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Ratgeber, Stand Oktober 2026

Kündigung eines Immobiliendarlehens. Ihre Rechte und die der Bank.

Ihre Zinsbindung läuft noch Jahre, der Zins passt nicht mehr oder Sie verkaufen? Dann ist die Frage, wann Sie aus dem Vertrag kommen. Das Gesetz regelt das klar, in § 489 BGB. Die Fristen darf die Bank nicht zu Ihrem Nachteil ändern.

Sandro Wallisch Geprüft im Oktober 2026
Das Wichtigste in Kürze
  • Zum Ende der Zinsbindung kündigen Sie mit einem Monat Frist, ohne Entschädigung.
  • Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kündigen Sie jederzeit mit sechs Monaten Frist, auch bei 15 oder 20 Jahren Zinsbindung.
  • Vorher geht es nur mit berechtigtem Interesse, etwa beim Verkauf, und gegen Vorfälligkeitsentschädigung.
  • Die Bank darf nur kündigen, wenn Sie mit zwei Raten in Verzug sind oder die Rückzahlung gefährdet ist.

Ihre vier Wege aus dem Darlehen. Ohne Entschädigung.

Bei diesen vier Kündigungen brauchen Sie keinen Grund, und die Bank bekommt keine Entschädigung:

  • Zum Ende der Zinsbindung: Kündigung mit einem Monat Frist. Sie muss spätestens einen Monat vor dem Zinsende bei der Bank sein.
  • Zehn Jahre nach der Auszahlung: Kündigung jederzeit, Frist sechs Monate, egal ob Sie 15, 20 oder 30 Jahre Zinsbindung vereinbart haben.
  • Variabler Zins: Kündigung jederzeit, Frist drei Monate.
  • Darlehen ohne Grundschuld, etwa ein Modernisierungskredit: sechs Monate nach der Auszahlung jederzeit mit drei Monaten Frist.

Wichtig: Die Kündigung gilt nur, wenn die Restschuld innerhalb von zwei Wochen nach dem Wirksamwerden bei der Bank ist. Deshalb steht die neue Finanzierung zuerst, dann kündigen Sie.

Die Zehn-Jahres-Regel. Ihr stärkstes Recht.

Viele glauben, eine lange Zinsbindung sperrt sie ein. Das Gegenteil stimmt: Sie sichern sich den Zins für 15 oder 20 Jahre und dürfen trotzdem nach zehn Jahren gehen. Die Frist beginnt am Tag nach der vollständigen Auszahlung.

Ein Beispiel: Die letzte Auszahlung für ein Haus erfolgte am 29. Mai 2016, die Zinsbindung läuft 15 Jahre. Die zehn Jahre enden am 29. Mai 2026. Ab dem 30. Mai 2026 kann die Kündigung an die Bank gehen, nach sechs Monaten Frist ist das Darlehen am 30. November 2026 abgelöst. Vier Jahre vor dem eigentlichen Zinsende.

Ob sich das für Sie lohnt, zeigt der Rechner auf unserer Hauptseite zur Anschlussfinanzierung: Restschuld eingeben, heutigen Zins mit dem alten Vertrag vergleichen, Ersparnis in Euro sehen.

Vorzeitig kündigen. Nur mit Grund und gegen Entschädigung.

Mitten in der Zinsbindung und vor den zehn Jahren kommen Sie nur mit einem berechtigten Interesse heraus. Dazu zählt der Verkauf der Immobilie, nach der Rechtsprechung auch Scheidung, Arbeitslosigkeit oder ein Umzug. Die Bank darf dann ihren Zinsschaden ersetzt verlangen, die Vorfälligkeitsentschädigung.

Wie hoch sie ausfällt, hängt von Restlaufzeit und Zinsunterschied ab. Wer zu einem hohen Zins abgeschlossen hat, zahlt bei niedrigen Zinsen viel. Wer einen niedrigen Zins hat, zahlt bei heute höheren Zinsen wenig oder nichts. Wie die Bank rechnet und was Sie prüfen lassen sollten, steht auf unserer Seite zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Fristlos dürfen Sie kündigen, wenn die Grundlage des Vertrags wegfällt, etwa weil das Grundstück nicht bebaubar ist, oder wenn die Bank trotz erfüllter Voraussetzungen nicht auszahlt.

Was die Bank darf. Und was nicht.

Ein Darlehen mit fester Laufzeit darf die Bank nicht ohne Grund kündigen. Ihre Rechte stehen in § 490 und § 498 BGB:

  • Zahlungsverzug: Sie sind mit mindestens zwei Raten in Folge und mindestens 2,5 Prozent der Darlehenssumme im Rückstand. Die Bank muss Ihnen zwei Wochen Frist setzen und ein Gespräch über eine Lösung anbieten.
  • Gefährdete Rückzahlung: Ihre Vermögenslage oder der Wert der Sicherheit verschlechtert sich so stark, dass die Rückzahlung ernsthaft in Gefahr ist. Das muss die Bank begründen, ein Stichwort reicht nicht.
  • Falsche Angaben im Antrag oder ein anderer schwerer Vertragsverstoß. Auch dann muss die Bank Ihnen Zeit lassen, eine andere Bank zu finden.

Ein Beispiel: Bei 200.000 Euro Darlehen liegt die Grenze bei 5.000 Euro Rückstand. Wer mit drei Raten von 900 Euro im Verzug ist, hat 2.700 Euro Rückstand. Die Bank darf noch nicht kündigen, Verzugszinsen fallen aber an. Melden Sie sich bei Zahlungsproblemen früh bei der Bank, dann lässt sich die Rate oft vorübergehend anpassen.

Kündigt die Bank, ist die Restschuld sofort fällig. Bleibt sie offen, verwertet die Bank die Grundschuld, also die Immobilie. So weit muss es nicht kommen: Melden Sie sich, bevor die zweite Rate ausfällt.

So gehen Sie vor. Vier Schritte bis zur Ablösung.

  1. Termin prüfen: Zinsende oder Zehn-Jahres-Frist, das Datum steht im Vertrag und im Kontoauszug. Fangen Sie zwölf Monate vorher an.
  2. Vergleichen: Das Angebot Ihrer Bank neben die Angebote von über 550 Finanzierungspartnern legen. Der Rechner auf der Hauptseite zeigt den Unterschied in Euro.
  3. Neue Finanzierung sichern: Erst die Zusage der neuen Bank, dann die Kündigung. Die Grundschuld wird abgetreten, ein Notartermin ist nicht nötig.
  4. Schriftlich kündigen: Mit Darlehensnummer und Stichtag. Die neue Bank zahlt zum Termin aus.

Endet Ihre Zinsbindung erst in ein bis fünf Jahren, sichern Sie sich den heutigen Zins mit einem Forward-Darlehen. Soll die Bank wechseln, zeigt unsere Seite zur Umschuldung Ablauf und Kosten.

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Sie wissen jetzt, wann Sie kündigen dürfen. Ob es sich lohnt, rechnen wir mit Ihnen durch: Restschuld, Zinsende und das Angebot Ihrer Bank genügen. Kostenfrei und unverbindlich, persönlich in Magdeburg, deutschlandweit per Telefon oder Onlineberatung.

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Häufige Fragen zur Kündigung. Klar beantwortet.

Kann ich mein Immobiliendarlehen vor Ende der Zinsbindung kündigen?

Ja, sobald die Auszahlung zehn Jahre zurückliegt: Dann kündigen Sie mit einem halben Jahr Frist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Davor braucht es einen triftigen Grund wie den Verkauf, und die Bank verlangt eine Entschädigung.

Welche Kündigungsfrist gilt zum Ende der Zinsbindung?

Ein Monat. Ihr Schreiben liegt der Bank also vier Wochen vor dem Zinsende vor. Verpassen Sie den Termin, läuft das Darlehen variabel weiter, und Sie kündigen mit drei Monaten Frist.

Ab wann laufen die zehn Jahre?

Ab dem Tag, an dem die letzte Rate des Darlehens ausgezahlt war, nicht ab Vertragsunterschrift. Bei einem Neubau zählt also die Schlusszahlung nach der Fertigstellung. Das Datum steht in Ihrem Kontoauszug oder Tilgungsplan.

Was passiert, wenn ich gekündigt habe, aber nicht zurückzahle?

Dann gilt die Kündigung als nicht erfolgt. Für die Rückzahlung bleiben Ihnen zwei Wochen ab dem Wirksamwerden. Darum holen Sie zuerst die Zusage der anderen Bank ein und kündigen danach.

Kann ich ein Forward-Darlehen kündigen?

Vor der Auszahlung nur gegen eine Nichtabnahmeentschädigung, der Vertrag ist bindend. Nach der Auszahlung gelten die normalen Regeln, auch die Zehn-Jahres-Frist. Mehr auf unserer Seite zum Forward-Darlehen.

Wann darf die Bank meinen Immobilienkredit kündigen?

Nur mit Grund: wenn Sie zwei Raten hintereinander schuldig bleiben und der Rückstand 2,5 Prozent des Darlehens erreicht, wenn Sie falsche Angaben gemacht haben oder die Rückzahlung ernsthaft gefährdet ist. Vorher bekommen Sie zwei Wochen Zeit und das Angebot eines Gesprächs. Ein Darlehen mit vereinbarter Laufzeit darf sie sonst nicht aufkündigen.

Was kostet die Kündigung zum Zinsende?

Nichts. Beim Wechsel zu einer anderen Bank fallen nur wenige hundert Euro für die Abtretung der Grundschuld an, viele Anbieter erstatten den Betrag. Wie der Wechsel abläuft, lesen Sie auf unserer Seite zur Umschuldung.

Wie kündige ich richtig?

Schriftlich, mit Darlehensnummer und dem Datum, zu dem die Kündigung wirken soll. Die neue Bank löst das Darlehen zum Stichtag ab. Wir bereiten das Schreiben mit Ihnen vor und stimmen den Termin mit beiden Banken ab.

Ihre Frage war nicht dabei? Rufen Sie an unter 0391 53161710 oder vereinbaren Sie einen Termin.

Grundlage: § 488, § 489, § 490, § 497 und § 498 BGB, Gesetzestexte gelesen am 01.10.2026. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung.

Kündigen oder bleiben? Wir rechnen es durch.

Drei Zahlen reichen uns. Dann sehen Sie, ob sich die Kündigung lohnt und wie der Wechsel abläuft. Sie erreichen uns in Magdeburg vor Ort, am Telefon oder online.

Sandro Wallisch, Finanzierungsexperte Magdeburg

Sandro Wallisch

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„Die Frist ist das eine, die Rechnung das andere. Beides klären wir in einem Gespräch.“

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