Hauskredit Lübeck. Mit drei Kindern zum größten Förderhebel der Hansestadt.

Ja, wenn man auf die richtigen Stadtteile und die volle Förderung setzt. Die UNESCO-Welterbestadt hat mit Kücknitz und Moisling zwei Lagen, in denen Häuser um 2.599 Euro pro Quadratmeter kosten, weit unter dem Lübecker Schnitt von 3.707 Euro. Der dortige Bestand aus der Nachkriegszeit steckt in den Energieklassen F bis H und öffnet damit KfW 308 Jung kauft Alt. Eine Familie mit drei Kindern erhält 150.000 Euro zu 0,53 Prozent, dazu kommen KfW 261, der KfW-458-Heizungszuschuss und das IB.SH-Nachrangdarlehen. Im Praxisbeispiel entsteht so ein Mischzins von rund 2,75 Prozent.

Weil mit dem dritten Kind die höchste Förderstufe greift. Ab drei Kindern unter 18 und einem Haushaltseinkommen bis 110.000 Euro stellt die KfW 150.000 Euro zu 0,53 Prozent auf 30 Jahre bereit, das sind 25.000 Euro mehr als bei zwei Kindern und 50.000 Euro mehr als bei einem Kind. Bei einem Kaufpreis von 320.000 Euro in Kücknitz deckt der Baustein fast die Hälfte, und der große Anteil zum Minizins drückt den Mischzins der Gesamtfinanzierung spürbar. Bedingungen sind ein Einfamilienhaus oder eine Doppelhaushälfte der Klasse F, G oder H, die Sanierung auf Effizienzhaus 85 EE binnen 4,5 Jahren und der Antrag vor dem Notartermin.

Das Landesdarlehen der Investitionsbank Schleswig-Holstein läuft über 15.000 bis 200.000 Euro für selbstgenutztes Wohneigentum, aktuell zu 4,18 Prozent nominal bei 10 Jahren Zinsbindung und 2 Prozent Tilgung. Entscheidend ist die Eintragung im 2. Grundbuchrang. Im Lübecker Praxisbeispiel übernimmt die IB.SH 130.000 Euro im Nachrang, sodass die Bank im 1. Rang nur noch 40.000 Euro absichert. Ihr Beleihungsauslauf fällt, ihre Zinsstufe verbessert sich. Vorausgesetzt werden 7,5 Prozent Eigenbeteiligung an den Gesamtkosten, höchstens zur Hälfte als Eigenleistung. Mit KfW 124 ist das Programm nicht kombinierbar, die Konditionen sind freibleibend.

Im Stadtschnitt liegen Häuser bei rund 3.707 Euro pro Quadratmeter. Die Spannweite ist enorm. Kücknitz ist mit rund 2.599 Euro der günstigste Stadtteil, Moisling liegt ähnlich niedrig, St. Lorenz-Nord und St. Lorenz-Süd bewegen sich im Mittelfeld, St. Jürgen und St. Gertrud sind gehoben, und Travemünde führt mit rund 5.546 Euro die Liste an. Ein sanierungsbedürftiges Einfamilienhaus mit 135 Quadratmetern ist in Kücknitz ab etwa 320.000 Euro zu haben.

Kücknitz im Nordosten entstand als Arbeiterstadtteil rund um das frühere Hochofenwerk. Die Siedlungshäuser der Nachkriegszeit sind solide gemauert, häufig zweischalig geklinkert und energetisch fast durchgehend in Klasse F bis H, also genau im Zielkorridor von KfW 308. Mit rund 2.599 Euro pro Quadratmeter kostet Kücknitz nur einen Bruchteil von Travemünde, liegt aber ebenfalls im Nordosten Richtung Ostsee. Auch Moisling bietet ähnlich günstige Einstiege. Wer den Förderhebel voll nutzt, wohnt so bezahlbar in der Welterbestadt.

Der Schlüssel ist die Einblas-Kerndämmung. Bei zweischaligem Mauerwerk, wie es in Kücknitz und Moisling üblich ist, trennt ein Hohlraum die Innenwand von der äußeren Klinkerschale. Fachbetriebe füllen diesen Spalt mit Dämmgranulat, die Fassade bleibt unangetastet. Im Lübecker Praxisbeispiel kostet die Maßnahme 8.000 Euro und zählt damit zu den günstigsten Effizienzbausteinen der gesamten Sanierung. Zusammen mit Wärmepumpe, Fenstern, Dach und Kellerdecke trägt sie das Haus in der KfW-261-Rechnung auf Effizienzhaus 55 EE.

Rechnen Sie mit zwei Positionen. Die Kaufnebenkosten von rund 12,1 Prozent des Kaufpreises, bei 320.000 Euro also rund 38.700 Euro, muss keine Bank mitfinanzieren wollen, sie kommen aus eigenen Mitteln. Parallel fordert IB.SH Immo Eigentum eine Eigenbeteiligung von 7,5 Prozent der Gesamtkosten, bei 505.000 Euro Kauf plus Modernisierung sind das 37.875 Euro, höchstens zur Hälfte als Eigenleistung. Häufig lässt sich das für die Nebenkosten eingesetzte Eigenkapital auf diese Anforderung anrechnen, sodass keine doppelte Summe nötig wird. Die verbindliche Einordnung holen wir für Ihren Fall direkt bei der IB.SH ein.

Wie überall in Schleswig-Holstein aus drei Blöcken. Die Grunderwerbsteuer beträgt 6,5 Prozent und ist damit die höchste in Deutschland, Notargebühren und Grundbuchgebühren schlagen mit rund 2 Prozent zu Buche, und die Maklercourtage liegt bei bis zu 3,57 Prozent. Zusammen ergibt das rund 12,1 Prozent. Für ein Lübecker Haus zum Kaufpreis von 320.000 Euro fallen damit rund 38.700 Euro an, die vollständig aus Eigenkapital stammen müssen.

Jeder Baustein muss vor seinem Startschuss beantragt sein. Für KfW 308 heißt das vor der Unterschrift beim Notar, für KfW 261 und den KfW-458-Zuschuss vor der ersten Auftragsvergabe an Handwerker, und das IB.SH-Darlehen gehört ebenfalls vor Vorhabensbeginn bewilligt. Wer zu spät beantragt, verliert den Anspruch unwiderruflich. Da in einem Lübecker Konzept bis zu fünf Anträge parallel laufen, übernehmen wir die komplette Terminsteuerung bei KfW, BAFA und IB.SH.

Banken setzen die 40-Prozent-Regel an, nach der Kreditrate und Wohnnebenkosten zusammen höchstens 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmachen sollten. Die Gesamtrate von rund 2.015 Euro aus unserem Praxisbeispiel funktioniert damit ab etwa 5.000 Euro Haushaltsnetto. In Lübeck ist das für zwei Verdiener realistisch, etwa mit Stellen am UKSH, an der Universität, bei Drägerwerk oder im Hamburger Pendelverkehr. Der Fördermix drückt den Mischzins auf rund 2,75 Prozent, wodurch dasselbe Einkommen deutlich mehr Immobilienkredit trägt als bei reiner Bankfinanzierung. Ihre persönliche Grenze rechnen wir im kostenlosen Erstgespräch aus.

Ein Mietshaus mit 135 Quadratmetern kostet in Lübeck rund 1.377 Euro kalt, die Finanzierungsrate im Beispiel liegt bei rund 2.015 Euro. Diese Differenz verschweigen wir nicht. Ihr stehen aber drei Posten gegenüber. Erstens tilgt ein erheblicher Teil jeder Rate eigenes Vermögen statt fremder Immobilien. Zweitens werden 25.580 Euro geschenkt, nämlich 15.000 Euro Tilgungszuschuss aus KfW 261 und 10.580 Euro KfW-458-Zuschuss. Drittens entsteht statt eines unsanierten Mietobjekts ein Effizienzhaus mit Wärmepumpe und entsprechendem Wertsteigerungspotenzial in einer Welterbestadt mit Ostseezugang. Ob die Bilanz für Sie aufgeht, klärt der Mieten-oder-Kaufen-Vergleich.

Wir, und zwar durchgehend. Eine Lübecker Finanzierung mit KfW 308, KfW 261, KfW 458, IB.SH Immo Eigentum und Bankdarlehen hat fünf Beteiligte, zwei Grundbuchränge und mehrere harte Fristen. Im Erstgespräch prüfen wir Energieklasse und Kinderstaffel für Ihr Wunschobjekt, ob in Kücknitz, Moisling oder St. Lorenz. Danach bauen wir das Sanierungskonzept mit Energieberater auf, klären die 7,5-Prozent-Eigenbeteiligung der IB.SH, reichen sämtliche Anträge fristgerecht ein und holen für den kleinen Erstrang das beste Angebot aus über 550 Finanzierungspartnern. Bei Denkmalobjekten in der Altstadt beraten wir zusätzlich zu den Besonderheiten. Ein Ansprechpartner bis zur Schlüsselübergabe an der Trave.

Weil es im Nachrang steht. Möglich sind 15.000 bis 200.000 Euro mit festem Sollzins für 10 oder 15 Jahre. Aktuell liegt der Satz bei 4,20 Prozent für 10 Jahre und 4,51 Prozent für 15 Jahre, jeweils bei 1 Prozent Tilgung. Die Sicherheit ist eine Grundschuld im Rang nach dem Finanzierungspartner. Dieser Nachrang senkt den Beleihungsauslauf der Bank und ermöglicht dort günstigere Konditionen. An Eigenbeteiligung sind 7,5 Prozent der Gesamtkosten gefordert, in Form von Eigenkapital und oder Arbeitsleistung. Gefördert werden nur selbst genutzte Immobilien, Ferienwohnungen und Zweitwohnsitze sind ausgeschlossen. Für Ihr Objekt in Lübeck rechnen wir Landesdarlehen, KfW und Bankanteil in einer Summe.

Bis zur Vollauszahlung zahlen Sie nur Zinsen. Die Tilgung beginnt im Monat nach der Vollauszahlung, spätestens aber 24 Monate nach der Darlehenszusage. Ab dem siebten Monat nach der Zusage fallen auf den nicht abgerufenen Teil 3 Prozent Bereitstellungszinsen im Jahr an. Für die Eintragung der Grundschuld werden 354 Euro fällig. Beantragt wird über Ihren Finanzierungspartner, also die Bank oder Sparkasse, die den Erstrang übernimmt. Beide Bausteine gehören deshalb von Anfang an zusammen verhandelt. Für den Erstrang vergleichen wir über 550 Finanzierungspartner und stimmen das IB.SH-Darlehen darauf ab, für Lübeck kostenfrei.