Anschlussfinanzierung mit Modernisierung: So holst Du frisches Geld für Dein Haus in Magdeburg & bundesweit (Teil 2-2)

Stand: 11/2025

Willkommen zurück zu unserer neuen Serie! In Teil 1 haben wir Dir gezeigt, wie Du bei Deiner Anschlussfinanzierung durch eine Umschuldung Tausende von Euro an Zinsen sparst. Wir haben den „1a-Konditions-Trick“ enthüllt. Dieser Trick sichert Dir als treuem Rückzahler den 60%-Beleihungsauslauf.

Heute gehen wir den entscheidenden Schritt weiter.

Was ist, wenn Deine Zinsbindung ausläuft UND Du zusätzlich Geld brauchst? Was ist, wenn Dein Hauskredit für Dein Haus in Magdeburg oder sonstwo in Deutschland zwar bald abbezahlt ist, aber das Dach, die Heizung oder das Bad 20 Jahre alt sind?

Viele Hausbesitzer in Magdeburg stehen genau vor diesem Problem:

• Problem A: Die Restschuld, zum Beispiel 200.000 €, muss neu finanziert werden. Und zwar günstig. Das ist die Anschlussfinanzierung.
• Problem B: Es werden zusätzlich 50.000 € für eine neue Heizung und ein neues Dach benötigt. Das ist die Modernisierung.

Der größte Fehler, den Du jetzt machen kannst: Zur Hausbank gehen und einen teuren „Modernisierungskredit“ zusätzlich zum Hauskredit aufzunehmen.

Wir von Expert-Baufinanzierung zeigen Dir, wie Du beide Probleme elegant in einem Schritt löst. So sicherst Du Dir den besten Zinssatz für die gesamte Summe.

1. Der traditionelle Weg: Zwei getrennte Kredite (und die Zins-Falle)

Stell Dir vor, Du gehst zu Deiner Hausbank. Deine Zinsbindung für die 200.000 € läuft aus, und Du brauchst 50.000 € für ein neues Dach.

Die Bank wird Dir oft zwei getrennte Produkte anbieten:

1. Die Prolongation: Deine 200.000 € Restschuld werden verlängert, zum Beispiel zu 4,0 %.
2. Der Modernisierungskredit: Für die 50.000 € bekommst Du einen separaten „Wohnkredit“.

Hier ist die Weiche: Oft sind dies Blankodarlehen, wie sie auch von Bausparkassen sehr erfolgreich angeboten werden. Diese Darlehen haben absolut ihre Berechtigung: Sie sind schnell, oft unbürokratisch, da sie ohne Grundbuchabsicherung funktionieren, bieten oft eine niedrige Rate durch lange Laufzeiten und das bei einem fairen Zinssatz. Für viele Modernisierungen ist das die perfekte Lösung. (Dazu werden wir bald einen eigenen, detaillierten Beitrag schreiben).

Der Haken in Deinem speziellen Fall:
Du fasst ja sowieso gerade Deine große Hauptfinanzierung über 200.000 € an. In diesem Moment ist es fast immer teurer, ein zweites Blankodarlehen, z.B. zu 6,0 %, aufzunehmen, anstatt die 50.000 € direkt in den neuen, grundbuchlich gesicherten Hauskredit, z.B. zu 3,7 %, zu integrieren.

Du hast am Ende zwei Raten und einen unnötig teuren Zinssatz für die 50.000 €. Das ist der Unterschied zwischen einer Standardlösung und einer optimierten Strategie.

2. Die clevere Lösung: Umschuldung + Modernisierungsdarlehen (Der Grundschuld-Trick)

Wir als Expert-Baufinanzierung wählen einen viel clevereren Weg. Wir behandeln Dein Vorhaben als ein Projekt.

Unser Ansatz: Die Umschuldung kombiniert mit einem echten Modernisierungsdarlehen.

Wir gehen auf den freien Markt, bundesweit, und suchen eine new Bank, die bereit ist, Dir beides zu finanzieren:

1. Die Ablösung der 200.000 € Restschuld.
2. Die Auszahlung von 50.000 € für Deine Modernisierung.

Dein neuer Hauskredit beträgt also insgesamt 250.000 €.

Der Grundschuld-Trick: So sparst Du Notarkosten
Wir müssen keine komplett neue 250.000 € Grundschuld bestellen. Wir nutzen Deine vorhandene Grundschuld!
Diese ist z.B. noch über 255.000 € von Deinem Hauskauf eingetragen. Wir „treten“ diese 255.000 € einfach an die neue Bank ab, wie in Teil 1 gelernt. Da Dein neuer Kredit mit 250.000 € kleiner ist als die eingetragene Grundschuld, sind wir perfekt abgesichert.

Sollte die Grundschuld nicht ausreichen, wird nur eine kleine, günstige Grundschuld über die Differenz neu bestellt. Das ist viel günstiger als ein kompletter Neueintrag!

Das Ergebnis: Du bekommst den günstigen Zinssatz für Immobilienfinanzierung für die gesamten 250.000 €.

3. Der Zins-Booster 2.0: Der Trick mit der Modernisierungsliste (Wert-Neuberechnung)

Jetzt kommt der Experten-Trick, der Dir den Top-Zins sichert. Dein Zinssatz hängt vom Beleihungsauslauf ab. Das ist das Verhältnis von Kredit zu Immobilienwert.

Eine reine „Kapitalbeschaffung“, bei der Du Dir einfach 50.000 € auszahlen lässt, ist NICHT werterhöhend. Die Bank weiß ja nicht, was Du mit dem Geld machst. Sie würde rechnen: 250.000 € Kredit geteilt durch 350.000 € (aktueller Wert) ergibt 71% Beleihungsauslauf. Das ist ein teurer Zinssatz.

Unser Weg ist ein anderer:
Wir reichen bei der neuen Bank zusammen mit dem Antrag eine klare Modernisierungsliste ein. Wir listen exakt auf:

• Neues Dach (Dämmung & Ziegel): 30.000 €
• Neue Heizung (Wärmepumpe): 20.000 €

Jetzt passiert die Magie:
Weil wir Deine Modernisierung nachweisen, wird die Bank Dein Objekt neu bewerten. Sie rechnet nicht mit dem aktuellen Wert, sondern mit dem Wert nach der Modernisierung.

• Dein neuer Hauskredit: 250.000 €
• Dein neuer Immobilienwert (dank Deiner Liste!): 400.000 €
• Neuer Beleihungsauslauf: 62,5 %

Dadurch landest Du mit Deiner Anschlussfinanzierung fast wieder in der „1a-Konditions“-Klasse. Du bist nur knapp über 60 %, obwohl Du Deinen Kredit gerade um 50.000 € erhöht hast!

Handlungsaufforderung: Nutze den Wert, den Du in Dein Haus steckst! Du erhöhst nicht nur Deine Schulden, Du erhöhst den Wert Deiner Sicherheit. Das muss die Bank mit einem Top-Zinssatz belohnen. Lass uns das für Dich verhandeln!

4. Rechenbeispiel: So sparst Du Zinsen für die 250.000 €

Vergleichen wir die beiden Wege für Deine 50.000 € Modernisierung:

• Weg 1: Der „Hausbank-Weg“ (Prolongation + Blankokredit)
  • 200.000 € Prolongation zu 4,0 %. Das ist der Zins, weil die Bank faul ist.
  • 50.000 € Blankokredit (Bausparkasse) zu 6,5 %.
  • Ergebnis: Ein teurer Zins-Mix und zwei Raten.
• Weg 2: Der „Expert-Baufinanzierung-Weg“ (Umschuldung + Modernisierungsdarlehen)
  • 250.000 € Hauskredit bei einer neuen Bank.
  • Dank Modernisierungsliste und 62,5 % Beleihungsauslauf bekommen wir einen Zinssatz von z.B. 3,7 % für die gesamte Summe.
  • Ergebnis: Ein Kredit, eine Rate, ein Top-Zins.

Du sparst Dir die 2,8 % Zinsdifferenz auf die 50.000 €. Das ist der Unterschied zwischen 6,5 % und 3,7 %. Diese Ersparnis ist komplett Dein Gewinn. Das sind 1.400 € Ersparnis – pro Jahr!

5. Der Timing-Vorteil: Warum Du NICHT bis zum Ende der Zinsbindung warten musst

„Okay, super Trick. Aber meine Zinsbindung läuft erst in 3 Jahren aus. Muss ich mit meinem kaputten Dach so lange warten?“

Nein! Das ist der beste Teil.

Wir nutzen dafür das Forward-Darlehen. Du kennst es bereits aus Teil 1.

Wir suchen heute eine Bank, die bereit ist, Dir ein Forward-Darlehen über die gesamten 250.000 € zu geben.
Der Vertrag wird heute zum heutigen Zins unterschrieben, zum Beispiel 3,9 % inklusive Forward-Aufschlag.

Was passiert dann?

1. Die Bank zahlt Dir die 50.000 € für die Modernisierung sofort aus. Dein Dach kann heute repariert werden.
2. Die restlichen 200.000 € „parkt“ die Bank, bis Deine Zinsbindung in 3 Jahren ausläuft.
3. In 3 Jahren löst sie automatisch die alte Restschuld ab.

Dein Vorteil: Du musst nicht warten. Du hast sofort das Geld für die Sanierung. Und Du hast Dir schon heute den Zins für die Anschlussfinanzierung gesichert.

6. Der Experten-Tipp: Förderungen (KfW, BAFA) & Energieberater integrieren

Wenn Deine Modernisierung (Dach für 30.000 €, Heizung für 20.000 €) eine energetische Maßnahme ist, wird es noch besser.

Hier kommt ein wichtiger Partner ins Spiel, den Du aus unserer Hauskauf-Serie kennst: Der Energieeffizienz-Experte (Energieberater).

Für die Beantragung der leistungsstärksten Förderungen ist er Pflicht. Das gilt für den KfW-Zuschuss für den Heizungstausch (den Du für die 20.000 € nutzt) und die BAFA-Zuschüsse für Einzelmaßnahmen (z.B. für die 30.000 € Dachdämmung). Auch die Investitionsbank (IB-LSA) in Magdeburg fördert solche Vorhaben.

Wir integrieren diese Fördertöpfe in die neue Finanzierung.

Das ist der 360-Grad-Service: Wir optimieren nicht nur Deine Restschuld. Wir koordinieren den Energieberater für Dich, holen die Angebote ein und sorgen dafür, dass die Zuschüsse (KfW/BAFA) oder Förderkredite perfekt in Deinen neuen Hauskredit eingewoben werden.

7. Deutschlandweit digital, in Magdeburg persönlich: Unser Service für Dich

Dieser Prozess ist komplex. Er umfasst Umschuldung, Kapitalbeschaffung, Wert-Neuberechnung und KfW/BAFA-Einbindung mit einem Energieberater. Aber er ist unser tägliches Geschäft.

Als Dein Partner in Magdeburg kennen wir den lokalen Immobilienmarkt und die Werte. Das ist wichtig für den Beleihungsauslauf-Trick.
Dank unserer digitalen Prozesse, wie unserem Zinsvergleichstool, spielt es aber keine Rolle, ob Dein Haus in Magdeburg oder bundesweit in München oder Hamburg steht. Wir vergleichen 550 Banken deutschlandweit. Wir managen Deine Umschuldung komplett digital und stressfrei.

8. Fazit: Nutze die Umschuldung als Dein Upgrade-Ticket

Deine auslaufende Zinsbindung ist kein Risiko. Sie ist eine riesige Chance!

Sie ist der perfekte Zeitpunkt, Dein Haus nicht nur „weiter abzuzahlen“. Du kannst es auf den neusten Stand zu bringen. Nutze die Umschuldung als Hebel. Sichere Dir frisches, günstiges Kapital für Deine Modernisierung.

Finanziere Dein neues Dach oder Deine neue Heizung nicht mit 6,5 % Zinsen. Finanziere sie mit dem günstigen 3,7 % Zinssatz Deiner neuen Immobilienfinanzierung.

Dein nächster Schritt: Lass uns Deinen „Doppel-Bedarf“ analysieren. Wir prüfen Deine Restschuld und Deine Modernisierungswünsche kostenlos. Wir bauen Dir die perfekte Finanzierung für die nächsten 15 Jahre.

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9. FAQ: Häufige Fragen zu Anschlussfinanzierung und Modernisierung

9.1 Muss ich für die 50.000 € Modernisierung Rechnungen bei der Bank einreichen?

Ja. Da wir ein Modernisierungsdarlehen beantragen und keine freie Kapitalbeschaffung, will die Bank die Rechnungen sehen. Diese müssen zu Deiner eingereichten Modernisierungsliste (z.B. Dach 30k, Heizung 20k) passen. Das Geld wird oft auf ein separates Konto ausgezahlt und von Dir gegen Rechnung freigegeben.

9.2 Geht das auch für nicht-energetische Sanierungen?

Ja! Auch eine nicht-energetische Maßnahme (wie eine reine Dacheindeckung ohne Dämmung) ist eine „werterhöhende Maßnahme“. Wir setzen es auf die Modernisierungsliste. Die Bank bewertet es in der Neuberechnung mit und Dein Beleihungsauslauf sinkt. Das sichert Dir den günstigen Zins.

9.3 Was ist, wenn meine Zinsbindung erst in 6 Jahren ausläuft?

Das ist, Stand 11/2025, die maximale Grenze für Forward-Darlehen. Diese liegt bei 60 Monaten oder 5 Jahren. Wenn Deine Bindung noch 6 Jahre läuft, müssen wir 12 Monate warten. Erst dann können wir die Zinsen für Dich „einfangen“.
Handlungsaufforderung: Trag Dir sofort einen Termin in 12 Monaten in Deinen Kalender für ein Gespräch mit uns!