Was ist eine Immobilienfinanzierung?

Eine Immobilienfinanzierung ist der Oberbegriff für alle Kredite (Darlehen), die Sie für den Kauf, den Bau oder die Sanierung einer Immobilie aufnehmen. Dazu gehören der klassische Hauskredit oder die Baufinanzierung für einen Neubau.

Unterschied: Immobilienfinanzierung vs. Baufinanzierung?

Die Begriffe werden oft gleichbedeutend verwendet. 'Immobilienfinanzierung' ist der Oberbegriff. 'Baufinanzierung' beschreibt oft speziell die Finanzierung eines Neubaus. Ein 'Hauskredit' ist meist der Kredit für den Kauf eines bestehenden Hauses.

Was bedeutet 'Zweckgebunden'?

Zweckgebunden bedeutet, dass Sie das Geld von der Bank ausschließlich für den vereinbarten Zweck (z.B. Kauf der Immobilie) verwenden dürfen. Als Sicherheit dient der Bank die Immobilie selbst (Grundschuld). Das macht den Kredit günstig.

Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?

Der Sollzins ist der reine Zins für das geliehene Geld. Der Effektivzins ist der 'echte' Preis des Kredits, da er fast alle Nebenkosten enthält. Sie müssen immer den Effektivzins vergleichen.

Finanzieren Sie auch Eigentumswohnungen oder Grundstücke?

Ja. Eine Immobilienfinanzierung ist nicht nur für Häuser. Wir finanzieren jedes 'unbewegliche' Gut. Dazu gehören der Kauf einer Eigentumswohnung (ETW), der Kauf eines Grundstücks oder auch eine Wohnung als Kapitalanlage zur Vermietung.

Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Als Faustregel sollte Ihre monatliche Rate nicht mehr als 35 bis 40 Prozent Ihres Haushalts Nettoeinkommens betragen. Wir erstellen für Sie kostenlos eine Haushaltsrechnung, um Ihren maximalen, sicheren Kreditrahmen zu ermitteln.

Was sind die Kaufnebenkosten?

Die größten Kosten neben dem Kaufpreis. Sie müssen als Eigenkapital geplant werden. Je nach Bundesland sind das: Grunderwerbsteuer (3,5% bis 6,5%), Notar und Grundbuch (ca. 2,0%) und eventuell Maklercourtage.

Wovon hängt mein persönlicher Zinssatz ab?

Der Zinssatz ist individuell. Die wichtigsten Faktoren sind Ihre Bonität (Einkommen, Schufa), Ihr Eigenkapital (je mehr, desto besser), die Immobilie (Zustand, Lage) und die Zinsbindung.

Kann ich eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital bekommen?

Ja, das ist als 'Vollfinanzierung' möglich. Die Anforderungen sind aber sehr hoch. Sie benötigen ein sehr gutes und sicheres Einkommen und eine perfekte Bonität. Der Zinssatz wird bei dieser Variante höher sein.

Wie ist der genaue Ablauf einer Immobilienfinanzierung?

Der Prozess läuft meist in vier Schritten ab: 1. Kostenlose Analyse Ihres Vorhabens. 2. Vergleich von 550 Banken. 3. Antragstellung und Beschaffung der Finanzierungsbestätigung. 4. Auszahlung nach dem Notartermin.

Welche Unterlagen brauche ich für eine Finanzierung?

Die Bank prüft Ihre Bonität (z.B. Gehaltsnachweise, Schufa) und das Objekt (z.B. Grundbuchauszug, Kaufvertragsentwurf). Wir geben Ihnen eine exakte Checkliste und helfen Ihnen bei der Beschaffung.

Was ist eine Finanzierungsbestätigung?

Das ist Ihr wichtigster Vorteil beim Immobilienkauf. Es ist ein offizielles Dokument, das dem Verkäufer bestätigt, dass Sie sich die Immobilie leisten können. Wir können Ihnen eine solche Bestätigung oft schon nach dem ersten Gespräch ausstellen.

Wie lange dauert eine Finanzierungszusage?

Nachdem alle Unterlagen vollständig eingereicht sind, dauert eine erste Zusage (oder die Finanzierungsbestätigung) bei uns oft nur 24 bis 48 Stunden.

Was prüft die Bank bei einer Kapitalanlage (vermietete Wohnung)?

Wenn Sie eine Immobilie zur Vermietung kaufen, rechnet die Bank die zukünftige Kaltmiete als zusätzliches Einkommen an. Dafür zieht sie aber auch Kosten für die Verwaltung und einen möglichen Mietausfall ab.

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Das ist der Standardfall (über 90% aller Finanzierungen). Sie zahlen über die gesamte Zinsbindung eine gleichbleibende monatliche Rate, die aus Zins und Tilgung besteht. Das gibt Ihnen maximale Planungssicherheit.

Welche staatlichen Förderungen gibt es (KfW, Bafa)?

KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet zinsgünstige Darlehen für energieeffizientes Bauen oder Sanieren. Bafa (Bundesamt für Wirtschaft) gibt direkte Zuschüsse für einzelne Sanierungen, z.B. eine neue Heizung. Wir prüfen alle Programme für Sie.

Was ist eine Anschlussfinanzierung oder ein Forward Darlehen?

Eine Anschlussfinanzierung brauchen Sie, wenn Ihre erste Zinsbindung ausläuft, aber noch eine Restschuld übrig ist. Ein Forward Darlehen ist eine Zinssicherung für die Zukunft (1-5 Jahre im Voraus).

Was ist ein Volltilgerdarlehen?

Bei einem Volltilgerdarlehen ist die Rate so berechnet, dass der Kredit am Ende der Zinsbindung (z.B. nach 20 Jahren) komplett abbezahlt ist. Es bleibt keine Restschuld übrig. Banken geben hierfür oft einen Zinsrabatt.

Kann ich eine Immobilienfinanzierung von der Steuer absetzen?

Nur, wenn Sie die Immobilie vermieten (Kapitalanlage). Die Zinskosten für ein selbstgenutztes Eigenheim können Sie leider nicht von der Steuer absetzen. Bei einer Vermietung können die Zinsen als Werbungskosten geltend gemacht werden.

Perfekte Objektunterlagen für Ihre Immobilienfinanzierung

Wissen für Immobilienkäufer

Perfekte Objektunterlagen für Ihre Immobilienfinanzierung einreichen

Erfahren Sie wie Sie bemaßte Grundrisse, qualifizierte Wohnflächenberechnungen und Energieausweise fehlerfrei vorbereiten und sich Bestzinsen sichern.

Sandro Wallisch Lesezeit ca. 12 Min. Stand Mai 2026

Objektunterlagen für die Immobilienfinanzierung Magdeburg Leipzig und Dresden

Wer eine Immobilie kauft stellt schnell fest dass Banken heute extrem hohe Anforderungen an die Objektunterlagen richten. Unvollständige Unterlagen verzögern die Zusage und gefährden im schlimmsten Fall Ihre Wunschzinsen. Egal ob Sie ein stilvolles Altbauobjekt in Leipzig eine moderne Eigentumswohnung in Dresden oder ein attraktives Einfamilienhaus in Magdeburg erwerben möchten.

Wichtiges Vorabwissen für Sie

Die Qualität der eingereichten Unterlagen entscheidet über die Schnelligkeit der Kreditprüfung. Mit fehlerfreien Dokumenten sichern Sie sich nicht nur eine rasche Entscheidung sondern oft auch einen Zinsvorteil. Wir von Expert-Baufinanzierung in Magdeburg bereiten alle Unterlagen professionell für Sie vor und betreuen Käufer in Leipzig Dresden Magdeburg sowie bundesweit.

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Qualifizierte bemaßte Grundrisse einreichen

Ein einfacher handgezeichneter Plan reicht den Prüfern der Kreditinstitute heute keinesfalls mehr aus.

Das verlangen die Banken im Detail

Ein bemaßter Grundriss ist eine unverzichtbare Mussunterlage für jede solide Wertermittlung. Die Pläne müssen von einem qualifizierten Ersteller angefertigt worden sein.

Alle im Gebäude befindlichen Räume und Geschosse müssen einzeln bemaßt sein
Anbauten, Umbauten und Ausbauten müssen aus den Plänen klar nachvollziehbar sein
Ein plausibler Objektbezug wie die korrekte Anschrift der Immobilie muss vorhanden sein
Angaben zum Ersteller wie ein Stempel oder Unterschriften müssen die Herkunft belegen

Als qualifizierte Aussteller gelten Architekten, Bausachverständige, Bauingenieure sowie Gutachter. Auch offizielle Unterlagen von Bauträgern oder Fertighausherstellern werden akzeptiert.

Praktischer Tipp

Sollte kein bemaßter Grundriss vorliegen können Sie diesen über einen Architekten oder überregionale Dienstleister erstellen lassen.

Einen professionellen Grundriss sowie die Wohnflächenberechnung mit einem genauen Aufmaß vor Ort können Sie direkt über unseren Partner unter dem Link imogent.de/aufmass bestellen und zeitnah erstellen lassen.

Check 1

Zinskonditionen im Vergleich aus über 600 Finanzierungspartnern sichern

Prüfen Sie tagesaktuell die Konditionen für Ihre Immobilienfinanzierung. Finden Sie im Marktvergleich von über 600 Partnern das beste Angebot unter optimaler Einbindung von günstigen KfW Krediten und Zuschüssen vom Staat.

Dieser Marktvergleich von über 600 Partnern ist für Sie kostenfrei und absolut unverbindlich.

Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung

Die exakte Wohnfläche ist der wichtigste Multiplikator für den Marktwert einer Immobilie.

Prüfungskriterien einer qualifizierten Wohnflächenberechnung

Eine korrekte Berechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFIV) listet jeden einzelnen Raum detailliert mit den messbaren Quadratmetern auf. Auf diese Kriterien achten Banken besonders streng.

Kriterium	Anforderung der Prüfer
Objektbezug	Die genaue Adresse muss auf dem Berechnungsblatt ersichtlich sein
Detaillierung	Einzelne Räume müssen mit exakter Fläche nachvollziehbar sein
Nachweis Ortstermin	Bei einer nachträglichen Erstellung ist das Aufmaß vor Ort zu belegen
Berechnungsgrundlage	Die Angabe der angewandten Norm wie beispielsweise WoFIV ist Pflicht

Objektbezug

Die genaue Anschrift des Objekts muss auf dem Berechnungsblatt stehen.

Detaillierung

Jeder Raum muss mit den genauen Quadratmetern einzeln aufgeführt sein.

Aufmaß Nachweis

Bei einer nachträglichen Erstellung muss das Aufmaß vor Ort eindeutig nachgewiesen sein.

Normangabe

Die angewandte Norm wie die Wohnflächenverordnung muss explizit genannt werden.

Sollte für ein Bestandsobjekt keine Berechnung auffindbar sein helfen wir Ihnen gerne weiter. Gerne verweisen wir Sie auf das Thema Wie viel Eigenkapital brauche ich für eine Baufinanzierung? um finanzielle Puffer für solche zusätzlichen Gutachten richtig einzuplanen.

Strikte Vorgaben von Commerzbank, ING und DKB

Große Bankpartner wie die Commerzbank, die ING oder die DKB machen heute keine Kompromisse mehr bei den Bauvorlagen.

Sicherheit für die Darlehenszusage

Diese renommierten Institute finanzieren ein Vorhaben nur wenn absolut fehlerfreie und von Fachleuten erstellte Unterlagen vorliegen. Ein fehlendes Aufmaß vor Ort oder ein unvollständiger Wohnflächennachweis führt bei diesen Anbietern oft direkt zur Ablehnung der Kreditanfrage.

Wer hier am falschen Ende spart riskiert den Erfolg seiner Immobilienfinanzierung. Es lohnt sich daher immer frühzeitig in eine professionelle Erstellung durch Experten zu investieren.

Zinsvorteil durch perfekte Akten

Die Mühe zahlt sich direkt aus. Banken belohnen eine perfekte Dokumentation mit einer viel schnelleren Bearbeitungszeit und vor allem mit spürbar besseren Zinskonditionen.

Wenn Ihre Akte reibungslos durch die Kreditprüfung läuft erhalten Sie direkten Zugang zu den attraktivsten Zinsangeboten am deutschen Markt.

Rechenbeispiel zu den Erstellungskosten

Viele Käufer scheuen die einmaligen Kosten für ein professionelles Aufmaß. Ein neues Aufmaß mit Grundrisserstellung kostet je nach Objektgröße zwischen 300 Euro und 900 Euro. Unsere Beispielrechnung verdeutlicht wie schnell sich diese Investition für Sie amortisiert.

Berechnungsschritt	Wert der Kalkulation
Finanzierungssumme für das Objekt	300.000 Euro
Zinsvorteil durch Zugang zu Top Banken	0,20 Prozent Ersparnis pro Jahr
Jährliche Ersparnis bei den Zinskosten	600 Euro weniger Zinslast
Einmalige Kosten für das Aufmaß bei Imogent	600 Euro einmalige Gebühr
Ersparnis nach einer Zinsbindung von 10 Jahren	6.000 Euro weniger Zinszahlungen
Ergebnis nach Abzug der Erstellungskosten	Reiner Zinsvorteil von 5.400 Euro für Sie

Finanzierungssumme

Angenommene Kreditsumme von 300.000 Euro für Ihr Vorhaben.

Zinsunterschied

Eine Zinsersparnis von 0,20 Prozent pro Jahr durch die Einreichung qualifizierter Unterlagen.

Ersparnis pro Jahr

Sie zahlen jährlich 600 Euro weniger Zinsen an die Bank.

Amortisation

Die Erstellungskosten von ca. 600 Euro haben sich nach nur 12 Monaten vollständig bezahlt gemacht. Auf die gesamte Laufzeit gerechnet sparen Sie tausende Euro.

Es ist also wirtschaftlich absolut sinnvoll die Unterlagen proaktiv zu bestellen und sich dadurch die Tür zu den günstigsten Banken zu öffnen.

Check 2

Finanzierungsrechner für Ihr Budget

Prüfen Sie mit unserem Finanzierungsrechner wie viel Immobilie Sie sich leisten können und kalkulieren Sie die Nebenkosten für Gutachter und Unterlagen sicher ein.

Der qualifizierte Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz

Der Energieausweis ist ein gesetzliches Dokument und stellt eine absolute Mussunterlage bei jeder Kreditgenehmigung dar.

Zwingende formale Vorgaben

Damit die Bank den Energieausweis für Ihre Immobilienfinanzierung anerkennt müssen strenge Kriterien erfüllt sein. Ein fehlerhafter Ausweis führt sofort zu einer Ablehnung der Akte.

Der Ausweis muss bei der finalen Genehmigung des Darlehens gültig sein
Eine offizielle Registriernummer muss zwingend auf dem Dokument abgedruckt sein
Seit Dezember 2020 sind die Mindestangaben gemäß Paragraph 85 des GEG zwingend einzuhalten
Der Objektbezug mit korrekter Anschrift und Hausnummer muss eindeutig sein
Vollständige Angaben zum Aussteller inklusive Unterschrift und Ausstellungsdatum müssen vorliegen

Sonderfälle und gesetzliche Ausnahmen

Beim Kauf eines Neubaus oder bei einer energetischen Modernisierung reicht anfangs eine Vorabbestätigung des Endenergiebedarfes aus. Nach der Fertigstellung müssen Sie den finalen Energieausweis einreichen.

Ausnahmen von der Pflicht bestehen bei Gebäuden mit einer Wohnfläche unter 50 Quadratmetern sowie bei denkmalgeschützten Immobilien. Auch bei rein dekorativen Modernisierungen fordert die Bank keinen Ausweis an.

Nutzen Sie unseren detaillierten Fachbeitrag zum Thema Energieausweis und Immobilienfinanzierung Magdeburg um alle rechtlichen Besonderheiten im Detail zu erfahren.

Für weitere Details zur Förderung energetischer Maßnahmen verweisen wir auf das Thema Die Förderfalle (Zinsen ab 0,01 Prozent) und zeigen Ihnen wie Sie Zuschüsse optimal nutzen.

Häufige Fragen zu den Objektunterlagen

Warum fordern Banken wie die ING oder die Commerzbank plötzlich so detaillierte Pläne?

Die regulatorischen Vorgaben für Banken sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen. Um den genauen Beleihungswert einer Immobilie zu ermitteln fordern die Kreditprüfer lückenlose und behördlich anerkannte Unterlagen an. Ein einfacher Grundriss ohne exakte Maße reicht für die Risikobewertung heute nicht mehr aus.

Ab wann gilt ein Grundriss als qualifiziert und bemaßt?

Ein qualifizierter Grundriss muss von einem zertifizierten Fachmann wie einem Architekten oder Bauingenieur erstellt worden sein. Jedes Geschoss und jeder Raum müssen einzeln bemaßt sein und es muss ein eindeutiger Objektbezug wie die exakte Anschrift des Gebäudes auf dem Plan ersichtlich sein.

Wie unterscheidet sich die Wohnflächenberechnung nach WoFIV von anderen Methoden?

Die Wohnflächenverordnung regelt genau welche Räumlichkeiten wie stark gewichtet werden dürfen. Beispielsweise werden Balkone oder Terrassen meist nur zu 25 Prozent angerechnet und Dachschrägen mit einer Höhe unter einem Meter gar nicht berücksichtigt. Diese standardisierte Methode ist für deutsche Kreditinstitute die einzig anerkannte Grundlage.

Kann die Bank die Auszahlung des Darlehens verweigern wenn der Energieausweis fehlt?

Ja, der Energieausweis ist eine gesetzlich vorgeschriebene Mussunterlage bei der Immobilienfinanzierung. Ohne ein gültiges Dokument inklusive einer offiziellen Registriernummer darf die Marktfolgebewertung der Bank die Akte nicht final genehmigen.

Lohnt es sich finanziell ein neues Aufmaß vor Ort selbst in Auftrag zu geben?

Das ist in den meisten Fällen eine der besten wirtschaftlichen Entscheidungen. Die Kosten von wenigen hundert Euro haben Sie oft schon im ersten Jahr wieder ausgeglichen wenn Sie dadurch Zugriff auf günstigere Bankpartner wie die DKB erhalten und sich einen besseren Zinssatz sichern.

Reichen Kopien von historischen Bauunterlagen für eine moderne Finanzierung aus?

Historische Pläne werden akzeptiert wenn sie alle geforderten Maße enthalten und die tatsächliche aktuelle Bausubstanz widerspiegeln. Wenn in der Zwischenzeit Umbauten oder Erweiterungen stattgefunden haben müssen diese durch neue qualifizierte Pläne dokumentiert werden.

Wir prüfen Ihre Unterlagen vor der Einreichung

Vermeiden Sie unnötige Wartezeiten bei den Banken. Unser Expertenteam in Magdeburg sichtet alle Dokumente auf Vollständigkeit und fordert fehlende Nachweise direkt für Sie an.

Sandro Wallisch

Sicherheit für Ihre Finanzierung

Wir wissen worauf Kreditprüfer achten und bereiten Ihre Akte so auf dass einer schnellen Zusage für Ihr Eigenheim in Sachsen Anhalt nichts im Wege steht.

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