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Ratgeber Hauskauf 2026

Nebenkosten beim Hauskauf 2026: So viel Eigenkapital brauchen Sie wirklich

Der Kaufpreis ist nicht der Endpreis. Viele Käufer unterschätzen Notar, Steuer und Grundbuch. Wir zeigen Ihnen, welche Kosten beim Hauskauf auf Sie zukommen und wie Sie diese auch mit wenig Eigenkapital clever finanzieren.

Sandro Wallisch Lesezeit: 5 Min. Geprüft im Oktober 2026
Nebenkosten Hauskauf berechnen Beispiel 2026

Themenübersicht

Experten-Fazit vorab:

Planen Sie beim Hauskauf 2026 immer ca. 10 bis 12 Prozent des Kaufpreises für Nebenkosten ein (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler). Idealerweise zahlen Sie diese Summe aus dem Eigenkapital um Zinsen zu sparen. Doch keine Sorge da mit der richtigen Bonität auch eine Finanzierung der Nebenkosten (110 Prozent Finanzierung) oder der Einsatz von Ersatzdarlehen möglich ist. Kaufen schlägt langfristig fast immer Mieten.

Zum Budgetrechner springen →

1. Nebenkosten beim Hauskauf: Wo das Geld hingeht

Der Preis im Exposé ist nie der Endpreis. Wer eine Immobilienfinanzierung plant muss drei große Posten auf dem Schirm haben die sofort fällig werden und meist nicht mitfinanziert werden.

Die drei größten Kostenposten beim Erwerb

  • Grunderwerbsteuer: Der größte Brocken. Geht ans Finanzamt und variiert je nach Bundesland (3,5 bis 6,5 Prozent).
  • Notar & Grundbuch: Ohne Notar kein Eigentum. Kalkulieren Sie hier fest mit ca. 2,0 Prozent des Kaufpreises.
  • Maklercourtage: Wenn ein Makler im Spiel ist teilen sich Käufer und Verkäufer meist die Kosten (je ca. 3,57 Prozent).
Nebenkosten Hauskauf 2026: Notar, Steuer und Makler Übersicht

Wichtig: Fälligkeit

Diese Kosten sind sofort nach Beurkundung fällig. Der Notar schickt seine Rechnung oft schon nach wenigen Tagen. Die Grunderwerbsteuer folgt wenige Wochen später. Sie müssen dieses Geld also "flüssig" haben.

2. Rechenbeispiel: Kaufpreis 350.000 Euro

Was kostet ein Haus für 350.000 Euro wirklich? Hier der Vergleich zwischen dem Bundesdurchschnitt und unserem Kerngebiet Sachsen Anhalt (z.B. Magdeburg).

Kostenart Sachsen-Anhalt (5,0%) Bundesweit (Ø ca. 6,0%)
Kaufpreis Immobilie 350.000 € 350.000 €
Grunderwerbsteuer 17.500 € 21.000 €
Notar & Grundbuch (2,0%) 7.000 € 7.000 €
Makler (3,57% Anteil) 12.495 € 12.495 €
Gesamtkosten 386.995 € 390.495 €
Notwendiges Eigenkapital ca. 37.000 € ca. 40.500 €
Sachsen-Anhalt (5,0%) Gesamt: 386.995 €

Kaufpreis: 350.000 €
Nebenkosten: ca. 37.000 €
(Steuer, Notar, Makler)

Bundesweit (Ø ca. 6,0%) Gesamt: 390.495 €

Kaufpreis: 350.000 €
Nebenkosten: ca. 40.500 €
(Steuer, Notar, Makler)

*Maklerkosten können entfallen wenn Sie von Privat kaufen. Dann sparen Sie sofort über 12.000 Euro.

3. Die 20-Prozent-Regel: Mythos oder Pflicht?

Früher hieß es dass Sie 20 Prozent Eigenkapital plus Nebenkosten brauchen. Bei einem Haus für 350.000 Euro wären das über 100.000 Euro auf dem Konto. Wer hat das heute noch?

Die Realität 2026

Natürlich bekommen Sie mit viel Eigenkapital den absoluten Bestzins. Aber es ist keine Pflicht mehr. Banken finanzieren heute auch wenn Sie "nur" die Nebenkosten bezahlen können.

Faustformel für gute Zinsen: Versuchen Sie zumindest die Kaufnebenkosten (die ca. 37.000 Euro aus dem Beispiel) aus eigenen Mitteln zu decken. Der eigentliche Kaufpreis wird dann zu 100 Prozent von der Bank finanziert.

Warum Kaufen Mieten schlägt

Auch wenn die Zinsen höher sind als 2020 fließt jeder Euro Tilgung in Ihre eigene Tasche und nicht zum Vermieter. Langfristig ist die eigene Immobilie der beste Schutz vor Altersarmut und steigenden Mieten. Prüfen Sie das mit unserem Mieten-oder-Kaufen Rechner.

4. Zu wenig Eigenkapital? Ihre 2 Joker

Sie haben Ihr Traumhaus gefunden aber auf dem Konto fehlen noch 10.000 oder 20.000 Euro für die Nebenkosten? Geben Sie nicht auf. Es gibt Lösungen.

Joker 1: Die Muskelhypothek

Sie sind handwerklich geschickt? Viele Banken akzeptieren Eigenleistungen (Maler, Böden, Garten) als Ersatz für Eigenkapital. Wir können oft bis zu 30.000 Euro als fiktives Eigenkapital anrechnen lassen. Das verbessert Ihren Zins und schont das Konto.

Joker 2: Privatdarlehen & Nachrangdarlehen

Fehlt Geld für Notar oder Makler kann ein günstiges Privatdarlehen die Lücke schließen. Alternativ bieten Landesinvestitionsbanken wie in Sachsen Anhalt, Sachsen oder Schleswig Holstein oft Förderdarlehen im zweiten Rang an. Diesen nehmen wir parallel zur Baufinanzierung auf.

5. Geheimtipp Neubau: KfW 55 ist zurück!

Seit dem 16.12.2025 gibt es wieder Förderung für das "Effizienzhaus 55" (Programm 297/298). Warum ist das wichtig für Ihr Budget?

Achtung: Begrenzter Topf

Die Grenze liegt bei 100.000 Euro. Wer schnell ist sichert sich diesen Kredit zu Zinsen, die weit unter dem Bankzins liegen.

Der Effekt: Durch die extrem niedrigen Zinsen sinkt Ihre monatliche Rate spürbar. Dadurch haben Sie wieder mehr Luft im Budget – zum Beispiel um die höheren Baukosten aufzufangen.

Wir prüfen für Sie in Sekunden, ob Sie für dieses Programm oder das Familien-Programm (KfW 300) in Frage kommen. Das kann Ihre Finanzierung retten.

Mehr zur KfW 55 Förderung →
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Wie viel Hauskredit oder Baufinanzierung kann ich mir eigentlich leisten? Diese Frage steht am Anfang jedes Projekts egal ob beim Kauf oder Neubau. Unser hochwertiger Budgetrechner gibt Ihnen eine realistische Einschätzung für Ihre Immobilienfinanzierung. Dabei bilden Ihr aktuelles Einkommen und Ihr Lebensstil die Grundlage.

Planung ist alles. Nutzen Sie unsere Tools, um Ihr Budget für den Kauf oder Bau realistisch einzuschätzen. Doch Vorsicht: Ein Rechner kennt keine Sonderkonditionen der IB LSA oder BAFA Zuschüsse. Als Experten vor Ort holen wir oft deutlich mehr für Sie heraus.

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Häufige Fragen zu Nebenkosten & Eigenkapital

Wie viel Eigenkapital muss ich wirklich haben?
Es gibt keine gesetzliche Pflicht. Aber: Die Kaufnebenkosten (ca. 10-12 %) sollten Sie haben. Wer auch diese finanzieren will (110%-Finanzierung), braucht ein sehr gutes und sicheres Einkommen.
Kann ich die Grunderwerbsteuer mitfinanzieren?
Ja, das ist möglich (Vollfinanzierung). Beachten Sie aber, dass der Zinssatz für den Teil, der über 100% des Kaufpreises liegt, oft deutlich höher ist.
Was zählt alles als Eigenkapital?
Nicht nur Bargeld! Auch Guthaben in Bausparverträgen, Lebensversicherungen, Aktien, Grundstücke oder die Muskelhypothek (Eigenleistung) zählen dazu.
Wie hoch sind die Notarkosten genau?
Kalkulieren Sie mit 1,5 % bis 2,0 % vom Kaufpreis für Notar und Grundbuch.

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Sandro Wallisch, Finanzierungsexperte Magdeburg

Sandro Wallisch

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