Hauskredit Dresden. Erst die SAB-Zusage, dann der Notartermin.

Dresden ist mit rund 3.560 Euro pro Quadratmeter der teuerste Hausmarkt Sachsens, bleibt aber weit unter westdeutschen Landeshauptstädten. In den Einfamilienhauslagen am Stadtrand wie Weixdorf, Langebrück, Cossebaude oder Kleinzschachwitz steht unsanierter Bestand der Baujahre 1930 bis 1970 für 2.700 bis 2.900 Euro pro Quadratmeter. Genau dort greifen SAB Familienwohnen mit 1,85 Prozent bei zwei Kindern und KfW 308 mit 0,53 Prozent. Zusammen drücken sie den Mischzins einer kompletten Kauf- und Sanierungsfinanzierung auf rund 2,16 Prozent.

Die Sächsische Aufbaubank wertet den notariellen Kaufvertrag als Vorhabensbeginn. Wer zuerst beim Notar unterschreibt und danach den Antrag stellt, verliert den Anspruch auf SAB Familienwohnen unwiederbringlich, auch bei ansonsten perfekter Förderfähigkeit. Deshalb gehört die SAB-Zusage vor den Notartermin, und der Verkäufer muss diese Wartezeit mittragen. Wir strukturieren den Ablauf so, dass Antrag, Bankzusage und Notartermin in der richtigen Reihenfolge stehen und Sie trotzdem als handlungsfähiger Käufer auftreten.

Der Freistaat Sachsen vergibt über die Sächsische Aufbaubank bis zu 80.000 Euro je Haushalt für selbstgenutztes Wohneigentum, bei einer mobilitätsbeeinträchtigten Person im Haushalt bis zu 90.000 Euro. Voraussetzung ist mindestens ein Kind unter 18 mit Kindergeldbezug. Die Laufzeit beträgt 25 Jahre, die ersten beiden Jahre sind tilgungsfrei. Danach läuft es als Ratendarlehen mit gleichbleibender Tilgung von rund 290 Euro monatlich plus Zinsen auf die Restschuld, die Rate sinkt also von Jahr zu Jahr. Beim Bestandserwerb mit energetischer Verbesserung zahlen Familien mit zwei Kindern 1,85 Prozent. Verlangt werden 10 Prozent Eigenanteil an den Gesamtkosten und Selbstnutzung über die Laufzeit.

Beim Kauf eines Bestandshauses mit Baujahr bis 1995 und energetischer Verbesserung um mehr als 10 Prozent auf mindestens Klasse D gelten 2,50 Prozent bei einem Kind, 1,85 Prozent bei zwei Kindern und 1,20 Prozent bei drei Kindern. Ohne energetische Verbesserung liegt jede Stufe höher, nämlich bei 3,15, 2,50 und 1,85 Prozent. Haushalte, die nach der sächsischen Einkommensgrenzenverordnung als einkommensschwach gelten, rücken eine Kinderstufe nach oben. Das zu versteuernde Einkommen darf bei Paaren 100.000 Euro plus 10.000 Euro je Kind nicht übersteigen, bei zwei Kindern also 120.000 Euro.

Allein nicht, im Dresdner Fördermix aber sehr wohl als tragende Säule. Mit zwei Kindern unter 18 und einem zu versteuernden Einkommen bis 100.000 Euro stellt KfW 308 Jung kauft Alt 160.000 Euro zu 0,53 Prozent auf 30 Jahre bereit, das sind rund 481 Euro monatlich. Bei 330.000 Euro Kaufpreis deckt das knapp die Hälfte, weitere 80.000 Euro übernimmt SAB Familienwohnen zu 1,85 Prozent, die Bank finanziert noch 90.000 Euro. Diesen Bankanteil planen wir bewusst ein, denn kaum eine Bank begleitet eine reine Förderfinanzierung. Das Objekt braucht Energieklasse F, G oder H, und die Sanierung muss binnen 4,5 Jahren stehen, wahlweise als Effizienzhaus 85 EE oder über Einzelmaßnahmen nach BEG EM.

Im Stadtdurchschnitt liegen Häuser bei rund 3.560 Euro pro Quadratmeter, Elbhanglagen wie Loschwitz oder Weißer Hirsch deutlich darüber. Unsanierter Bestand der 1930er bis 1970er Jahre kostet in Weixdorf und Langebrück um 2.850 bis 2.900 Euro, in Cossebaude um 2.800 Euro, in Leuben und Kleinzschachwitz um 2.750 Euro und am Gorbitzer Rand um 2.700 Euro pro Quadratmeter. Ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit 120 Quadratmetern ist damit ab etwa 330.000 Euro realistisch.

Weixdorf und Langebrück im Norden bieten Siedlungshäuser mit großen Grundstücken und S-Bahn-Anschluss, Cossebaude im Westen liegt zwischen Elbe und Weinbergen, Leuben und Kleinzschachwitz im Südosten punkten mit Elbnähe zu moderaten Preisen, und am Rand von Gorbitz finden sich die günstigsten Einstiege der Stadt. In all diesen Lagen dominiert unsanierter Bestand der Klassen F bis H, also die Eintrittskarte für KfW 308, und das Baujahr bis 1995 erfüllt die SAB-Bedingung für den günstigen Bestandszins. Loschwitz, Weißer Hirsch und Blasewitz sind prestigeträchtig, sprengen aber meist die SAB-Gesamtkostengrenze von 550.000 Euro.

Sachsen erhebt 5,5 Prozent Grunderwerbsteuer. Dazu kommen rund 2 Prozent für Notar und Grundbuch sowie üblicherweise 3,57 Prozent Maklercourtage. In Summe sind das rund 11,1 Prozent des Kaufpreises. Bei einem Dresdner Einfamilienhaus für 330.000 Euro entstehen so rund 36.600 Euro Nebenkosten, die keine Bank mitfinanziert und die aus eigenen Mitteln stammen müssen.

Die SAB verlangt einen Eigenanteil von 10 Prozent der Gesamtkosten. Im Dresdner Praxisbeispiel mit rund 527.000 Euro Gesamtvolumen aus Kaufpreis, Sanierung und Nebenkosten sind das rund 52.700 Euro. Darin gehen die Kaufnebenkosten von rund 36.600 Euro bereits auf, sodass zusätzlich rund 16.000 Euro an eigenen Mitteln in das Vorhaben fließen. Wichtig ist die Gesamtkostengrenze von 550.000 Euro bei bis zu vier Haushaltspersonen, die je weiterer Person um 50.000 Euro steigt. Die genaue Anrechnung Ihrer Mittel stimmen wir mit der SAB für Ihren Fall ab.

Banken setzen an, dass Kreditrate plus Wohnnebenkosten unter 40 Prozent des Nettoeinkommens bleiben. Unser Dresdner Praxisbeispiel mit rund 1.847 Euro Gesamtrate ab dem dritten Jahr funktioniert ab etwa 4.600 Euro Haushaltsnetto, was bei zwei Verdienern in Halbleiterindustrie, Landesverwaltung oder Uniklinikum gut erreichbar ist. In den ersten beiden Jahren liegt die Rate wegen der tilgungsfreien SAB-Phase sogar nur bei rund 1.557 Euro. Der Fördermix drückt den Mischzins auf rund 2,16 Prozent, Ihr Einkommen trägt also spürbar mehr Immobilienkredit als bei reiner Bankfinanzierung.

Ein saniertes Haus mit 120 Quadratmetern kostet in Dresden rund 1.450 Euro Kaltmiete, die Rate im Praxisbeispiel liegt ab dem dritten Jahr bei rund 1.847 Euro. Der Abstand von rund 400 Euro fließt aber nicht an einen Vermieter, sondern überwiegend in die eigene Tilgung. Dazu kommen 25.580 Euro geschenkt aus dem KfW-261-Tilgungszuschuss und dem KfW-458-Heizungszuschuss, die tilgungsfreie SAB-Startphase als Puffer für den Einzug und das Wertsteigerungspotenzial eines Effizienzhauses in Sachsens teuerstem Markt. Ob die Rechnung für Sie aufgeht, klärt der Mieten-oder-Kaufen-Vergleich im Erstgespräch.

Wir übernehmen das komplette Zusammenspiel. Eine Dresdner Finanzierung mit SAB Familienwohnen, KfW 308, KfW 261 und KfW 458 hat eine heikle Reihenfolge, denn die SAB-Zusage muss vor dem Notartermin stehen und die KfW-Anträge vor Kaufvertrag beziehungsweise Handwerkerauftrag. Im Erstgespräch prüfen wir Energieklasse, Baujahr, Einkommensgrenzen und die Gesamtkostengrenze von 550.000 Euro. Danach takten wir alle Anträge, holen für den Bankanteil das beste Angebot aus über 550 Finanzierungspartner und begleiten Sie bis zur Schlüsselübergabe. Ein Ansprechpartner für alles, ohne Zusatzkosten.

Nein, im Gegenteil. Die SAB verlangt zwar, dass das Gebäude mindestens die Energieeffizienzklasse E für Wohngebäude besitzt oder im Rahmen des Vorhabens erreicht, sie erfasst den Zustand vor und nach der Sanierung jedoch getrennt und stellt auf das Ergebnis ab. Ein Haus in Weixdorf oder Cossebaude mit Klasse F, G oder H bleibt damit förderfähig, sobald die Sanierung mindestens Klasse E herstellt. Für Baudenkmäler und besonders geschützte oder erhaltenswerte Bausubstanz greifen zusätzlich Ausnahmen. Der günstige Bestandszins hängt daran, dass die energetische Verbesserung ausreichend groß ausfällt, also mehr als 10 Prozent weniger Endenergiebedarf bei mindestens Klasse D für Baujahre bis zum 31. Dezember 1995, zwei Klassen Verbesserung für Baujahre ab dem 1. Januar 1996 und mindestens Klasse E bei Denkmalobjekten. Ohne energetische Verbesserung liegt jede Stufe eine Stufe höher. Unser Dresdner Praxisbeispiel saniert auf Effizienzhausniveau und übertrifft die Vorgabe deutlich.

Die SAB geht davon aus, dass das geförderte Wohneigentum 25 Jahre selbst genutzt wird, und damit deutlich länger als bei den Programmen anderer Bundesländer. Wer in Dresden kauft, um dort Kinder großzuziehen, erfüllt das meist ohne Nachdenken, ein absehbarer beruflicher Wechsel gehört dagegen vor dem Antrag auf den Tisch. Ergänzend prüft die SAB zwei Grenzen. Das zu versteuernde Einkommen darf bei Alleinstehenden 60.000 Euro und bei Ehegatten und Lebenspartnern 100.000 Euro betragen, je Kind mit Kindergeldbezug kommen 10.000 Euro dazu, wobei der Durchschnitt des vorletzten und des vorvorletzten Jahres vor der Antragstellung zählt. Die Gesamtkosten des Vorhabens bleiben bei bis zu vier Haushaltspersonen bei 550.000 Euro und steigen je weiterer Person um 50.000 Euro, was in gefragten Elblagen schneller erreicht ist als am Stadtrand.

Einen Anspruch gibt es nicht. Die Richtlinie sagt wörtlich, dass die Bewilligungsstelle nach pflichtgemäßem Ermessen im Rahmen der verfügbaren Haushaltsmittel entscheidet. Der Zeitpunkt entscheidet über alles. Begonnen werden darf erst, wenn die SAB über den Antrag entschieden hat. Praktisch heißt das, dass der Kaufvertrag noch nicht unterschrieben sein darf oder ein Rücktrittsrecht enthalten muss. Mit dieser Klausel lässt sich ein ungeduldiger Verkäufer meist überzeugen. Nach der Bewilligung haben Sie 36 Monate Zeit, das Geld abzurufen. Ab dem 13. Monat fallen Bereitstellungszinsen an. Für Ihren Kauf in Dresden übernehmen wir den Antrag und stimmen die Rücktrittsklausel mit Notar und Verkäufer ab, kostenfrei.

Möglich sind 30.000 bis 80.000 Euro je Haushalt, dazu bis zu 10.000 Euro Zusatzdarlehen, wenn eine Mobilitätseinschränkung vorliegt. Erst ab 50.000 Euro Darlehenssumme ist an rangbereiter Stelle zugunsten der SAB zu sichern, darunter verzichtet die Richtlinie auf die dingliche Sicherung. Die Laufzeit beträgt höchstens 25 Jahre, und über diese Zeit muss das Objekt selbst genutzt werden, in der Regel als Hauptwohnsitz. Dazu kommen zwei Grenzen, nämlich 60.000 Euro Einkommen für Alleinstehende und 100.000 Euro für Paare mit 10.000 Euro je Kind, und 550.000 Euro Gesamtausgaben bei bis zu vier Personen. Zeitdruck gibt es keinen, die Richtlinie läuft bis Ende 2031. Wir rechnen für Dresden durch, was Förderdarlehen und Bankanteil zusammen kosten.