Förderung →Budgetrechner für Immobilienkäufer & Bauherren
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Häufige Fragen zu Nebenkosten & Eigenkapital
Wie viel Eigenkapital muss ich wirklich haben?
Kann ich die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?
Was zählt alles als Eigenkapital?
Wie hoch sind die Notarkosten genau?
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Sandro Wallisch
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