Anschlussfinanzierung Magdeburg: Prolongation oder Umschuldung? So sicherst Du Deinen Top-Zinssatz (Teil 1-2)

Stand: 11/2025

Deine Zinsbindung läuft aus? Herzlichen Glückwunsch! Du hast den ersten großen Meilenstein Deines Hauskredits geschafft. Die letzten 10 oder 15 Jahre hast Du getilgt und bist Deinem schuldenfreien Zuhause in Magdeburg, der Börde oder sonstwo in Deutschland ein riesiges Stück nähergekommen.

Doch jetzt beginnt die „zweite Halbzeit“. Und diese Halbzeit hat es in sich.

Wer vor 10 Jahren (ca. 2015) eine Finanzierung zu 1,5 % abgeschlossen hat, schluckt heute bei Marktzinsen von 3,5 % oder 4,0 %. Die größte Sorge vieler unserer Kunden in Magdeburg ist: „Meine Rate wird explodieren! Kann ich mir mein eigenes Haus noch leisten?“

Die kurze Antwort: Ja! Aber nur, wenn Du den größten und teuersten Fehler bei der Anschlussfinanzierung vermeidest: Bequemlichkeit.

Wir, die Expert-Baufinanzierung in Magdeburg, sind nicht nur Dein Partner für den ersten Hauskredit, sondern auch Dein strategischer Coach für die zweite Halbzeit. In diesem Artikel zerlegen wir die beiden wichtigsten Optionen – Prolongation und Umschuldung – und zeigen Dir mit harten Zahlen, warum ein Bankenwechsel Dir 10.000 € und mehr sparen kann.

1. Der Zins-Schock: Warum ein schlechter Zinssatz Deine Rate explodieren lässt

Lass uns nicht um den heißen Brei reden. Hier sind die nackten Zahlen. Nehmen wir an, Deine Restschuld nach 10 Jahren beträgt noch 200.000 €.

• Deine alte Finanzierung (2015):
  • Zinssatz: 1,5 %
  • Tilgung: 3,0 %
  • Monatliche Rate: 750,00 €
• Deine neue Finanzierung (2025):
  • Zinssatz: 3,8 %
  • Tilgung: 3,0 % (um weiter gut voranzukommen)
  • Monatliche Rate: 1.133,33 €

Das ist ein Schock: Deine Rate steigt um +383 € pro Monat. Auf 10 Jahre Zinsbindung sind das über 45.000 € mehr Zinskosten als früher.

Diese Zinssteigerung können wir nicht wegzaubern. Aber wir können dafür sorgen, dass Dein neuer Zinssatz nicht 4,0 % (das Angebot Deiner Hausbank) ist, sondern 3,6 % (das beste Angebot am Markt). Und dieser kleine Unterschied ist Tausende Euro wert.

2. Option 1: Die Prolongation – Warum Loyalität zu Deiner Bank Dich 10.000 € kostet

Die Prolongation ist die Verlängerung Deines Hauskredits bei Deiner bisherigen Bank.

Etwa drei bis sechs Monate vor Ablauf Deiner Zinsbindung schickt Dir Deine Bank einen Brief. „Hallo lieber Kunde, super, dass Du bei uns bist. Hier ist Dein neues Angebot. Bitte unterschreibe hier.“

• Der Vorteil: Es ist unfassbar bequem. Du musst nichts tun, außer zu unterschreiben.
• Der Nachteil: Es ist fast immer ein teures Angebot.

Warum? Deine Bank hat keinen Wettbewerbsdruck. Sie spekuliert auf Deine Bequemlichkeit. Sie muss Dir nicht den besten Zinssatz geben, den sie im System hat, sondern nur einen, der „ganz okay“ aussieht. Sie muss Dich nicht als Neukunden gewinnen.

Das ist die „Loyalitäts-Falle“. Wenn Du nicht vergleichst, zahlst Du für Deine Bequemlichkeit.

3. Option 2: Die Umschuldung – Der clevere Weg des Sparers

Die Umschuldung ist der Wechsel zu einer neuen, günstigeren Bank.

Die neue Bank löst Deine Restschuld (die 200.000 €) bei der alten Bank auf einen Schlag ab und gibt Dir einen neuen Hauskredit zu ihren (besseren) Konditionen.

• Der Vorteil: Du erhältst einen echten Neukunden-Zins. Du startest einen Wettbewerb, und die Banken müssen um Dich kämpfen.
• Der Nachteil: Es ist mit minimalem Aufwand und geringen Kosten verbunden.

Und genau diese Kosten sind der größte Mythos der Finanzierungsbranche.

4. Der Zins-Booster: Wie Du von 85 % auf 57 % Beleihung springst (Der 1a-Konditions-Trick)

Das hier ist der wichtigste Experten-Tipp, den Dir Deine alte Bank niemals von sich aus erzählen wird. Dein Zinssatz hängt massiv vom Risiko für die Bank ab – dem sogenannten Beleihungsauslauf (LTV).

Banken denken nicht linear, sie denken in Stufen. Die teuersten Konditionen bekommst Du bei einer 100 %- oder 110 %-Finanzierung. Danach wird der Zinssatz in der Regel in 5 %-Schritten (z.B. bei 95 %, 90 %, 85 %…) günstiger.

Die absoluten „1a-Konditionen“ – den Top-Zins mit dem höchsten Rabatt – gibt es, wenn Dein Beleihungsauslauf unter die magische 60 %-Marke fällt.

Genau hier passiert bei der Anschlussfinanzierung die Magie:

Beispiel:

• Vor 10 Jahren (Dein Kauf):
  • Kaufpreis Magdeburg: 300.000 €
  • Dein Kredit: 255.000 €
  • Beleihungsauslauf (LTV): 85%. (Das ist „hohes“ Risiko. Du warst in der 85 %-Risikostufe. Okay, aber nicht top.)
• Heute (Deine Umschuldung):
  • Deine Restschuld: 200.000 €
  • Neuer Marktwert Magdeburg: 350.000 € (konservativ geschätzt, dank Marktentwicklung)
  • Neuer Beleihungsauslauf (LTV): 57% (200.000 € von 350.000 €)

Das ist der Zins-Booster! Du bist nicht nur ein paar Stufen nach unten gerutscht – Du hast die 60 %-Marke durchbrochen und landest direkt in der günstigsten „1a-Konditions“-Klasse.

Das Problem bei der Prolongation:
Deine alte Bank ist „faul“. Sie schaut oft nur in die alte Akte, sieht den alten Kaufpreis (300.000 €) und rechnet intern weiter mit Deinen alten 85 % LTV. Du bleibst in der „teuren“ Risikostufe, obwohl Du längst ein 1a-Kunde bist.

Der Vorteil bei der Umschuldung:
Eine new Bank muss Deine Immobilie neu bewerten. Sie sieht sofort: Das Risiko ist von 85 % auf 57 % (1a-Kondition) gesunken! Allein dieser Sprung im Rating bringt Dir einen massiven Rabatt auf den Zinssatz, den Dir Deine alte Bank freiwillig nie geben würde.

Handlungsaufforderung: Du hast 10 Jahre lang getilgt UND Deine Immobilie ist im Wert gestiegen. Dieser doppelte Gewinn muss sich in Deinem neuen Zinssatz widerspiegeln. Lass uns das jetzt zu Geld machen!

5. Mythos-Buster: „Aber die Umschuldung kostet doch so viel Notargebühren!“

Das ist das Hauptargument, mit dem Deine alte Bank Dich vom Wechsel abhalten will. Und es ist schlichtweg falsch.

Wir nutzen das Standardverfahren: die Grundschuldabtretung.

• Kosten Löschung/Neueintragung (der teure Weg): Bei 200.000 € ca. 1.500 – 2.000 €.
• Kosten Grundschuldabtretung (Unser Weg): Bei 200.000 € ca. 300 – 500 €.

Diese 500 € sind die einzigen Wechselkosten.

Jetzt rechne selbst nach:
Angenommen, allein durch den Sprung von 85 % auf 57 % LTV (Beleihungsauslauf) und den Marktvergleich finden wir eine Bank, die Dir statt 4,0 % (Prolongation) nur 3,6 % (Umschuldung) anbietet.

• Ersparnis (0,4 % von 200.000 €): 800 € pro Jahr.
• Ersparnis (auf 10 Jahre Zinsbindung): 8.000 €
• Abzüglich Wechselkosten: ca. 500 €
• Dein Reingewinn: 7.500 €

6. Der Experten-Vergleich: 1 Angebot vs. 550 Angebote für Dich (Magdeburg & Deutschlandweit)

Der Markt für Immobilienfinanzierung in Deutschland ist riesig. Deine Hausbank, egal ob Sparkasse Magdeburg oder eine Großbank kocht nur ihr eigenes Süppchen.

Wir bei Expert-Baufinanzierung sind „Köche-Scouts“. Wir sind an keine Bank gebunden. Wir stecken Deine Anfrage (Restschuld 200.000 €, LTV 57%) in ein System, das die Konditionen von über 550 Anbietern in Echtzeit vergleicht.

Das ist unser Service für Dich – ob in Magdeburg oder bundesweit:
Als Dein Partner vor Ort in Magdeburg kennen wir den regionalen Markt. Aber dank moderner digitaler Prozesse wie unserem Zinsvergleich Anfrage Tool beraten und finanzieren wir Dich genauso professionell, egal ob Du in Berlin, Hamburg oder München wohnst.

Wir finden den besten Zinssatz Deiner Immobilienfinanzierung, egal wo Dein Haus steht.

Handlungsaufforderung: Gib Dich nicht mit dem ersten Angebot zufrieden. Lass uns jetzt kostenlos Deinen Top-Zins am deutschen Gesamtmarkt finden!

7. Die Königsdisziplin: Das Forward-Darlehen (Die Zins-Versicherung)

Deine Zinsbindung läuft erst in 2, 3 oder 5 Jahren aus? Perfekt! Dann ist das Forward-Darlehen Dein mächtigstes Werkzeug.

Ein Forward-Darlehen ist eine „Zinsversicherung“. Du schließt heute einen Hauskredit zu den heutigen Zinsen (z.B. 3,8 %) ab, der aber erst in 3 Jahren ausgezahlt wird (dann, wenn Deine alte Bindung endet).

• Warum solltest Du das tun? Wenn die Zinsen heute bei 3,8 % liegen und wir (und Du) erwarten, dass sie in 3 Jahren bei 4,5 % liegen, „sicherst“ Du Dir die 3,8 % von heute.
• Was kostet das? Für jeden Monat, den die Bank „wartet“, zahlst Du einen kleinen Zinsaufschlag (den „Forward-Aufschlag“). Das ist die „Versicherungsprämie“.
• Ist das eine Wette? Ja. Aber in einem Umfeld steigender Zinsen (wie 2022-2025) war es für Tausende unserer Kunden die Rettung vor der Zins-Explosion.

8. Dein Zeitplan: Wann Du handeln musst (Checkliste)

Der größte Fehler ist das Warten. Handle jetzt!

• 60 Monate (5 Jahre) vorher:
  Markt beobachten. Erstes Gespräch mit uns (Expert-Baufinanzierung) führen. Macht ein Forward-Darlehen Sinn?
• 36 Monate (3 Jahre) vorher:
  Spätestens jetzt konkret Forward-Darlehen anfragen und Konditionen „eintüten“.
• 12 Monate vorher:
  Das ist der „Sweet Spot“ für die klassische Umschuldung. Wir holen jetzt die finalen Angebote von 550 Banken ein.
• 6 Monate vorher:
  Allerspätestens jetzt handeln. Der Umschuldungs-Prozess (Bonitätsprüfung, Abtretung) braucht 4-6 Wochen.
• 3 Monate vorher:
  ALARMSTUFE ROT. Der Brief Deiner Hausbank kommt. Du hast fast keine Zeit mehr zu wechseln und bist in der schlechtesten Verhandlungsposition. Handle bevor dieser Brief kommt!

9. Dein Joker für die Zukunft: Das Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB)

Dieser Punkt ist für Dich in unserem aktuellen Beispiel (von 1,5 % auf 3,8 %) nicht relevant – aber Du musst ihn für die Zukunft kennen!

Viele Hausbesitzer haben Angst vor extrem langen Zinsbindungen (z.B. 20 oder 25 Jahre). Was ist, wenn Du heute eine Anschlussfinanzierung zu 3,8 % abschließt und die Zinsen in 8 Jahren wieder auf 1,0 % fallen? Bist Du dann gefangen?

Nein! Der Gesetzgeber hat Dir einen Joker gegeben: § 489 BGB.

Jeder Darlehensnehmer in Deutschland kann einen Hauskredit (unabhängig von der Zinsbindung) 10 Jahre nach der vollständigen Auszahlung kündigen.
Die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate.

Das bedeutet für Dich:
Wenn Du heute eine neue Anschlussfinanzierung mit 20-jähriger Zinsbindung abschließt, kannst Du diese in 10 Jahren trotzdem kündigen, falls die Zinsen dann viel niedriger sein sollten.

Das gilt auch für Altverträge:
Wer z.B. 2010 einen teuren Kredit zu 4,5 % abgeschlossen hat, konnte 2020 kündigen und sich die Niedrigzinsen sichern. Dieses Recht gilt bundesweit und ist Dein mächtigstes Werkzeug gegen Zinsrisiken in der fernen Zukunft.

10. Fazit: Sei kein Bittsteller, sei der König auf dem Markt

Bei Deiner ersten Finanzierung warst Du der Bittsteller.
Bei der Anschlussfinanzierung dreht sich das Spiel: Du bist jetzt der König. Du hast 10 Jahre lang bewiesen, dass Du zuverlässig zahlst, Deine Restschuld ist kleiner UND Deine Immobilie ist mehr wert.

Nimm nicht das erstbeste Prolongations-Angebot Deiner Hausbank an, das Deinen Wert (den 57% LTV) ignoriert. Lass uns gemeinsam Deinen Marktwert testen. Eine Umschuldung ist der cleverste und einfachste Weg, Tausende von Euro zu sparen.

Dein nächster Schritt: Lass uns kostenlos und unverbindlich prüfen, wann Deine Zinsbindung endet und welche der Strategien für Dich die beste ist.

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11. FAQ: Die 3 häufigsten Fragen zur Umschuldung

11.1 Was ist der größte Vorteil der Umschuldung gegenüber der Prolongation?

Der Zins! Es gibt zwei Hebel: 1. Du bekommst einen Neukunden-Zins (Wettbewerb) statt einen „Altkunden-Zins“ (Loyalitäts-Falle). 2. Deine Immobilie wird neu bewertet, Du rutscht in eine bessere Risikoklasse (z.B. 57% statt 85% Beleihung), was den Zinssatz zusätzlich drückt.

11.2 Lohnt sich die Umschuldung wirklich? Die 500 € Gebühren schrecken mich ab.

Ja, zu 99 %. Wie oben vorgerechnet: Die 500 € einmaligen Gebühren sparst Du durch den besseren Zinssatz oft schon im ersten Jahr wieder ein. Auf 10 Jahre gerechnet, machst Du Tausende Euro Gewinn.

11.3 Wann nutze ich das Sonderkündigungsrecht (§ 489 BGB)?

Dieses Recht nutzt Du, wenn Deine aktuellen Zinsen höher sind als die Marktzinsen. Du kannst 10 Jahre nach Auszahlung kündigen, um in einen günstigeren Vertrag zu wechseln. Wenn Du (wie in unserem Beispiel) einen alten 1,5%-Vertrag hast, nutzt Du dieses Recht natürlich nicht – Du behältst Deinen günstigen Zinssatz, so lange es geht!